Come funziona un fondo immobiliare? Struttura, reddito e uscita

Un fondo immobiliare raccoglie il denaro di molti investitori affinché un gestore professionale possa acquistare, locare e mantenere immobili per loro conto. Gli investitori partecipano al reddito netto da locazione e a ogni variazione di valore degli edifici, al netto dei costi e del costo dell'eventuale indebitamento. Il valore di una quota non è un prezzo di mercato in tempo reale. È una stima basata su valutazioni, di norma predisposte da un perito indipendente, e la possibilità di recuperare il denaro dipende dalle regole di rimborso del fondo. Quando il fondo è strutturato come ELTIF, le regole UE fissano anche limiti a concentrazione, indebitamento e rimborsi.

Come è strutturato un fondo immobiliare?

La maggior parte dei fondi immobiliari segue la stessa catena di base.

1. Gli investitori sottoscrivono quote o azioni e ricevono una parte del patrimonio netto del fondo.
2. Il fondo acquista immobili o partecipazioni in società immobiliari. Ai sensi del regolamento ELTIF, un fondo di questo tipo investe in attività reali, che comprendono edifici e terreni.
3. Un gestore decide che cosa acquistare, come finanziarlo, come locarlo e quando vendere. Nell'UE il gestore di un ELTIF è un gestore di fondi di investimento alternativi (GEFIA) autorizzato e soggetto alla direttiva 2011/61/UE, comprese le sue regole sui conflitti di interesse.
4. Un depositario custodisce le attività del fondo e vigila su alcuni compiti del gestore. Si vedano le voci del glossario sul GEFIA e sul depositario.
5. Gestori immobiliari, periti, revisori e amministratori forniscono servizi al fondo, e ciascuno di loro è pagato dal fondo.

Perché è importante: un investitore non possiede un appartamento o un ufficio. Possiede una quota di un fondo che possiede attività, e i diritti legati a quella quota sono definiti nel regolamento e nel prospetto del fondo.

Come guadagna un fondo immobiliare?

I rendimenti provengono da due fonti, che si comportano in modo diverso.

Reddito. Gli inquilini pagano un canone. Dopo i costi operativi degli immobili, i costi di gestione e amministrazione, le commissioni e gli interessi, ciò che resta può essere distribuito agli investitori o reinvestito, secondo la politica del fondo. Il reddito dipende da quanto sono locati gli edifici, dalla durata e dalle condizioni dei contratti di locazione e dal fatto che gli inquilini paghino.

Variazione di valore. Il valore degli edifici sale o scende in funzione delle condizioni di mercato, della posizione, dello stato di conservazione, del profilo dei contratti e dei tassi di interesse. Questa variazione si realizza solo quando un immobile viene venduto, ma si riflette prima nel valore comunicato dal fondo attraverso le valutazioni periodiche.

Le due componenti possono divergere. Un fondo può pagare un reddito stabile mentre i valori immobiliari scendono, oppure mostrare valori in crescita con poco reddito corrente. Quando leggete un dato di performance, chiedete sempre se include il reddito, la variazione di valore o entrambi, e se è al lordo o al netto dei costi.

Come vengono valutati gli immobili e perché il NAV è una stima?

Il valore patrimoniale netto (NAV) è il valore di tutto ciò che il fondo possiede meno ciò che deve, di solito espresso per quota. Per le azioni quotate un prezzo di mercato è visibile ogni secondo. Per gli edifici questo prezzo non esiste, perché ogni immobile è unico e viene scambiato raramente.

I fondi si affidano quindi alle valutazioni. Un perito indipendente dal gestore stima ciascun immobile con metodi come il confronto con vendite recenti di edifici simili o la stima del valore attuale del reddito da locazione atteso. Il risultato è un'opinione informata, non una transazione. Due periti possono arrivare a cifre diverse per lo stesso edificio, e il risultato può essere in ritardo rispetto al mercato perché si basa su dati passati.

Conseguenze pratiche:

• il NAV cambia a scatti, quando vengono contabilizzate nuove valutazioni, e non in modo continuo;
• un NAV stabile non dimostra che i valori siano stabili. Può significare che le valutazioni non si sono ancora adeguate;
• quando un immobile viene infine venduto, il prezzo può essere superiore o inferiore all'ultima valutazione;
• gli investitori che acquistano o chiedono il rimborso al NAV possono guadagnare o perdere rispetto al valore effettivo in quel momento, ed è uno dei motivi per cui i fondi limitano la tempistica dei rimborsi.

La voce del glossario sulla valutazione e la voce sul NAV ne offrono brevi definizioni. Verificate nei documenti del fondo chi è il perito, come ne è assicurata l'indipendenza e con quale frequenza gli immobili vengono rivalutati.

Quali regole si applicano quando il fondo è un ELTIF?

Gli immobili sono uno dei principali tipi di attività che un ELTIF può detenere. I punti seguenti derivano dal regolamento ELTIF come modificato da ELTIF 2.0 (regolamento (UE) 2023/606, applicabile dal 10 gennaio 2024).

• Attività ammissibili. Ai sensi dell'articolo 13, un ELTIF investe almeno il 55% del proprio capitale in attività di investimento ammissibili.
• Concentrazione. Non più del 20% del capitale può essere investito in una singola attività reale. Un fondo con un edificio dominante dovrebbe restare entro questo limite. La diversificazione dipende comunque dalla politica del fondo, perché il 20% è una soglia massima e non un obiettivo. Si veda la voce diversificazione.
• Attività più piccole. È stato eliminato il precedente requisito secondo cui ogni attività reale doveva valere almeno 10.000.000 EUR, quindi un fondo può detenere immobili di dimensioni minori.
• Indebitamento. Ai sensi dell'articolo 16, un ELTIF offerto agli investitori al dettaglio può assumere prestiti in contante fino al 50% del NAV. Un fondo offerto solo a investitori professionali può arrivare fino al 100% del NAV. In precedenza il limite era il 30% del capitale.
• Rimborsi. L'articolo 18 stabilisce come regola generale che gli investitori non possono chiedere il rimborso prima della scadenza del fondo. I rimborsi durante la durata sono consentiti solo se il regolamento del fondo li prevede e sono soddisfatte le condizioni dell'articolo 18, paragrafo 2.

Si tratta di soglie e condizioni di legge. La politica del fondo può essere più rigorosa.

In che modo la leva finanziaria cambia il quadro?

Molti fondi immobiliari prendono denaro a prestito per acquistare più di quanto consentirebbe il solo denaro degli investitori. La leva agisce in entrambe le direzioni. Se il valore dell'immobile cresce più del costo del prestito, gli investitori guadagnano di più. Se i valori scendono, o i canoni calano, o i costi degli interessi aumentano, la perdita è maggiore perché il finanziatore viene rimborsato per primo.

Un'illustrazione semplice, non un dato relativo ad alcun fondo: un fondo detiene un unico edificio finanziato in parte dagli investitori e in parte da un prestito. Il prestito deve essere rimborsato per intero qualunque sia il valore dell'edificio, quindi ogni calo di valore dell'edificio ricade interamente sulla parte degli investitori. La quota degli investitori scende quindi di una percentuale maggiore rispetto all'edificio stesso, al lordo dei costi. La stessa aritmetica vale per i guadagni. Ecco perché il limite all'indebitamento, il tasso di interesse e la scadenza dei prestiti sono tra le prime cose da verificare. La voce del glossario sulla leva finanziaria ne offre una breve definizione.

Quali costi ha un fondo immobiliare?

I costi si collocano su più livelli, e non tutti sono visibili in un unico punto.

I costi riducono il reddito e si accumulano nel tempo, perché la commissione di ogni anno è prelevata da una base che altrimenti avrebbe continuato a crescere. La guida ai costi spiega ogni tipologia e include un esempio ipotetico, e il calcolatore dell'impatto dei costi permette di verificare le proprie ipotesi.

Si può uscire da un fondo immobiliare in qualsiasi momento?

Di regola no, per un ELTIF. Gli edifici non possono essere venduti in un giorno se non a rischio di spuntare un prezzo debole, quindi la legge protegge il portafoglio e gli investitori che restano limitando le uscite.

• Di norma non è previsto alcun rimborso prima della scadenza del fondo (articolo 18, paragrafo 1). Il regolamento deve indicare la data di scadenza e può consentire una proroga temporanea.
• I rimborsi durante la durata sono possibili solo se il regolamento del fondo li consente e, tra le altre condizioni, non vengono concessi prima della fine di un periodo minimo di detenzione, il gestore è in grado di dimostrare all'autorità competente una politica di rimborso adeguata e strumenti di gestione della liquidità, e i rimborsi sono limitati a una percentuale delle attività liquide. Se le richieste superano il tetto, vengono ridotte pro rata con parità di trattamento tra gli investitori (articolo 18, paragrafo 2).
• Gli investitori hanno sempre la possibilità di un rimborso in contanti. Il rimborso in natura è possibile solo se il regolamento lo prevede, l'investitore lo chiede per iscritto e non esistono restrizioni al trasferimento delle attività (articolo 18, paragrafi 4 e 5).
• Il regolamento non deve impedire agli investitori di trasferire liberamente le proprie quote a terzi diversi dal gestore. Può essere offerto l'abbinamento delle quote, che però non garantisce un'uscita (articolo 19 e articolo 30, paragrafo 2).

Altri fondi immobiliari che non sono ELTIF possono seguire regole di rimborso diverse, quindi leggete il regolamento di qualsiasi fondo stiate valutando. La guida alla liquidità spiega ogni meccanismo.

Quali sono i principali rischi e limiti?

• Perdita di capitale. I valori immobiliari e i canoni possono scendere, e potreste recuperare meno di quanto investito.
• Rischio di valutazione. Il NAV comunicato può differire dai prezzi di vendita realizzabili.
• Rischio di liquidità. L'uscita può essere impossibile o limitata per anni.
• Leva e tassi di interesse. Il debito amplifica le perdite e il rifinanziamento può diventare costoso.
• Rischio di inquilini e di sfitto. Il reddito dipende da inquilini che possono andarsene o non pagare.
• Concentrazione. Un fondo focalizzato su un settore, una città o un inquilino è esposto ai loro problemi.
• Costi. Diversi livelli di commissioni riducono ciò che arriva a voi.

La guida ai rischi li tratta ciascuno in dettaglio.

Come usare queste informazioni per valutare un fondo?

Ponetevi cinque domande. Che cosa possiede esattamente il fondo e quanto è concentrato? Chi valuta gli immobili e con quale frequenza? Quanto si indebita e a quali condizioni? Quali sono i costi complessivi nel KID e nel regolamento? Quando e come potrei uscire, e con quali limiti? Se i documenti non rispondono con chiarezza, consideratelo già di per sé un'informazione.

Domande frequenti

Informazione generale. Non costituisce consulenza in materia di investimenti né valutazione dell'adeguatezza.

Copia il link