Rendimento da locazione: lordo e netto, e perché differisce dal fondo

Il rendimento da locazione è il canone annuo prodotto da un immobile diviso per il suo valore, espresso in percentuale. Il rendimento lordo usa l'intero canone; quello netto sottrae prima i costi che il proprietario paga e non può trasferire agli inquilini. Il rendimento è un modo utile per confrontare il reddito di immobili diversi, ma non coincide con il rendimento che ottenete da un fondo immobiliare. Il rendimento di un fondo dipende anche dai costi propri del fondo, dall'aumento o dalla diminuzione dei valori immobiliari e dall'indebitamento, che amplifica sia i guadagni sia le perdite. Nemmeno un rendimento alto è automaticamente attraente: può essere un segnale che il mercato vede più rischio nell'immobile o nei suoi inquilini.

Cos'è il rendimento lordo?

Il rendimento lordo confronta il canone annuo totale con il valore dell'immobile:

Rendimento lordo = R / V

dove R è il canone annuo esigibile in base ai contratti di locazione e V è il valore dell'immobile, cioè il prezzo di acquisto o una valutazione aggiornata.

Il rendimento lordo è semplice e molto citato. Il suo punto debole è che ignora costi e sfitto. Due immobili con lo stesso rendimento lordo possono produrre redditi molto diversi per il proprietario se uno ha costi di manutenzione più alti o più spazi vuoti.

Come si calcola il rendimento netto da locazione?

Il rendimento netto sottrae i costi sostenuti dal proprietario:

Rendimento netto = (R meno C) / V

dove C sono i costi annui non recuperabili. Comprendono tipicamente manutenzione e riparazioni non addebitate agli inquilini, assicurazione, imposte sugli immobili pagate dal proprietario, costi di locazione e gestione, e la perdita di canoni dovuta agli spazi sfitti. Quali costi siano recuperabili dipende dai contratti. Negli immobili commerciali molti costi di gestione vengono trasferiti agli inquilini tramite gli oneri accessori, ma alcuni restano sempre a carico del proprietario.

Alcuni analisti rettificano anche V per i costi di acquisto, come imposte di trasferimento e commissioni, il che abbassa il rendimento. Quando confrontate i dati, verificate quale definizione viene utilizzata.

Rendimento lordo e netto in sintesi

Qual è la differenza tra rendimento da locazione e rendimento totale?

Il rendimento da locazione misura il reddito rispetto al valore in un dato momento. Il rendimento totale misura ciò che un investitore guadagna o perde effettivamente in un periodo, combinando reddito e variazione di valore. Per chi investe in un fondo, tra il rendimento di un immobile e il proprio rendimento si collocano diversi livelli:

1. Costi del fondo. Commissioni di gestione, amministrazione, depositario, valutazione e costi di transazione riducono ciò che arriva agli investitori. Il KID presenta i costi in un formato standardizzato. Si veda i costi dei fondi.
2. Variazioni dei valori immobiliari. Se le valutazioni scendono, il rendimento totale può essere negativo anche con un reddito da locazione stabile. Se salgono, il rendimento può superare il rendimento da locazione. Si veda come vengono valutati gli immobili.
3. Indebitamento. Un fondo che si indebita può guadagnare più del rendimento dell'immobile quando i valori salgono e il costo del debito è inferiore al rendimento, ma perde di più quando i valori scendono. Anche gli interessi sono un costo. Con ELTIF 2.0 l'indebitamento è limitato al 50% del NAV per gli ELTIF aperti agli investitori al dettaglio e al 100% del NAV per quelli offerti solo a investitori professionali. Si veda la voce leva finanziaria.
4. Liquidità e altre attività. I fondi detengono attività liquide per rimborsi e costi, che di solito rendono in modo diverso dagli immobili.
5. Commissioni e imposte personali. Le commissioni di ingresso applicate dal distributore e le imposte dipendono dalla vostra situazione e dal vostro paese.

Un esempio ipotetico

Le cifre seguenti sono un'illustrazione ipotetica con numeri tondi, non dati relativi ad alcun immobile o fondo e non una previsione.

Un edificio è valutato 1.000.000. I suoi contratti di locazione prevedono un canone annuo di 60.000. I costi non recuperabili, comprese manutenzione, assicurazione e un accantonamento per lo sfitto, ammontano a 10.000 all'anno.

• Rendimento lordo = 60.000 / 1.000.000 = 6%.
• Rendimento netto = (60.000 meno 10.000) / 1.000.000 = 5%.

Supponiamo ora che l'edificio faccia parte di un fondo. Nel corso dell'anno il perito riduce il valore dell'edificio a 950.000. Il rendimento da reddito resta vicino al rendimento netto, ma il calo di valore lo compensa, e i costi del fondo riducono ulteriormente il risultato. Il rendimento dell'investitore per l'anno è nettamente inferiore al rendimento netto e può essere vicino allo zero o negativo. Se il fondo si fosse indebitato a fronte dell'edificio, il calo di valore peserebbe di più sul capitale degli investitori. Il calcolatore dei costi può mostrare come i costi correnti incidono sui risultati nel tempo.

Perché un rendimento alto può segnalare un rischio più elevato?

Il rendimento a cui un immobile viene scambiato riflette quanto reddito gli acquirenti richiedono per il rischio che si assumono. Un rendimento più alto significa spesso che il mercato vede uno o più di questi problemi:

• un inquilino con finanze più deboli o una durata residua del contratto breve;
• una località con meno domanda o più offerta concorrente;
• un edificio più vecchio che potrebbe richiedere investimenti;
• un segmento in cui la domanda futura è incerta;
• un immobile difficile da vendere.

Un rendimento più basso, al contrario, riflette di solito un immobile il cui reddito gli acquirenti considerano più affidabile o che ha prospettive di crescita del valore più solide. Nessuno dei due è di per sé preferibile. Un rendimento alto può compensare un rischio, oppure può essere un avvertimento che il reddito potrebbe non durare. Vale la pena chiedersi perché un rendimento sia alto prima di considerarlo un vantaggio.

Qual è un buon rendimento da locazione?

Non esiste un unico buon rendimento da locazione. I livelli appropriati variano per segmento, località, qualità dell'edificio, durata dei contratti e contesto generale dei tassi di interesse, e cambiano nel tempo. Invece di confrontare un rendimento con una regola empirica, confrontatelo con immobili simili e chiedetevi quali rischi riflette. Per chi investe in fondi, le domande più utili riguardano il rendimento totale del fondo nel tempo, i suoi costi, il suo indebitamento e la qualità del suo reddito.

Limiti dei dati sul rendimento

• I rendimenti sono istantanee. I canoni cambiano, i contratti scadono e i valori si muovono.
• Le definizioni variano. Rendimento lordo, netto, iniziale, potenziale e altre varianti si calcolano in modo diverso.
• Il valore è una stima. Se V è una valutazione e non un prezzo di vendita, il rendimento ne eredita l'incertezza.
• Il rendimento ignora la tempistica. Non mostra quando scadono i contratti o quando sono dovute le spese in conto capitale.

Per una visione più ampia dell'investimento immobiliare diretto o tramite fondi, si vedano fondo immobiliare o appartamento da affittare e immobili commerciali.

Domande frequenti

Informazione generale. Non costituisce consulenza in materia di investimenti né valutazione dell'adeguatezza.

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