Cosa verificare prima di investire in un ELTIF: checklist in 12 punti

Prima di investire in un ELTIF verificate dodici aspetti in ordine: che il fondo e il venditore siano reali, di aver letto KID, prospetto e regolamento del fondo, quando e come potete uscire, quanto si indebita il fondo, quanto è concentrato, come funziona la valutazione, quanto costa, come si adatta il prodotto al vostro orizzonte e alle vostre riserve, quali sono le alternative e se una consulenza indipendente potrebbe aiutare. La checklist che segue collega ogni punto a ciò che il regolamento ELTIF richiede o consente, così potete confrontare la risposta ricevuta con il quadro normativo. Non può dirvi se un fondo sia una buona scelta. Vi aiuta a evitare le sorprese più comuni.

Cosa verificare prima di investire in un ELTIF?

I dodici controlli che seguono sono ordinati in modo che i meno onerosi e i più decisivi vengano per primi. Se un fondo non supera uno dei primi controlli, potete fermarvi lì. Potete anche seguirli con lo strumento checklist interattivo, che consente di spuntare le voci e annotare le risposte man mano.

1. Il fondo è reale e il venditore è autorizzato?

Trovate il fondo nel registro centrale ESMA degli ELTIF, che include l'identificativo della persona giuridica e i dati del gestore. Verificate che il gestore sia un gestore di fondi di investimento alternativi (GEFIA) autorizzato ai sensi della direttiva 2011/61/UE, che comprende norme per prevenire i conflitti di interesse, e che il venditore sia un'impresa di investimento autorizzata. La guida alla verifica indica i passaggi e i segnali d'allarme. Non usate recapiti forniti dal venditore.

2. Avete ricevuto e letto il KID?

Il documento contenente le informazioni chiave è una sintesi standardizzata ai sensi del regolamento PRIIPs (UE) n. 1286/2014, con un indicatore di rischio da 1 a 7, un periodo di detenzione raccomandato, i costi e scenari illustrativi. Leggetelo prima di qualsiasi colloquio di vendita e confrontate il nome del prodotto e la classe di quote con ciò che vi viene offerto. La guida al KID mostra il significato di ogni sezione e ciò che omette.

3. Avete letto il regolamento del fondo e il prospetto?

Il KID è breve. Il regolamento del fondo e il prospetto contengono la data di scadenza, le regole di rimborso, la politica di indebitamento, il metodo di valutazione, le clausole sulle commissioni, la politica sui conflitti e i nomi del gestore e del depositario. Se non li leggete, vi affidate a una sintesi. Leggete almeno le sezioni su rimborsi, indebitamento, valutazione e commissioni.

4. Qual è la data di scadenza e può cambiare?

Ai sensi dell'articolo 18, paragrafo 1, del regolamento ELTIF, come modificato da ELTIF 2.0, gli investitori non possono chiedere il rimborso prima della scadenza del fondo, e i rimborsi diventano possibili dal giorno successivo alla scadenza. Il regolamento deve indicare chiaramente la data di scadenza e può consentire una proroga temporanea. Chiedete chi può prorogarla, a quali condizioni e per quanto tempo. Ai sensi dell'articolo 18, paragrafo 3, la durata deve essere compatibile con la natura a lungo termine del fondo e con i cicli di vita delle sue attività, quindi una durata molto lunga non è insolita. Verificate cosa comporta una lunga durata per i vostri progetti.

5. Quali sono le regole per i rimborsi durante la durata e ne comprendete i limiti?

I rimborsi durante la durata sono possibili solo se il regolamento del fondo li consente e sono soddisfatte le condizioni dell'articolo 18, paragrafo 2: non prima della fine del periodo minimo di detenzione, una politica di rimborso adeguata e strumenti di liquidità dimostrati all'autorità competente, procedure chiare, un tetto basato su una percentuale delle attività liquide e una riduzione pro rata se le richieste lo superano. Chiedete il tetto, il periodo di preavviso, la frequenza e cosa succede alle richieste non soddisfatte. Potete trasferire le quote a un terzo, ma l'abbinamento non garantisce un'uscita (articoli 19 e 30, paragrafo 2). La guida alla liquidità tratta tutto questo. Ricordate sempre che il rimborso in contanti è disponibile per gli investitori, mentre il rimborso in natura richiede condizioni specifiche.

6. Avete letto l'avvertenza sulla lunga durata e la ritenete accettabile?

Per un'offerta al dettaglio, l'articolo 30, paragrafo 2, richiede un'avvertenza scritta chiara. Se la durata supera i 10 anni, deve indicare che il prodotto potrebbe non essere adatto agli investitori che non sono in grado di sostenere un impegno così a lungo termine e illiquido, e che l'abbinamento non garantisce né crea un diritto di uscita o di rimborso. Se dopo averla letta vi sentite a disagio, prendetelo sul serio.

7. Quanto può indebitarsi il fondo e quanto si indebita effettivamente?

Ai sensi dell'articolo 16, un ELTIF che può essere offerto agli investitori al dettaglio può assumere prestiti in contante fino al 50% del NAV, e un ELTIF offerto solo a investitori professionali fino al 100% del NAV. Si tratta di soglie massime. Chiedete la politica di indebitamento del fondo, il livello attuale del debito, le scadenze dei prestiti e se il tasso di interesse è fisso o variabile. Il debito amplifica le perdite così come i guadagni. Si veda la voce leva finanziaria.

8. Quanto è concentrato il portafoglio?

Ai sensi dell'articolo 13, non più del 20% del capitale può essere investito in strumenti di una singola impresa di portafoglio ammissibile o in prestiti concessi alla stessa, e non più del 20% in una singola attività reale. Almeno il 55% del capitale deve essere investito in attività di investimento ammissibili. Chiedete l'elenco effettivo delle partecipazioni, la ripartizione per settore, località e inquilino, e come il fondo intende restare diversificato. Ricordate che quando il fondo inizia a vendere attività per rimborsare gli investitori dopo la scadenza, i requisiti dell'articolo 13 cessano di applicarsi (articolo 17, paragrafo 1). Si veda la voce diversificazione.

9. Come viene valutato il fondo e da chi?

Le attività reali sono valutate mediante stima, di norma da un perito indipendente dal gestore. Chiedete chi è il perito, con quale frequenza gli immobili vengono rivalutati, cosa succede se la valutazione è contestata e come viene utilizzato il NAV per sottoscrizioni, rimborsi e commissioni di performance. Il valore comunicato può essere in ritardo rispetto al mercato. Si vedano le voci valutazione e NAV e come funziona un fondo immobiliare.

10. Quanto costa in totale?

Chiedete ogni costo: di ingresso, corrente, di uscita, di performance, di transazione, a livello degli immobili e di finanziamento, oltre a eventuali oneri del venditore o della piattaforma. Confrontate i dati del KID con il regolamento del fondo. Poi fate i calcoli sul vostro orizzonte con il calcolatore dell'impatto dei costi e leggete l'esempio ipotetico nella guida ai costi. I costi si accumulano, quindi piccole differenze contano su una detenzione lunga.

11. È adatto al mio orizzonte, alle mie riserve e ai miei obiettivi?

Annotate quando potreste avere bisogno di questo denaro, quanta riserva liquida detenete al di fuori del fondo e quale quota dei vostri risparmi rappresenterebbe l'investimento. Un ELTIF non sostituisce le riserve di liquidità. Se potreste avere bisogno del denaro prima della data di scadenza, o se l'importo rappresentasse una parte rilevante del vostro patrimonio, il prodotto probabilmente non è adatto. Il processo previsto dalla legge aiuta: ai sensi dell'articolo 30, paragrafo 1, un'offerta al dettaglio richiede una valutazione dell'adeguatezza ai sensi dell'articolo 25, paragrafo 2, della MiFID II e una dichiarazione di adeguatezza, e se il prodotto risulta non idoneo e procedete senza consulenza, dovete fornire un consenso esplicito con cui confermate di comprendere i rischi. Rispondete sinceramente alla valutazione, perché vi tutela solo nella misura delle informazioni che fornite.

12. Quali sono le alternative e avete considerato una consulenza indipendente?

Confrontate con opzioni più semplici e più liquide, come fondi quotati, obbligazioni o il mantenimento della liquidità, in termini di costo, liquidità, rischio ed effetto sul vostro portafoglio complessivo. Si vedano il confronto tra ELTIF ed ETF e fondo immobiliare o appartamento da affittare. Per importi più elevati, valutate un consulente indipendente dall'ideatore del prodotto che vi dica per iscritto come viene remunerato. Chiedete le risposte per iscritto e prendetevi tempo. Un prodotto serio ci sarà ancora la settimana prossima.

Quali documenti leggere per primi?

Un ordine ragionevole è il seguente:

1. Il KID, per la panoramica, l'indicatore di rischio, il periodo di detenzione e i costi.
2. La dichiarazione di adeguatezza e l'avvertenza scritta del venditore.
3. Il regolamento del fondo, per la data di scadenza, le condizioni di rimborso e le clausole sulle commissioni.
4. Il prospetto, per strategia, indebitamento, valutazione, gestore e depositario.
5. L'ultima relazione annuale, per ciò che il fondo possiede effettivamente, il suo debito e i costi pagati.

Formulate le vostre domande per iscritto e conservate le risposte.

Come capire se un ELTIF fa al caso vostro?

Non potete saperlo con certezza, ma potete restringere il campo. Un ELTIF può meritare considerazione se avete una base liquida stabile, potete lasciare il denaro investito per l'intera durata, comprendete attività, indebitamento e costi, accettate che il valore sia stimato e l'uscita limitata, e lo detereste come una parte modesta dei vostri risparmi. Probabilmente non fa per voi se potreste avere bisogno del denaro, se siete attratti soprattutto da rendimenti promessi o di facciata, o se non sapete spiegare con parole vostre come recuperereste il vostro denaro.

Quali sono i principali rischi da tenere a mente durante le verifiche?

Perdita di una parte o della totalità del capitale, liquidità limitata, valutazioni stimate, indebitamento, concentrazione, costi, tassi di interesse, rischio legato agli inquilini e rischio di cambio. Ciascuno è spiegato nella guida ai rischi, e l'articolo cosa sono gli ELTIF fornisce il contesto. Questa checklist è un'informazione generale e non una consulenza personalizzata.

Domande frequenti

Informazione generale. Non costituisce consulenza in materia di investimenti né valutazione dell'adeguatezza.

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