Rizika ELTIF fondů: co se může pokazit a jak to rozpoznat

ELTIF je investice s reálným rizikem. Investor může přijít o část vložené částky, případně i o celou, výnos není zaručen a peníze lze vybrat jen za podmínek, které stanoví pravidla fondu. K nejdůležitějším rizikům patří omezená likvidita, pákový efekt, koncentrace portfolia, odhadované ocenění a náklady. Označení ELTIF o míře rizika nic neříká, posuzuje se vždy konkrétní fond podle KID, statutu a prospektu.

Jaká jsou hlavní rizika ELTIF fondů?

Přehled rizik, ke kterým se text dále vrací:

Mohu v ELTIF přijít o všechny peníze?

Teoreticky ano. Fond nemá zaručenou ochranu kapitálu a hodnota podílu se může snížit, včetně extrémního scénáře, kdy investice ztratí většinu hodnoty. Ztráta může vzniknout poklesem hodnoty nemovitostí či jiných aktiv, výpadkem nájemců, nákladem na úvěr nebo kombinací těchto faktorů. Čím je fond zadluženější a koncentrovanější, tím citlivěji na takové události reaguje.

Neznamená to, že ztráta nastane. Znamená to, že ji nelze vyloučit, a proto se do ELTIF vkládají jen peníze, které investor nepotřebuje v krátké době a jejichž pokles by zvládl. Žádný údaj v marketingovém materiálu nemůže nahradit informaci v KID o tom, že investor může přijít o část nebo celou investici.

Co je riziko likvidity a proč je u ELTIF zásadní?

Riziko likvidity je riziko, že podíl nelze rychle a za rozumnou cenu přeměnit na peníze. U ELTIF je to nejtypičtější vlastnost. Podle čl. 18 odst. 1 nařízení o ELTIF ve znění ELTIF 2.0 investoři nemohou žádat odkup před koncem životnosti fondu a odkupy jsou možné od dne následujícího po jejím konci. Pravidla musí datum konce jasně uvádět a mohou připustit dočasné prodloužení. Konec životnosti se tedy může posunout.

Odkupy během životnosti jsou možné jen tehdy, pokud je pravidla dovolují a zároveň jsou splněny podmínky čl. 18 odst. 2: nesmí proběhnout před koncem minimální doby držení, správce musí orgánu dohledu umět prokázat vhodnou politiku odkupů a nástroje řízení likvidity, odkupy jsou omezeny na procento likvidních aktiv a při převisu žádostí se krátí poměrně (pro rata). Pokud tedy o odkup požádá hodně investorů, nemusíte dostat zpět celou požadovanou částku.

Podíly lze volně převádět na třetí strany, s výjimkou správce (čl. 19 odst. 2). To ale neznamená, že se kupec najde ani za jakou cenu. Možnost párování podílů (matching) výstup nezaručuje (čl. 30 odst. 2). Podrobnosti najdete v článku likvidita ELTIF.

Co říká upozornění k životnosti delší než 10 let?

Pokud životnost ELTIF přesahuje 10 let, musí distributor (nebo správce při přímé nabídce) retailovému investorovi dát jasné písemné upozornění, že produkt nemusí být vhodný pro investory, kteří nezvládnou tak dlouhodobý a nelikvidní závazek. Druhé upozornění říká, že možnost párování podílů nezaručuje ani nezakládá nárok na výstup či odkup (čl. 30 odst. 2).

Berte to jako signál, nikoli formalitu. Pokud je horizont fondu delší než váš plánovaný horizont, nebo pokud nevíte, zda budete peníze potřebovat, je to důvod nepodepsat a zeptat se.

Jak páka zvyšuje riziko?

Pákový efekt znamená financování investic úvěrem. Při růstu hodnoty aktiv zvyšuje výsledek, při poklesu ztrátu zvětšuje, protože dluh zůstává. Splátky a úroky se platí i při neobsazených nemovitostech. Dokonce i mírný pokles ocenění se může na NAV projevit citelně.

Nařízení stanoví horní hranici. Zadlužení (půjčení hotovosti) je nejvýše 50 % NAV u ELTIF, které lze nabízet retailovým investorům, a nejvýše 100 % NAV u ELTIF nabízených výhradně profesionálním investorům (čl. 16 odst. 1 písm. a)). Dříve platilo 30 % kapitálu. Horní hranice je maximum, nikoli standard. Skutečné zadlužení fondu je v prospektu a ve výročních zprávách a je dobré zjistit i podmínky úvěru a splatnost. Vysvětluje to heslo pákový efekt.

Proč je koncentrace rizikem a co nařízení stanoví?

Čím méně aktiv, nájemců nebo regionů, tím víc může jedna událost ovlivnit celý fond. Nařízení omezuje koncentraci tím, že ELTIF investuje alespoň 55 % kapitálu do oprávněných investičních aktiv, přičemž nejvýše 20 % kapitálu smí být v nástrojích jednoho oprávněného portfoliového podniku nebo v úvěrech jemu a nejvýše 20 % v jednom reálném aktivu (čl. 13 odst. 1 a 2).

Limit 20 % je horní hranice u jednoho aktiva, ale neřeší, zda všechna aktiva nesdílejí stejné riziko, například stejné odvětví nebo stejného velkého nájemce. Portfolio může být formálně v limitech a přesto závislé na jednom faktoru. Po skončení životnosti, kdy fond prodává aktiva za účelem vyplacení investorů, se požadavky na složení a diverzifikaci přestanou uplatňovat (čl. 17 odst. 1). Heslo diverzifikace vysvětluje pojem.

Proč je ocenění odhad a čím to ohrožuje investora?

Nemovitosti nemají tržní cenu každý den. Jejich hodnotu určuje znalec a z ocenění vychází NAV. Je to odhad, nikoli cena z uzavřeného obchodu. Může se od skutečné prodejní ceny lišit nahoru i dolů. Při rychlém zhoršení trhu může NAV zaostávat a nová hodnota se projeví až při dalším ocenění. Investor tedy může vstoupit nebo vystoupit za cenu, která neodpovídá aktuální realitě. Pomůže heslo ocenění.

Ptejte se: kdo ocenění zadává, jak často se provádí, je znalec nezávislý a co se děje při velké změně trhu.

Jak náklady, úrokové sazby, nájemci a měna ovlivňují výsledek?

Náklady. Vstupní, průběžné, případné výkonnostní a transakční poplatky i náklady na úrovni nemovitostí snižují výsledek bez ohledu na vývoj trhu. Při dlouhém horizontu se jejich efekt sčítá, jak ukazuje článek o poplatcích.

Úrokové sazby. Růst sazeb zvyšuje náklady dluhu a může snižovat ocenění nemovitostí. Pokles sazeb může působit opačně, ale žádný vývoj nelze předvídat.

Nájemci a neobsazenost. Příjem fondu závisí na nájemcích. Když nájemce odejde nebo přestane platit, příjem klesne a nemovitost může být obtížnější pronajmout či prodat.

Měna. Pokud je fond veden v jiné měně než ta, kterou investor používá, kolísání kurzu se přičítá k výsledku nebo od něj odečítá. Měnové zajištění, pokud existuje, má vlastní náklad.

Co říká a neříká ukazatel rizika v KID?

KID podle nařízení PRIIPs (EU) č. 1286/2014 obsahuje souhrnný ukazatel rizika na stupnici 1 až 7, doporučenou dobu držení, náklady a ilustrativní scénáře výkonnosti. Ukazatel je užitečné vodítko, ale má limity:

• vychází z modelu a zjednodušení, nikoli z jistoty,
• nepopisuje všechny konkrétní situace, například omezení odkupu, koncentraci na jednoho nájemce nebo selhání protistrany,
• u fondu s nemovitostmi může být zkreslen tím, že ocenění se provádí zřídka a hodnoty se vyhlazují,
• nenahrazuje čtení statutu a prospektu.

Ukazatel proto používejte jako první orientaci, nikoli jako konečný verdikt. Postup čtení dokumentu popisuje článek jak číst KID.

Jak se retailový investor chrání při nákupu ELTIF?

Retailovému investorovi lze ELTIF nabídnout, jen pokud proběhlo posouzení vhodnosti podle čl. 25 odst. 2 směrnice 2014/65/EU (MiFID II) a investor dostal prohlášení o vhodnosti. Jestliže posouzení vyjde jako nevhodné, nejde o investiční poradenství a investor přesto chce pokračovat, vyžaduje se jeho výslovný souhlas, že rozumí rizikům (čl. 30 odst. 1 nařízení o ELTIF). Je to pojistka, ne záruka. Konečné rozhodnutí a zodpovědnost zůstávají na investorovi. Před rozhodnutím použijte kontrolní seznam.

Nejčastější otázky

Obecná informace. Nejde o investiční poradenství ani posouzení vhodnosti.

Kopírovat odkaz