Az ELTIF kockázatai: mi romolhat el, és mire figyeljen

Az ELTIF-nek több, egymást erősítő kockázata van: a tőke egy része vagy egésze elveszhet, a befektetett pénz évekre lekötött lehet, az alap hitelt is felvehet, egy-egy eszközben jelentős kitettséget tarthat, és az értéke becslésen alapul, nem napi piaci áron. A KID összefoglaló kockázati mutatója ezek közül csak néhányat tükröz. A kockázat tehát nem egyetlen szám, hanem olyan tényezők együttese, amelyeket az adott alap dokumentumaiból kell kiolvasni.

Kockázatos az ELTIF, és elveszthetem az összes pénzem?

Igen, a veszteség lehetséges, és az ELTIF nem ígér tőkevédelmet. Az alap eszközeinek értéke csökkenhet, a bérlők kiesése csökkentheti a bevételt, a hitelfelvétel a veszteségeket felnagyíthatja, és előfordulhat, hogy a befektető a pénzét csak veszteséggel, vagy csak hosszú idő után kapja vissza. Részleges és teljes tőkeveszteség egyaránt elképzelhető. A múltbeli eredmény nem jelzi előre a jövőbelit, és a hirdetésekben látott korábbi számok egyetlen jövőbeli kimenetelről sem szólnak.

Az ELTIF-rendelet (az ELTIF 2.0 szerinti módosítással) előírásokat tartalmaz a portfólióról, a hitelfelvételről, a visszaváltásról és az értékesítésről. Ezek keretet adnak, de a piaci kockázatot nem viszik el a befektetőtől.

Milyen kockázatokat kell megismerni az ELTIF-nél?

Miért jelent likviditási kockázatot az ELTIF?

Az ELTIF hosszú távú, nehezen eladható eszközökbe fektet, ezért a likviditás korlátozott. Az ELTIF-rendelet 18. cikk (1) bekezdése szerint a befektetők nem kérhetik a visszaváltást az alap futamidejének lejárta előtt. A visszaváltások a futamidő lejártát követő naptól lehetségesek, a szabályzatnak pedig világosan tartalmaznia kell a futamidő végének dátumát, és engedheti a futamidő ideiglenes meghosszabbítását.

A 18. cikk (2) bekezdése szerint futamidő alatt csak akkor lehetséges visszaváltás, ha a szabályzat megengedi, a minimális tartási idő letelt, az alapkezelő megfelelő visszaváltási politikát és likviditáskezelési eszközöket tud igazolni, és a visszaváltások az alap likvid eszközeinek meghatározott százalékára korlátozódnak. Ha ennél több a kérelem, a visszaváltásokat arányosan csökkentik.

Mit jelent ez a gyakorlatban? Ha sok befektető egyszerre szeretne kilépni, nem biztos, hogy mindenki a kért összeget megkapja. A befektető az alap szabályain kívül nem számíthat arra, hogy a pénzét kivonja. A részletes mechanizmust a likviditási útmutató mutatja be.

Mire figyelmeztet a 10 évnél hosszabb futamidő?

Az ELTIF-rendelet 30. cikk (2) bekezdése szerint az értékesítőnek (vagy közvetlen kínálatnál az alapkezelőnek) a lakossági befektető számára egyértelmű írásbeli figyelmeztetést kell adnia, ha az ELTIF futamideje meghaladja a 10 évet. A figyelmeztetés szerint a termék nem biztos, hogy megfelel annak a befektetőnek, aki nem tud vállalni ilyen hosszú távú és nem likvid elköteleződést. Ugyanez a cikk előírja azt is, hogy a párosítási lehetőség (matching) nem biztosít és nem teremt jogot a kiszállásra vagy visszaváltásra.

Ha ilyen figyelmeztetést kap, érdemes komolyan venni, és végiggondolni, hogy a következő évtizedben milyen élethelyzeti változások következhetnek: lakásvásárlás, családi költség, munkahelyváltás, nyugdíjba vonulás.

Hogyan hat a tőkeáttétel és a koncentráció az ELTIF kockázatára?

Tőkeáttétel. Az ELTIF-rendelet 16. cikk (1) bekezdés a) pontja szerint a hitelfelvétel legfeljebb a nettó eszközérték (NAV) 50 %-a lehet az olyan ELTIF-nél, amely lakossági befektetőknek is kínálható, és legfeljebb 100 %-a az olyan ELTIF-nél, amelyet kizárólag professzionális befektetőknek kínálnak. Korábban a korlát a tőke 30 %-a volt. A hitel az ingatlanértékek emelkedésekor növelheti az eredményt, csökkenésükkor viszont felnagyítja a veszteséget, a kamatot pedig akkor is fizetni kell, ha a bevétel elmarad. Az 50 % felső korlát, nem ajánlás: egy konkrét alap alacsonyabb szinten is működhet.

Koncentráció. A 13. cikk szerint az alap tőkéjének legalább 55 %-át jogosult eszközökbe kell fektetni, és legfeljebb 20 %-a lehet egyetlen jogosult portfóliócég eszközeiben, vagy az annak nyújtott hitelekben, illetve legfeljebb 20 %-a egyetlen reális eszközben. Ez nem jelent erős diverzifikációt: egy 20 %-os pozíció egyetlen épületben vagy projektben jelentős kitettség, és a maradék portfólió minősége is számít. Az alap futamidejének végén, amikor az eszközök értékesítése megkezdődik, a 13. cikk követelményei megszűnnek érvényesülni (17. cikk (1) bekezdés).

Miért kockázat az értékelés, és mit mond a költségekről?

Az alap ingatlanjait független értékbecslő értékeli, ezért a nettó eszközérték becsült érték, nem tényleges eladási ár. Ez két módon is kockázat: az értékbecslés késhet a piaci fordulatokhoz képest, és az eladási ár eltérhet a könyvelt értéktől. A ritkábban változó NAV nyugodtabbnak tűnhet, de ez a mérési módszer sajátossága.

A költségek szintén kockázatot jelentenek, mert a díjak a hozamtól függetlenül csökkentik az eredményt, és hosszú távon felhalmozódnak. A díjakról szóló cikk és a díjkalkulátor megmutatja, hogyan.

Kamat-, bérlői és valutakockázat

• Kamatkockázat. A kamatszint emelkedése drágíthatja a hitelt, és ronthatja az ingatlanok értékbecslését, mert a vevők magasabb elvárt hozamot kérhetnek.
• Bérlői kockázat. Ha a bérlő nem fizet, elmegy, vagy a bérleti szerződés lejár, a bevétel kieshet. Kevés bérlős vagy egy jelentősebb bérlős portfólió különösen érzékeny.
• Valutakockázat. Ha az eszközök vagy a bevételek eltérő pénznemben vannak, mint a befektető saját pénzneme, az árfolyam is befolyásolja az eredményt.

Mit mutat a KID kockázati mutatója, és mit nem?

A KID-ben az (EU) 1286/2014 rendelet (PRIIP-rendelet) szerinti összefoglaló kockázati mutató szerepel 1-től 7-ig terjedő skálán. A mutató az adott termék kockázati profiljának általános jelzése. Nem mutat meg viszont mindent: nem helyettesíti az alapszabály elolvasását, nem tükrözi a befektető személyes helyzetét, és a likviditási korlátozás szerepére is külön kell figyelni. Egy alacsonyabb szám nem jelenti, hogy a veszteség kizárt, és nem ad választ arra, hogy mikor lehet kilépni. A használatáról a KID-olvasási útmutató szól.

Hogyan jelenhetnek meg a kockázatok együtt egy példában?

A kockázatok ritkán egyenként jelentkeznek, többnyire egymást erősítik. Példa, kizárólag szemléltetésként: egy alap néhány irodaházat tart, és a vételárhoz hitelt is felvett. Ha a kamatok emelkednek, a hitel drágább lesz, a vevők pedig alacsonyabb értéket fizetnének az épületekért, így az értékbecslés is csökkenhet. Ha közben egy nagyobb bérlő távozik, a bevétel is kiesik. Az alap ilyenkor kevesebb pénzt termel, a hitelkamatot mégis fizetnie kell, és a NAV csökken. A befektető pedig, akinek időközben pénzre lenne szüksége, nem tudja a futamidő előtt kivonni a pénzét, mert a visszaváltás nem áll rendelkezésére, vagy csak arányosan csökkentve.

A példa azt mutatja, hogy a kockázatokat egyenként nem elég megvizsgálni: azt is érdemes végiggondolni, mi történik, ha több dolog egyszerre romlik el. A tájékoztatóban keresse, milyen forgatókönyvekre készült fel az alapkezelő, és hogyan kezeli például a hitel lejáratát.

Hogyan függ a kockázat a befektető saját helyzetétől?

Ugyanaz az alap két befektetőnek egészen más kockázatot jelenthet. Aki a vagyonának kis részét teszi bele, és a pénzre a lekötés teljes ideje alatt nem lesz szüksége, jobban elviseli a hosszú lekötést. Aki viszont a tartalékát, vagy néhány éven belül esedékes kiadásra szánt összeget helyezi bele, komoly likviditási gondba kerülhet. A saját helyzet szempontjai:

• Időtáv. Mikor lehet szüksége a pénzre, és mi történik, ha az alap futamideje ennél hosszabb?
• Vagyoni arány. A teljes megtakarítás mekkora részét jelenti ez a befektetés? A nagy részarány növeli a koncentrációs kockázatot a saját vagyonán belül is.
• Veszteségtűrés. El tudja-e viselni a tőke egy részének elvesztését anélkül, hogy az életvitelét veszélyeztetné?
• Ismeret. Érti-e az alap felépítését, a díjait és a visszaváltási szabályait?

Ezért írja elő a szabályozás az alkalmassági vizsgálatot, és ezért nem pótolja a termék leírása a saját mérlegelést. A tervezőeszköz segíthet átgondolni az időtávot és a pénzügyi célokat.

Hogyan csökkenthetők a hibás döntés kockázatai?

A kockázat nem szüntethető meg, de a döntés minősége javítható:

• Csak olyan pénzt tegyen bele, amelyre a lekötés teljes ideje alatt nem lesz szüksége.
• A teljes vagyonnak csak egy részét helyezze el ilyen eszközben.
• Olvassa el a KID-et, az alapszabályt és a tájékoztatót, különösen a visszaváltási és díjrészeket.
• A 30. cikk szerinti alkalmassági vizsgálatot ne tekintse formalitásnak: lakossági befektetőnek ELTIF csak akkor kínálható, ha a MiFID II (2014/65/EU) 25. cikk (2) bekezdése szerinti vizsgálat megtörtént, és a befektető megkapta az alkalmassági nyilatkozatot.
• Használja a döntés előtti ellenőrzőlistát.

Gyakori kérdések

Általános tájékoztatás. Nem befektetési tanácsadás és nem megfelelőségi vizsgálat.

Hivatkozás másolása