Risques des fonds ELTIF : ce qui peut mal tourner et quoi vérifier

Un fonds européen d'investissement à long terme (ELTIF) est un placement risqué, au sens le plus simple du terme. Vous pouvez perdre tout ou partie de la somme investie, vous pouvez être dans l'impossibilité de vendre pendant des années, la valeur publiée est une estimation et non un prix de marché, et l'endettement, la concentration, les frais, les taux d'intérêt, les locataires et les devises peuvent chacun peser sur les résultats. Le label ELTIF signifie que le fonds respecte les règles européennes en matière d'agrément, de limites de portefeuille et d'information. Il ne signifie pas que le fonds est protégé contre les pertes. L'ampleur de chaque risque dépend du fonds concerné : le document d'informations clés (DIC, KID en anglais), le prospectus et les statuts comptent donc davantage que le label.

Un fonds ELTIF est-il risqué, et peut-on tout perdre ?

Oui, un ELTIF comporte un risque d'investissement, et oui, la perte de tout ou partie du capital est possible. Rien dans le règlement ELTIF ne promet un rendement ni ne protège le montant investi. Contrairement à un dépôt bancaire, une part d'ELTIF ne donne pas droit à une somme fixe.

La vraisemblance d'une perte totale dépend de ce que détient le fonds et de la manière dont il est financé. Un fonds qui possède plusieurs immeubles loués avec peu de dette ne présente pas le même risque qu'un fonds fortement endetté et dominé par un seul actif. Dans les deux cas, la valeur des parts peut baisser, et dans les cas les plus fragiles, elle peut baisser fortement. Les documents doivent présenter le portefeuille, la politique d'endettement et les principaux risques, et il convient de les lire avant l'entretien commercial, pas après.

Qu'est-ce que le risque de liquidité d'un ELTIF, et pourquoi est-il le plus important ?

Le risque de liquidité est le risque de ne pas pouvoir convertir vos parts en liquidités au moment voulu, ou seulement à un prix défavorable. Pour la plupart des ELTIF, c'est le risque déterminant, car les actifs se vendent lentement.

La règle par défaut le rend très concret. Selon l'article 18 du règlement ELTIF, tel que modifié par ELTIF 2.0, les investisseurs ne peuvent pas demander le remboursement avant la fin de la durée de vie de l'ELTIF. Les remboursements deviennent possibles à partir du lendemain de la fin de vie. Le règlement du fonds doit indiquer la date d'échéance et peut prévoir une prolongation temporaire, de sorte que la date lue au moment de la souscription peut ensuite être repoussée.

Les remboursements pendant la durée de vie ne sont autorisés que si le règlement du fonds les prévoit et si toutes les conditions suivantes sont réunies : ils ne sont pas accordés avant la fin d'une période de détention minimale ; le gestionnaire peut démontrer à l'autorité compétente qu'il dispose d'une politique de remboursement appropriée et d'outils de gestion de la liquidité compatibles avec une stratégie à long terme ; cette politique définit clairement les procédures et les conditions ; les remboursements sont limités à un pourcentage des actifs liquides du fonds ; et si les demandes dépassent cette limite, elles sont réduites au prorata, dans le respect de l'égalité de traitement des investisseurs. Même lorsque tout cela est en place, vous pouvez ne recevoir qu'une partie de ce que vous avez demandé, voire rien sur une période donnée.

Les cessions de parts constituent une voie distincte. Le règlement du fonds ne doit pas empêcher les investisseurs de céder librement leurs parts à des tiers autres que le gestionnaire, et le fonds peut proposer un rapprochement des parts (matching) entre acheteurs et vendeurs. Mais le matching n'assure pas une sortie. Il suppose qu'un acheteur accepte de payer un prix qui vous convient. Le fonctionnement complet est décrit dans le guide sur la liquidité.

Qu'est-ce que l'avertissement sur la durée de vie longue, et pourquoi le lire ?

Lorsqu'un ELTIF est proposé à un investisseur de détail, l'article 30, paragraphe 2, impose au distributeur, ou au gestionnaire s'il commercialise directement, de remettre un avertissement écrit clair. Si la durée de vie du fonds dépasse 10 ans, l'avertissement doit indiquer que le produit peut ne pas convenir aux investisseurs qui ne sont pas en mesure de supporter un engagement aussi long et aussi peu liquide. Il doit aussi préciser que le rapprochement des parts n'assure pas et ne crée pas un droit de sortie ou de remboursement.

Cet avertissement n'est pas une formule standard à survoler. Il énonce, dans les termes mêmes du droit, l'arbitrage central de ce produit. S'il vous met mal à l'aise, le produit n'est probablement pas fait pour vous.

Comment l'endettement augmente-t-il le risque ?

L'effet de levier signifie que le fonds emprunte des liquidités en plus de l'argent des investisseurs. Il peut améliorer les rendements quand tout va bien et amplifier les pertes dans le cas contraire, car le prêteur est remboursé avant les investisseurs. Les intérêts doivent être payés que les loyers rentrent ou non, et les prêts doivent être refinancés ou remboursés à l'échéance, parfois dans un marché moins favorable.

Selon l'article 16, un ELTIF susceptible d'être commercialisé auprès d'investisseurs de détail peut emprunter des liquidités jusqu'à 50 % de sa valeur nette d'inventaire (VNI). Un fonds réservé aux investisseurs professionnels peut emprunter jusqu'à 100 % de la VNI. Auparavant, la limite était de 30 % du capital. Ce sont des plafonds réglementaires, et un fonds peut fixer des limites plus basses dans son propre règlement. Lisez la politique d'endettement, le niveau actuel de la dette, les échéances des prêts et la base de calcul des intérêts (fixe ou variable). L'entrée du glossaire sur l'effet de levier en donne une définition courte.

Comment la concentration influe-t-elle sur le risque ?

Le risque de concentration apparaît lorsqu'une grande partie du fonds dépend de quelques actifs, locataires, secteurs ou zones géographiques. Les règles ELTIF le limitent, mais seulement en partie. Selon l'article 13, un ELTIF ne peut pas investir plus de 20 % de son capital dans des instruments émis par une seule entreprise de portefeuille éligible ou dans des prêts qui lui sont consentis, ni plus de 20 % dans un seul actif réel. La suppression de l'ancienne valeur minimale d'actif de 10 000 000 EUR permet à des actifs plus petits d'être éligibles, ce qui peut favoriser la diversification, mais rend aussi plus facile la constitution d'un fonds autour de quelques biens seulement.

Notez également qu'un ELTIF investit au moins 55 % de son capital dans des actifs d'investissement éligibles, de sorte que le solde peut être placé dans d'autres actifs autorisés. Et dès qu'un fonds commence à céder ses actifs pour rembourser les investisseurs après la fin de sa durée de vie, les exigences de composition et de diversification du portefeuille cessent de s'appliquer (article 17). Un fonds en phase de liquidation peut donc devenir plus concentré au fil des ventes. Voir diversification pour la notion.

Pourquoi le risque de valorisation est-il important ?

Les actifs réels ne sont pas cotés en continu sur un marché. La VNI repose généralement sur des évaluations périodiques réalisées par un évaluateur indépendant du gestionnaire. Ce sont des estimations éclairées, qui peuvent être en retard sur le marché. Si vous souscrivez ou demandez le remboursement sur la base d'une VNI qui surestime la valeur réelle, votre situation peut être moins favorable qu'il n'y paraît, et ceux qui restent dans le fonds supportent la différence. Lorsqu'un immeuble est finalement vendu, le prix peut être supérieur ou inférieur à sa dernière évaluation. Voir valorisation, VNI et l'exemple immobilier dans le fonctionnement d'un fonds immobilier.

Quels autres risques faut-il prendre en compte ?

• Risque lié aux frais. Les frais d'entrée, frais courants, commissions de performance, frais de transaction et coûts au niveau des immeubles réduisent les résultats et se cumulent sur une longue durée de détention. Le guide des frais présente un exemple chiffré hypothétique, et le calculateur d'impact des frais permet de tester vos propres hypothèses.
• Risque de taux d'intérêt. La hausse des taux renchérit l'endettement et peut faire baisser la valorisation des immeubles, car les investisseurs du marché peuvent exiger des rendements plus élevés.
• Risque locatif et de vacance. Les loyers dépendent du renouvellement des baux et du paiement par les locataires. Une surface vide ne rapporte rien mais continue de coûter en entretien.
• Risque de change. Si les actifs, les revenus ou votre propre monnaie diffèrent, les variations de change peuvent ajouter des gains ou des pertes.
• Risque lié au gestionnaire et aux conflits d'intérêts. Les résultats dépendent de la compétence du gestionnaire et de la manière dont les conflits d'intérêts sont gérés. Les gestionnaires appliquent les règles d'organisation de la directive sur les gestionnaires de FIA (AIFMD), qui comprennent la prévention des conflits, mais la qualité des gestionnaires reste variable. Voir gestionnaire de FIA et dépositaire.
• Concentration dans votre propre patrimoine. Même un fonds solide devient un problème s'il représente l'essentiel de ce que vous possédez.
• Risque d'inadéquation. Un ELTIF peut ne pas correspondre à votre horizon ou à vos besoins.

Que montre l'indicateur de risque du DIC, et que ne montre-t-il pas ?

En vertu du règlement PRIIPs (UE) n° 1286/2014, le DIC présente un indicateur synthétique de risque (ISR) sur une échelle de 1 à 7, accompagné d'une période de détention recommandée, des coûts et de scénarios de performance illustratifs. L'indicateur est un résumé standardisé du risque. Il est utile pour comparer des produits sur une base commune.

Il ne vous dit pas :

• que le produit peut être vendu quand vous le souhaitez. La liquidité doit être vérifiée séparément dans les documents du fonds ;
• comment se comportera un immeuble, un locataire ou un prêt en particulier ;
• ce que vous percevrez. Les scénarios sont des illustrations, pas des prévisions ;
• qu'un chiffre bas signifie que vous ne pouvez pas perdre d'argent. Un chiffre bas n'écarte pas la possibilité d'une perte.

Considérez l'indicateur comme un point de départ et lisez aussi le reste du DIC. Le guide du DIC passe en revue chaque rubrique.

Comment l'évaluation de l'adéquation me protège-t-elle, et où s'arrête-t-elle ?

Selon l'article 30, paragraphe 1, un ELTIF ne peut être proposé à un investisseur de détail que si une évaluation de l'adéquation au titre de l'article 25, paragraphe 2, de MiFID II a été réalisée et si l'investisseur a reçu une déclaration d'adéquation. Si l'évaluation conclut que l'ELTIF ne convient pas et que le vendeur ne fournit pas de conseil en investissement, l'investisseur qui souhaite malgré tout poursuivre doit donner son consentement explicite, attestant qu'il comprend les risques.

C'est une protection réelle, mais elle repose sur des réponses sincères concernant votre situation financière, votre horizon et votre expérience, et elle ne rend pas le produit moins risqué. Elle ne remplace pas votre propre lecture des documents.

Comment réduire le risque de mauvaise surprise ?

Suivez une courte routine : lisez le DIC et l'avertissement, vérifiez la date d'échéance et les règles de remboursement, contrôlez l'endettement et les principales positions, repérez le barème des frais, confirmez l'identité du gestionnaire et du dépositaire, déterminez la part de votre épargne que cela pourrait représenter, et conservez une réserve liquide. L'outil de checklist et l'article checklist vous aident à procéder dans l'ordre. Si les réponses restent floues, attendez ou demandez un conseil indépendant.

Questions fréquentes

Information générale. Ne constitue ni un conseil en investissement ni une évaluation de l'adéquation.

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