Rizici ELTIF fondova: što sve može poći po zlu

ELTIF je rizično ulaganje s dugim horizontom. Ulagatelj može izgubiti dio uloženog novca ili cijeli iznos, a izlaz iz ulaganja nije moguć u svakom trenutku. Osim promjene vrijednosti imovine, na ishod utječu financijska poluga, koncentracija portfelja, nesigurnost procjene, troškovi i ponašanje zakupnika. Oznaka ELTIF i europski pravni okvir ne uklanjaju te rizike: samo određuju pravila igre, informiranje i nadzor.

Je li ELTIF rizičan i mogu li u njemu izgubiti sav novac?

Da, ELTIF je rizičan, a gubitak cijelog uloga teoretski je moguć. Vrijednost udjela ovisi o vrijednosti i prihodu imovine u koju fond ulaže. Ako se vrijednost objekata smanji, ako zakupnici prestanu plaćati ili ako dug postane prevelik u odnosu na imovinu, udio gubi vrijednost. Nitko ne jamči povrat uloga ili prinos. Distributer ne smije obećavati ni jedno ni drugo.

Rizici u nastavku nisu popis kojim se pokušava zastrašiti ulagatelja, nego popis pitanja koja treba postaviti prije odluke. Svaki se odnosi na konkretan fond drugačije, pa ih treba čitati zajedno s dokumentom s ključnim informacijama (KID) i statutom.

Koji su glavni rizici ELTIF-a? Pregled

Što je rizik likvidnosti u ELTIF-u?

Rizik likvidnosti znači da udio možda nećete moći pretvoriti u novac kada to poželite. Prema članku 18. stavku 1. Uredbe o ELTIF-u u verziji ELTIF 2.0, ulagatelji ne mogu zatražiti otkup prije kraja životnosti fonda. Otkupi su mogući od dana nakon isteka životnosti.

Otkupi tijekom životnosti mogući su samo ako ih pravila fonda dopuštaju i ako su istodobno ispunjeni uvjeti iz članka 18. stavka 2.: otkup se ne provodi prije kraja minimalnog razdoblja držanja, upravitelj nadležnom tijelu može dokazati primjerenu politiku otkupa i alate za upravljanje likvidnošću, politika jasno navodi postupke i uvjete, otkupi su ograničeni na postotak imovine fonda, a ako zahtjevi premaše taj postotak, otkupi se krate razmjerno (pro rata). To znači da čak i fond s otkupima ne mora isplatiti sve što tražite. Detalje donosi tekst o likvidnosti ELTIF-a, a pojam objašnjava pojmovnik.

Udjele je moguće slobodno prenijeti na treće strane, osim na upravitelja (članak 19. stavak 2.), ali prijenos traži kupca. Mogućnost uparivanja (engl. matching) ne jamči niti zasniva pravo na izlaz ili otkup (članak 30. stavak 2.).

Zašto životnost duža od 10 godina zahtijeva dodatan oprez?

Prema članku 30. stavku 2., distributer, odnosno upravitelj kod izravne ponude, mora malom ulagatelju dati jasno pisano upozorenje: ako životnost ELTIF-a prelazi 10 godina, proizvod možda nije prikladan za ulagatelje koji ne mogu podnijeti tako dugu i nelikvidnu obvezu. Upozorenje nije formalnost. Ako je moguće da će vam novac trebati prije kraja životnosti, ELTIF vjerojatno ne bi trebao činiti dio sredstava koja vam moraju ostati dostupna.

Kako financijska poluga povećava rizik?

Fond se može zaduživati. Prema članku 16. stavku 1. točki (a), zaduživanje je ograničeno na najviše 50 % neto vrijednosti imovine (NAV) za ELTIF koji se smiju nuditi malim ulagateljima, odnosno najviše 100 % NAV-a za ELTIF namijenjene isključivo profesionalnim ulagateljima. Prije je granica bila 30 % kapitala.

Poluga pojačava i dobitke i gubitke. Ako objekt koji je dijelom financiran kreditom izgubi dio vrijednosti, gubitak se u cijelosti pripisuje kapitalu ulagatelja, a dug ostaje isti. Kad kamatne stope rastu, raste i trošak otplate, a pri refinanciranju uvjeti mogu biti lošiji. Zato pitajte koliki je dug u odnosu na NAV, kada dospijeva i je li kamata promjenjiva. Pojam objašnjava pojmovnik.

Zašto je koncentracija rizik, iako postoji ograničenje od 20 %?

Prema članku 13. stavcima 1. i 2., ELTIF ulaže najmanje 55 % kapitala u prihvatljiva ulaganja, a najviše 20 % kapitala može biti u instrumentima jednog prihvatljivog portfeljnog društva ili zajmovima tom društvu i najviše 20 % u jednoj realnoj imovini. Ograničenje sprječava da cijeli fond ovisi o jednom objektu, ali ne sprječava koncentraciju u jednom gradu, sektoru ili kod jednog većeg zakupnika. Fond može poštovati sva ograničenja i biti izrazito ovisan o jednoj vrsti nekretnina. Više o raspršenju u pojmu diversifikacija.

Dodatno, ta se pravila prestaju primjenjivati kada fond nakon isteka životnosti počne prodavati imovinu radi isplate ulagatelja (članak 17. stavak 1.), pa se u toj fazi portfelj može brzo sužavati.

Zašto je procjena vrijednosti izvor neizvjesnosti?

Realna imovina nema dnevnu cijenu. Njezinu vrijednost procjenjuje neovisni procjenitelj, a iz toga se računa NAV po udjelu. NAV je procjena, a ne cijena koju će fond nužno ostvariti prodajom. Procjene se ne rade stalno, pa NAV može kasniti za promjenama na tržištu. Tijekom pada tržišta procijenjena vrijednost može biti viša od cijene koju bi kupci stvarno platili, a pri izlazu se ulagatelj susreće s tom razlikom. Pojmovi: NAV i vrednovanje.

Kako troškovi i ostali rizici utječu na ishod?

Troškovi se naplaćuju neovisno o ishodu, a prinos nije osiguran. Ulazne, tekuće, izlazne i uspješnosne naknade te troškovi transakcija i objekata umanjuju neto ishod i djeluju iz godine u godinu. Hipotetički primjer s izračunom nalazi se u tekstu o naknadama ELTIF-a. Ostali rizici:

• Kamatna stopa. Viša kamata povećava trošak duga, a može snižavati vrijednost nekretnina.
• Zakupnici. Gubitak većeg zakupnika ili prazni prostori smanjuju prihod, a nove najmove često treba osigurati uz poticaje.
• Valuta. Ako su imovina, prihod ili vaš udio u valuti različitoj od vaše, promjena tečaja mijenja ishod.
• Upravljački i operativni rizik. Kvaliteta upravitelja, sukobi interesa i pogreške mogu utjecati na ishod. Upravitelj mora poštovati pravila Direktive 2011/61/EU, među ostalim o sprječavanju sukoba interesa.
• Rizik primjerenosti. Malom ulagatelju ELTIF se smije ponuditi samo uz procjenu primjerenosti prema članku 25. stavku 2. Direktive 2014/65/EU (MiFID II) i uz izjavu o primjerenosti. Ako ELTIF prema procjeni nije prikladan, ulagatelj ipak može nastaviti uz izričitu izjavu da razumije rizike (članak 30. stavak 1.). Takva odluka ostaje vaša odgovornost.

Što pokazatelj rizika u KID-u govori, a što ne?

KID prema Uredbi (EU) br. 1286/2014 sadrži ukupni pokazatelj rizika na ljestvici od 1 do 7, preporučeno razdoblje držanja, troškove i ilustrativne scenarije. Pokazatelj je koristan za usporedbu proizvoda na istom formatu, ali ima granice:

• ne opisuje sve rizike, primjerice detaljno rizik likvidnosti ili rizik pojedinog zakupnika,
• ne znači da je ulaganje s nižim brojem prikladno za vas ni da ne može izgubiti vrijednost,
• sažima rizik u jedan broj, a nekretnine koje se rijetko procjenjuju mogu pokazivati manju promjenjivost nego što je stvarna,
• ne zamjenjuje čitanje statuta i prospekta.

Zato KID pročitajte uz statut. Praktičan vodič: kako čitati KID.

Kako se pripremiti prije odluke?

Prođite redom: koliko dugo vam novac neće biti potreban, što se događa ako vrijednost padne za značajan dio, koji je dug i koji su rokovi otkupa. Za strukturiranu provjeru koristite kontrolni popis prije ulaganja i tekst o provjeri prije odluke. Ovaj tekst je edukativan i nije investicijski savjet.

Kako se rizici zbrajaju u stvarnosti?

Rizici rijetko djeluju pojedinačno. Zamislite ilustrativan slučaj, bez veze s ikojim stvarnim fondom: fond je zadužen, glavni zakupnik ne produlji ugovor, a kamatne stope porastu. Prihod pada, trošak duga raste, a procjenitelj snižava vrijednost objekta zbog slabije popunjenosti. Istodobno nekoliko ulagatelja traži otkup, pa se zahtjevi krate pro rata. Ulagatelj tada ima niži NAV, manji prihod i ograničen izlaz u isto vrijeme. Zato je korisno u pripremi zamisliti ne samo jedan negativan događaj nego i kombinaciju.

Što možete učiniti u vezi s tim rizicima?

Rizike nije moguće ukloniti, ali ih možete uzeti u obzir pri odluci:

• Ulažite samo dio sredstava koji vam neće trebati prije kraja životnosti fonda.
• Zadržite pričuvu za nepredviđene izdatke izvan ELTIF-a.
• Pročitajte KID, statut i prospekt, a ne samo prodajni materijal.
• Provjerite zaduženost, koncentraciju, procjenu i naknade.
• Zatražite pisane odgovore na pitanja koja vam nisu jasna.
• Razmotrite neovisan savjet, osobito ako je iznos velik u odnosu na vašu imovinu.

Česta pitanja

Opće informacije. Nije investicijski savjet niti procjena primjerenosti.

Kopiraj poveznicu