ELTIF Risiken: Was schiefgehen kann und worauf Sie achten

Ein ELTIF ist riskant im Sinne einer Anlage, bei der Verluste möglich sind und das Geld lange gebunden sein kann. Die wichtigsten Risiken sind Kapitalverlust bis hin zum Totalverlust im ungünstigen Fall, eingeschränkte Möglichkeit zur Rückgabe, unsichere Bewertung, Fremdfinanzierung, Konzentration auf wenige Anlagen, Kosten sowie je nach Fonds Zins-, Mieter- und Währungsrisiken. Der Risikoindikator im Basisinformationsblatt (KID) hilft bei einer ersten Einordnung, ersetzt aber nicht die Prüfung der Fondsregeln.

Dieser Beitrag erklärt jedes Risiko einzeln, nennt die gesetzlichen Leitplanken der ELTIF-Verordnung in der Fassung von ELTIF 2.0 und zeigt, was Sie vor einer Entscheidung prüfen können. Er ist Information und keine Anlageempfehlung.

Welche Risiken haben ELTIF Fonds im Überblick?

Die folgenden Abschnitte gehen die Punkte der Reihe nach durch.

Kann ich bei einem ELTIF mein gesamtes Geld verlieren?

Ja, ein hoher Verlust bis hin zum Totalverlust ist nicht ausgeschlossen. Ein ELTIF ist keine Einlage bei einer Bank und enthält keine Zusage von Rendite oder Rückzahlung. Der Wert der Anteile hängt von den Anlagen des Fonds ab. Verluste können durch sinkende Immobilienwerte, Zahlungsausfälle von Mietern oder Kreditnehmern, Leerstand, Marktveränderungen und Kosten entstehen. Wie wahrscheinlich ein Verlust im Einzelfall ist, lässt sich seriös nicht pauschal sagen. Es hängt von Strategie, Hebel, Qualität der Objekte und Marktentwicklung ab.

Was ist Liquiditätsrisiko und warum ist es bei ELTIF zentral?

Liquiditätsrisiko bedeutet, dass Sie Ihre Anteile nicht dann zu einem fairen Wert zu Geld machen können, wenn Sie es möchten. Bei einem ELTIF ist das gesetzlich angelegt:

• Anleger können vor dem Ende der Laufzeit keine Rücknahme verlangen. Rücknahmen sind ab dem Tag nach Laufzeitende möglich, und die Fondsregeln müssen das Laufzeitende klar nennen. Sie können eine zeitweise Verlängerung vorsehen (Art. 18 Abs. 1).
• Rücknahmen während der Laufzeit sind nur möglich, wenn die Fondsregeln sie erlauben und zugleich mehrere Bedingungen erfüllt sind, darunter eine Mindesthaltedauer, eine Rücknahmepolitik mit geeigneten Liquiditätsinstrumenten, eine Begrenzung auf einen Prozentsatz der Fondsvermögenswerte und anteilige Kürzung, wenn mehr Anträge eingehen (Art. 18 Abs. 2).
• Anleger dürfen Anteile frei an Dritte übertragen, nur nicht an den Verwalter (Art. 19 Abs. 2). Ob sich ein Käufer findet und zu welchem Preis, ist offen. Ein Matching von Anteilen begründet weder einen Anspruch auf Ausstieg noch auf Rücknahme (Art. 30 Abs. 2).

Praktisch heißt das: Selbst wenn Ihr Fonds Rücknahmen vorsieht, kann Ihr Antrag nur teilweise bedient werden. Die Einzelheiten stehen im Beitrag ELTIF Liquidität und Rücknahme.

Warum ist die Laufzeit selbst ein Risiko?

Die Laufzeit kann länger sein als Ihre Planung. Für Privatanleger muss der Vertreiber deshalb schriftlich warnen: Übersteigt die Laufzeit 10 Jahre, sei das Produkt möglicherweise nicht für Anleger geeignet, die eine so langfristige und illiquide Bindung nicht tragen können (Art. 30 Abs. 2 Buchst. a). Hinzu kommt, dass die Fondsregeln eine zeitweise Verlängerung der Laufzeit vorsehen dürfen. Prüfen Sie, wie lange die Bindung höchstens dauern kann, nicht nur, wie lange sie nominell dauern soll. Ändern sich Ihre Lebensumstände, etwa durch Jobverlust, Immobilienkauf oder Krankheit, bleibt Ihr Geld trotzdem gebunden.

Wie wirkt Fremdfinanzierung auf das Risiko?

Ein ELTIF darf Kredite aufnehmen. Für Fonds, die an Privatanleger vertrieben werden dürfen, liegt die Grenze bei 50 % des Nettoinventarwerts. Bei Fonds ausschließlich für professionelle Anleger sind es 100 % (Art. 16 Abs. 1 Buchst. a). Zuvor galten 30 % des Kapitals. Der Hebel verstärkt in beide Richtungen: Bei steigenden Werten steigt der Ertrag auf das Eigenkapital, bei fallenden Werten oder steigenden Zinsen steigen die Verluste überproportional. Banken können Kredite zudem an Bedingungen knüpfen, die bei Wertverlusten Druck erzeugen, etwa zum Verkauf von Objekten. Mehr dazu im Glossar unter Hebel und Fremdfinanzierung.

Welche Rolle spielt Konzentration?

Ein ELTIF darf höchstens 20 % seines Kapitals in Instrumente eines einzelnen qualifizierten Portfoliounternehmens oder Darlehen an dieses und höchstens 20 % in ein einzelnes reales Vermögensobjekt investieren (Art. 13 Abs. 2 Buchst. a und b). Das ist eine Obergrenze und keine Gewähr für breite Streuung. Ein Fonds mit nur wenigen Objekten kann die Grenze einhalten und hängt dennoch stark von jedem einzelnen Objekt ab. Prüfen Sie deshalb, wie sich das Portfolio nach Objekten, Mietern, Regionen und Branchen verteilt. Außerdem gelten die Streuungsvorgaben nicht mehr, wenn der ELTIF nach Laufzeitende Vermögenswerte verkauft, um Anleger auszuzahlen (Art. 17 Abs. 1).

Warum ist die Bewertung ein Risiko?

Nicht börsengehandelte Vermögenswerte haben keinen Marktkurs. Immobilien werden von Gutachtern geschätzt. Das Glossar erklärt die Bewertung durch Gutachter. Der Nettoinventarwert (NAV) ist daher eine Schätzung zu einem Stichtag. Er kann Marktveränderungen verzögert abbilden. Preise, die bei einem Verkauf erzielt werden, können vom Bewertungsansatz abweichen. Prüfen Sie, wie oft und von wem bewertet wird und ob diese Stelle unabhängig vom Verwalter arbeitet.

Wie wirken sich Kosten, Zinsen, Mieter und Währung aus?

• Kosten: Einstiegs-, laufende, Transaktions-, Objekt- und gegebenenfalls Performancekosten mindern das Ergebnis jedes Jahr. Der Beitrag ELTIF Kosten und Gebühren zeigt anhand eines hypothetischen Beispiels, wie stark sich das über Jahre summiert.
• Zinsrisiko: Steigende Zinsen verteuern Kredite und können Immobilienwerte drücken, weil Käufer höhere Renditen verlangen. Das betrifft Fonds mit hohem Hebel besonders.
• Mieterrisiko: Mieter können zahlungsunfähig werden, ausziehen oder Mieten neu verhandeln. Je weniger Mieter ein Fonds hat, desto stärker wirkt ein einzelner Ausfall.
• Währungsrisiko: Investiert ein Fonds in anderen Währungen als der Fondswährung oder Ihrer Heimatwährung, können Wechselkurse das Ergebnis verbessern oder verschlechtern. Ob und wie abgesichert wird, steht in den Fondsunterlagen.
• Marktrisiko: Konjunktur, Nachfrage nach bestimmten Immobilienarten und Regulierung können Werte und Mieten verändern.
• Verwalter- und Betriebsrisiko: Fehlentscheidungen oder Interessenkonflikte beim Verwalter. Die Regeln der Richtlinie 2011/61/EU sollen Interessenkonflikte vermeiden helfen, schließen sie aber nicht aus.

Was sagt der KID-Risikoindikator und was nicht?

Das Basisinformationsblatt (KID) nach der PRIIPs-Verordnung enthält einen Gesamtrisikoindikator auf einer Skala von 1 bis 7, eine empfohlene Haltedauer, Kosten und illustrative Szenarien. Der Indikator fasst Markt- und Kreditrisiko zu einer Kennzahl zusammen. Er ist ein sinnvoller Einstieg, hat aber Grenzen:

• Er gibt keine Auskunft darüber, wie wahrscheinlich ein Verlust im Einzelfall ist.
• Er kann bei Fonds mit selten bewerteten Anlagen Schwankungen unterschätzen, weil Schätzwerte glatter verlaufen als Börsenkurse.
• Er ersetzt nicht die Prüfung von Liquidität, Hebel und Laufzeit. Diese Punkte stehen in Fondsregeln und Prospekt.
• Szenarien sind Modellrechnungen und keine Prognose.

Wie Sie das Dokument Schritt für Schritt lesen, zeigt der Beitrag Basisinformationsblatt lesen.

Welche Schutzmechanismen gibt es und was leisten sie?

Der Rahmen enthält Pflichten, die Risiken sichtbar machen sollen: Eignungsprüfung nach MiFID II mit Geeignetheitserklärung für Privatanleger (Art. 30 Abs. 1), schriftliche Warnhinweise zu Laufzeit und Matching (Art. 30 Abs. 2), organisatorische Anforderungen an den Verwalter und ein öffentliches Register bei der ESMA. Wenn die Prüfung ergibt, dass der ELTIF nicht geeignet ist, und Sie dennoch fortfahren wollen, ist Ihre ausdrückliche Bestätigung nötig, dass Sie die Risiken verstehen (Art. 30 Abs. 1). Diese Mechanismen schaffen Transparenz. Sie verhindern keine Verluste.

Wie gehe ich mit den Risiken um?

• Investieren Sie nur Geld, das Sie über die gesamte mögliche Laufzeit nicht brauchen.
• Begrenzen Sie den Anteil am Gesamtvermögen, sodass ein Verlust Ihre Lebensplanung nicht gefährdet.
• Lesen Sie KID, Anlagebedingungen und Prospekt, besonders zu Rücknahme, Hebel und Kosten.
• Prüfen Sie Anbieter und Verkäufer anhand der Registerabfrage bei der ESMA und der nationalen Aufsicht.
• Nutzen Sie das Checklisten-Werkzeug und holen Sie bei Zweifeln unabhängigen Rat ein. Eine Zusammenfassung finden Sie im Beitrag Checkliste vor der Entscheidung.

Häufige Fragen

Allgemeine Information. Keine Anlageberatung und keine Geeignetheitsprüfung.

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