Rischi degli ELTIF: cosa può andare storto e cosa verificare

Un ELTIF è un investimento rischioso nel senso più semplice del termine. Potete perdere una parte o la totalità del denaro investito, potreste non riuscire a vendere per anni, il valore comunicato è una stima e non un prezzo di mercato, e leva finanziaria, concentrazione, costi, tassi di interesse, inquilini e valute possono ciascuno peggiorare i risultati. L'etichetta ELTIF significa che il fondo rispetta le regole UE su autorizzazione, limiti di portafoglio e informativa. Non significa che il fondo sia protetto dalle perdite. L'entità di ciascun rischio dipende dal singolo fondo, quindi il documento contenente le informazioni chiave (KID), il prospetto e il regolamento del fondo contano più dell'etichetta.

Gli ELTIF sono rischiosi e si può perdere tutto il capitale?

Sì, un ELTIF comporta un rischio di investimento e sì, è possibile perdere una parte o la totalità del capitale. Nulla nel regolamento ELTIF promette un rendimento o protegge l'importo investito. A differenza di un deposito bancario, una quota di ELTIF non è un credito per una somma fissa.

Che una perdita totale sia realistica dipende da che cosa detiene il fondo e da come è finanziato. Un fondo che possiede un insieme di edifici locati con poco debito affronta un rischio diverso da un fondo con un forte indebitamento e un'unica attività dominante. In entrambi i casi il valore delle quote può scendere, e nei casi più deboli può scendere molto. I documenti dovrebbero mostrare il portafoglio, la politica di indebitamento e i rischi principali, e andrebbero letti prima del colloquio di vendita, non dopo.

Cos'è il rischio di liquidità in un ELTIF e perché è il più importante?

Il rischio di liquidità è il rischio di non poter convertire le quote in denaro quando lo si desidera, o di poterlo fare solo a un prezzo sfavorevole. Per la maggior parte degli ELTIF è il rischio che li definisce, perché le attività si vendono lentamente.

La regola generale prevista dalla legge lo rende concreto. Ai sensi dell'articolo 18 del regolamento ELTIF, come modificato da ELTIF 2.0, gli investitori non possono chiedere il rimborso prima della scadenza del fondo. I rimborsi diventano possibili dal giorno successivo alla scadenza. Il regolamento del fondo deve indicare la data di scadenza e può consentirne una proroga temporanea, quindi la data letta al momento dell'acquisto potrebbe in seguito spostarsi.

I rimborsi durante la durata sono ammessi solo se il regolamento del fondo li consente e sono soddisfatte tutte le condizioni seguenti: non vengono concessi prima della fine di un periodo minimo di detenzione; il gestore è in grado di dimostrare all'autorità competente di disporre di una politica di rimborso adeguata e di strumenti di gestione della liquidità compatibili con una strategia a lungo termine; la politica indica chiaramente procedure e condizioni; i rimborsi sono limitati a una percentuale delle attività liquide del fondo; e se le richieste superano tale limite, vengono ridotte pro rata con parità di trattamento tra gli investitori. Anche quando tutto ciò è in atto, potreste ricevere solo una parte di quanto richiesto, o nulla in un determinato periodo.

Il trasferimento delle quote è una via distinta. Il regolamento del fondo non deve impedire agli investitori di trasferire liberamente le quote a terzi diversi dal gestore, e il fondo può offrire l'abbinamento (matching) delle quote tra acquirenti e venditori. Ma l'abbinamento non garantisce un'uscita. Dipende dalla presenza di qualcuno disposto ad acquistare a un prezzo che accettate. Il funzionamento completo è descritto nella guida alla liquidità.

Cos'è l'avvertenza sulla lunga durata e perché va letta?

Quando un ELTIF è offerto a un investitore al dettaglio, l'articolo 30, paragrafo 2, impone al distributore, o al gestore se vende direttamente, di fornire un'avvertenza scritta chiara. Se la durata del fondo supera i 10 anni, l'avvertenza deve indicare che il prodotto potrebbe non essere adatto agli investitori che non sono in grado di sostenere un impegno così a lungo termine e illiquido. Deve inoltre indicare che l'eventuale abbinamento delle quote non garantisce né crea un diritto di uscita o di rimborso.

Questa avvertenza non è una formula di rito da saltare. Esprime il compromesso centrale con le parole stesse della legge. Se non vi sentite a vostro agio con essa, il prodotto probabilmente non fa per voi.

In che modo l'indebitamento aumenta il rischio?

La leva finanziaria significa che il fondo prende a prestito denaro in aggiunta a quello degli investitori. Può aumentare i rendimenti quando le cose vanno bene e amplificare le perdite quando vanno male, perché il finanziatore viene rimborsato prima degli investitori. Gli interessi vanno pagati che i canoni arrivino o no, e i prestiti devono essere rifinanziati o rimborsati alla scadenza, talvolta in un mercato peggiore.

Ai sensi dell'articolo 16, un ELTIF che può essere offerto agli investitori al dettaglio può assumere prestiti in contante fino al 50% del suo valore patrimoniale netto (NAV). Un fondo offerto solo a investitori professionali può arrivare fino al 100% del NAV. In precedenza il limite era il 30% del capitale. Si tratta di soglie massime previste dal regolamento, e un fondo può fissare limiti inferiori nel proprio regolamento. Leggete la politica di indebitamento, il livello attuale del debito, le scadenze dei prestiti e la base di calcolo degli interessi (fissa o variabile). La voce del glossario sulla leva finanziaria ne offre una breve definizione.

In che modo la concentrazione incide sul rischio?

Il rischio di concentrazione si presenta quando gran parte del fondo dipende da poche attività, inquilini, settori o località. Le regole ELTIF lo limitano, ma solo in parte. Ai sensi dell'articolo 13, un ELTIF può investire non più del 20% del proprio capitale in strumenti di una singola impresa di portafoglio ammissibile o in prestiti concessi alla stessa, e non più del 20% in una singola attività reale. Con l'eliminazione del precedente valore minimo delle attività di 10.000.000 EUR, possono qualificarsi anche attività più piccole, il che può favorire la diversificazione ma rende anche più facile costruire un fondo attorno a una manciata di immobili.

Si noti inoltre che un ELTIF investe almeno il 55% del proprio capitale in attività di investimento ammissibili, quindi fino alla quota restante può essere detenuta in altre attività consentite. E quando un fondo inizia a vendere attività per rimborsare gli investitori dopo la scadenza, i requisiti di composizione e diversificazione del portafoglio cessano di applicarsi (articolo 17). Un fondo in fase di liquidazione può quindi diventare più concentrato man mano che vende. Il concetto è spiegato alla voce diversificazione.

Perché il rischio di valutazione è importante?

Le attività reali non hanno un prezzo determinato da un mercato in tempo reale. Il NAV si basa di solito su valutazioni periodiche effettuate da un perito indipendente dal gestore. Si tratta di stime informate che possono essere in ritardo rispetto al mercato. Se sottoscrivete o chiedete il rimborso a un NAV che sopravvaluta il valore effettivo, potreste trovarvi in una situazione peggiore di quanto suggerisca il dato ufficiale, e chi resta nel fondo sostiene la differenza. Quando un edificio viene infine venduto, il prezzo può essere superiore o inferiore all'ultima valutazione. Si vedano le voci valutazione e NAV e l'esempio immobiliare in come funziona un fondo immobiliare.

Quali altri rischi vanno considerati?

• Rischio di costo. Costi di ingresso, correnti, di performance, di transazione e a livello degli immobili riducono i risultati e si accumulano nel corso di una detenzione lunga. La guida ai costi propone un esempio ipotetico e il calcolatore dell'impatto dei costi permette di verificare le proprie ipotesi.
• Rischio di tasso di interesse. Tassi in aumento accrescono il costo del debito e possono ridurre le valutazioni immobiliari, perché gli investitori sul mercato possono pretendere rendimenti più alti dagli edifici.
• Rischio di inquilini e di sfitto. Il canone dipende dal fatto che gli inquilini rinnovino e paghino. Gli spazi vuoti non rendono nulla ma continuano a costare in manutenzione.
• Rischio di cambio. Se le attività, il reddito o la vostra valuta differiscono, le variazioni dei tassi di cambio possono aggiungere guadagni o perdite.
• Rischio legato al gestore e ai conflitti. I risultati dipendono dalla competenza del gestore e da come vengono gestiti i conflitti di interesse. I gestori rispettano le regole organizzative della direttiva sui GEFIA, che comprendono la prevenzione dei conflitti, ma la qualità del gestore varia comunque. Si vedano le voci GEFIA e depositario.
• Concentrazione nel proprio portafoglio. Anche un fondo solido diventa un problema se rappresenta la maggior parte di ciò che possedete.
• Rischio di adeguatezza. Un ELTIF può non essere adatto al vostro orizzonte temporale o alle vostre esigenze.

Cosa mostra l'indicatore di rischio del KID e cosa non mostra?

Ai sensi del regolamento PRIIPs (UE) n. 1286/2014, il KID riporta un indicatore sintetico di rischio su una scala da 1 a 7, insieme a un periodo di detenzione raccomandato, ai costi e a scenari di performance illustrativi. L'indicatore è una sintesi standardizzata del rischio. È utile per confrontare i prodotti su una base comune.

Non vi dice:

• che il prodotto può essere venduto quando lo desiderate. La liquidità va verificata separatamente nei documenti del fondo;
• come si comporterà uno specifico edificio, inquilino o prestito;
• quanto riceverete. Gli scenari sono illustrazioni, non previsioni;
• che un numero più basso significhi che non potete perdere denaro. Un numero basso non elimina la possibilità di perdita.

Considerate l'indicatore come un punto di partenza e leggete anche il resto del KID. La guida al KID esamina ogni sezione.

In che modo la valutazione dell'adeguatezza tutela l'investitore e dove si ferma?

Ai sensi dell'articolo 30, paragrafo 1, un ELTIF può essere offerto a un investitore al dettaglio solo se è stata effettuata una valutazione dell'adeguatezza ai sensi dell'articolo 25, paragrafo 2, della MiFID II e l'investitore ha ricevuto una dichiarazione di adeguatezza. Se dalla valutazione risulta che l'ELTIF non è idoneo e il venditore non presta consulenza in materia di investimenti, l'investitore che desidera comunque procedere deve fornire un consenso esplicito con cui conferma di comprendere i rischi.

È una tutela reale, ma si basa su risposte sincere riguardo alla vostra situazione finanziaria, al vostro orizzonte e alla vostra esperienza, e non rende il prodotto meno rischioso. Non sostituisce la vostra lettura dei documenti.

Come ridurre la probabilità di brutte sorprese?

Seguite una breve routine: leggete il KID e l'avvertenza, verificate la data di scadenza e le regole di rimborso, controllate l'indebitamento e le principali partecipazioni, trovate lo schema delle commissioni, verificate gestore e depositario, decidete quale quota dei vostri risparmi potrebbe rappresentare e mantenete una riserva liquida. Lo strumento checklist e l'articolo con la checklist aiutano a farlo con ordine. Se le risposte non sono chiare, aspettate o chiedete una consulenza indipendente.

Domande frequenti

Informazione generale. Non costituisce consulenza in materia di investimenti né valutazione dell'adeguatezza.

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