Costi ELTIF: commissioni di ingresso, correnti, uscita e performance

Gli ELTIF e i fondi comparabili possono applicare diversi tipi di costi: una commissione di ingresso al momento dell'acquisto, spese correnti ogni anno, talvolta una commissione di uscita, talvolta una commissione di performance e, in aggiunta, costi di transazione e costi a livello degli immobili. Quali si applichino a un determinato fondo è indicato nel suo documento contenente le informazioni chiave (KID), nel regolamento e nel prospetto. Poiché i costi vengono prelevati su un saldo che altrimenti continuerebbe a crescere, piccole differenze annue diventano un divario ampio su un lungo periodo di detenzione. Questo articolo spiega ogni tipologia, mostra dove trovarla e propone un calcolo ipotetico per vederne l'effetto con i propri occhi.

Quali costi applicano i fondi ELTIF?

Non esiste uno schema unico di commissioni per gli ELTIF. Il regolamento ELTIF, come modificato dal regolamento (UE) 2023/606, stabilisce regole su autorizzazione, portafoglio, indebitamento, rimborsi e informativa, ma ogni fondo fissa i propri costi. Le categorie più comuni sono le seguenti.

Alcuni di questi costi vi vengono addebitati direttamente. Altri sono sostenuti all'interno del fondo, quindi ne riducono il valore senza comparire come voce separata. Ecco perché il costo complessivo della detenzione di un fondo è superiore alla voce denominata "commissione di gestione".

Qual è la differenza tra commissione di ingresso e spese correnti?

La commissione di ingresso è una trattenuta una tantum all'inizio. Se investite un certo importo e la commissione di ingresso ne è una percentuale, solo il resto viene effettivamente investito nel fondo. Partite al di sotto dell'importo versato, e il saldo restante deve poi recuperare quella differenza.

Le spese correnti sono ricorrenti. Vengono prelevate ogni anno, di norma dal patrimonio del fondo, e riducono quindi in modo costante il valore delle quote. Su una lunga durata contano di solito di più, in totale, della commissione di ingresso, semplicemente perché si ripetono ogni anno e si capitalizzano.

Il punto pratico: confrontate entrambe, e confrontatele sullo stesso periodo di detenzione. Un fondo senza commissione di ingresso e con spese correnti più alte può costare di più nell'arco di molti anni rispetto a un fondo con commissione di ingresso e spese correnti più basse, o viceversa. Solo un calcolo sul vostro orizzonte previsto vi dice quale. Il calcolatore dell'impatto dei costi esegue questo calcolo.

Cos'è una commissione di performance?

La commissione di performance remunera il gestore quando il fondo fa meglio di un livello definito. Il regolamento dovrebbe indicare come viene calcolata: qual è il livello di riferimento o la soglia minima, se le perdite passate devono prima essere recuperate, su quale periodo viene misurata e se è pagata su plusvalenze realizzate o non realizzate.

Per le attività reali quest'ultimo punto è importante. Poiché i valori degli immobili sono stimati dai periti e non fissati da un mercato, una commissione di performance basata in parte sulle valutazioni viene pagata su una stima. Leggete la formulazione su come e quando viene corrisposta. Chiedete se una parte viene restituita agli investitori qualora i valori scendano in seguito. Le voci valutazione e NAV spiegano perché la stima conta.

Dove si trovano i costi del fondo nel KID e nel regolamento?

Tre documenti, insieme, offrono il quadro completo.

• Il KID. Ai sensi del regolamento PRIIPs (UE) n. 1286/2014, il KID contiene una sezione sui costi che mostra, in un formato standard, l'effetto complessivo dei costi sull'investimento nel tempo, con voci separate per i costi una tantum e quelli correnti, inclusi i costi di transazione e gli eventuali oneri legati alla performance. È il punto di partenza naturale per confrontare i prodotti a parità di condizioni. Si vedano come leggere un KID e la voce del glossario sul KID.
• Il regolamento e il prospetto. Definiscono ogni commissione in termini giuridici: la percentuale, la base su cui si applica, la tempistica e le condizioni. Sono più dettagliati del KID ed è lì che vengono illustrati il meccanismo della commissione di performance e le commissioni di uscita.
• La relazione annuale. Mostra quanto il fondo ha effettivamente pagato nell'ultimo periodo, compresi i costi sostenuti nel portafoglio immobiliare e per il finanziamento.

Se i dati di questi documenti non coincidono, chiedete al venditore di spiegare per iscritto la differenza prima di investire. Chiedete anche al venditore se riceve commissioni o compensi dal gestore, perché ciò influisce sul modo in cui leggere la sua consulenza.

Come riducono i rendimenti i costi nel tempo?

I costi riducono il saldo in due modi. Una commissione una tantum taglia l'importo che inizia a lavorare. Una commissione annua riduce il tasso di crescita, e la crescita persa si capitalizza, perché la crescita dell'anno successivo si sarebbe applicata anche a quanto è stato prelevato.

Un'illustrazione ipotetica (non una previsione, non un fondo reale)

L'esempio seguente è puramente ipotetico. Non è una previsione, non è un rendimento da attendersi e non è un dato relativo ad alcun fondo reale. Il suo unico scopo è mostrare come funziona l'aritmetica dei costi.

Ipotesi: investite 10.000 € per 10 anni. Le attività producono un rendimento lordo del 5% annuo. Le spese correnti sono pari all'1,5% annuo. È prevista una commissione di ingresso del 3%. La commissione di uscita è pari allo 0%.

La formula è:

V = S × (1 − v) × (1 + r − p)^n × (1 − w)

dove S è l'importo investito, v la commissione di ingresso, r il rendimento lordo annuo, p la spesa corrente annua, n il numero di anni e w la commissione di uscita. Questa forma semplificata tratta la spesa corrente come una sottrazione dal rendimento annuo e ignora imposte, commissioni di performance e tempistica dei flussi di cassa.

La differenza è di 2.606 €. In entrambi i casi le attività rendono lo stesso 5% lordo, eppure l'investitore che sostiene questi costi termina con una somma nettamente inferiore. In questo esempio la spesa annua, ripetuta per 10 anni e capitalizzata, fa più danni della commissione di ingresso una tantum. Potete modificare ogni ipotesi nel calcolatore dell'impatto dei costi e confrontare due strutture di costo affiancate.

Limiti dell'esempio: i fondi reali differiscono nel modo in cui applicano le commissioni, le commissioni di performance possono aggiungere ulteriori costi, i rendimenti non sono costanti e possono essere negativi, e ci sono costi anche a livello degli immobili e del finanziamento. L'esempio illustra un metodo, non un risultato.

Contano anche i costi a livello degli immobili e di transazione?

Sì. Un fondo immobiliare paga manutenzione, assicurazione, gestori immobiliari, imposte locali e i periodi in cui gli spazi restano vuoti. Paga costi di transazione quando acquista o vende edifici, e interessi sui propri prestiti. Questi costi riducono reddito e valore ancora prima che si applichino le commissioni a livello del fondo, quindi una base elevata di costi immobiliari può pesare sui risultati anche quando la commissione di gestione visibile sembra contenuta. La guida ai fondi immobiliari contiene una tabella livello per livello. Quando confrontate due fondi, verificate come ciascuno riporta questi costi e se i dati sui costi del KID li includono.

Come confrontare i costi di due fondi?

1. Mettete a confronto i dati sui costi dei KID, usando lo stesso periodo di detenzione per entrambi.
2. Annotate quali costi sono una tantum e quali ricorrenti.
3. Leggete nel regolamento le condizioni della commissione di performance e della commissione di uscita.
4. Verificate l'indebitamento, perché gli interessi sono un costo rilevante per i fondi con leva.
5. Includete le commissioni del venditore o della piattaforma, se presenti, perché possono aggiungersi ai costi propri del fondo.
6. Inserite entrambe le strutture nel calcolatore con ipotesi di rendimento realistiche e prudenti, non solo ottimistiche.
7. Valutate il costo rispetto a ciò che ricevete: liquidità, diversificazione, storico del gestore e rischi descritti nella guida ai rischi.

Il costo è solo uno dei criteri, e l'opzione più economica non è automaticamente quella giusta. Un fondo più costoso potrebbe detenere attività altrimenti difficili da raggiungere. Ciò che conta è conoscere il costo complessivo prima di impegnarsi e poterlo giustificare.

Domande frequenti

Informazione generale. Non costituisce consulenza in materia di investimenti né valutazione dell'adeguatezza.

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