Výnosnost pronájmu: hrubá, čistá a proč není výnosem fondu

Výnosnost pronájmu ukazuje, jakou část hodnoty nemovitosti tvoří roční nájemné. Hrubá výnosnost se počítá jako roční nájemné dělené hodnotou nemovitosti. Čistá výnosnost nejprve od nájemného odečte náklady, které vlastník nemůže přenést na nájemce, a teprve potom dělí hodnotou. Výnosnost je užitečný ukazatel pro srovnání nemovitostí, ale není to výnos investora ve fondu. Ten ovlivňují také náklady fondu, změny ocenění nemovitostí a dluh. Vysoká výnosnost navíc nemusí znamenat lepší investici, často odráží vyšší riziko.

Co je hrubá výnosnost?

Hrubá výnosnost (anglicky gross yield) je nejjednodušší měřítko vztahu mezi nájemným a hodnotou nemovitosti:

Hrubá výnosnost = N / H

kde N je roční nájemné a H je hodnota nemovitosti, tedy pořizovací cena nebo aktuální ocenění. Výsledek se obvykle vyjadřuje v procentech.

Hrubá výnosnost je rychlá a snadno srovnatelná, ale nezohledňuje žádné náklady. Dvě nemovitosti se stejnou hrubou výnosností mohou mít velmi odlišný skutečný příjem, pokud se liší náklady na správu, údržbu nebo neobsazenost. Pojem shrnuje heslo výnosnost pronájmu.

Jak vypočítat čistou výnosnost pronájmu?

Čistá výnosnost (net yield) zohledňuje náklady, které vlastník nese sám:

Čistá výnosnost = (N - K) / H

kde K jsou roční náklady, které nelze přenést na nájemce. Mohou to být například:

• část provozních nákladů, kterou smlouvy nedovolují přeúčtovat,
• náklady na správu nemovitosti,
• údržba a opravy, které hradí vlastník,
• pojištění a daně související s nemovitostí, pokud je nese vlastník,
• ztráta příjmu z neobsazených ploch.

U komerčních nemovitostí se část nákladů často přeúčtovává nájemcům, proto rozdíl mezi hrubou a čistou výnosností závisí na podmínkách nájemních smluv. Jak tyto smlouvy fungují, vysvětluje článek Komerční nemovitosti.

Hypotetický příklad výpočtu

Následující příklad je čistě hypotetický, s kulatými čísly pro snadné počítání. Nepopisuje žádnou skutečnou nemovitost, trh ani fond a není předpovědí.

Představte si nemovitost s hodnotou 1 000 000 peněžních jednotek, která přináší roční nájemné 50 000 jednotek. Vlastník nese roční náklady, které nelze přenést na nájemce, ve výši 10 000 jednotek.

• Hrubá výnosnost = 50 000 / 1 000 000 = 5 %
• Čistá výnosnost = (50 000 - 10 000) / 1 000 000 = 4 %

Rozdíl jednoho procentního bodu je v tomto příkladu tvořen jen náklady samotné nemovitosti. Investor ve fondu by od tohoto čísla musel odečíst ještě náklady fondu a zohlednit změny hodnoty a vliv dluhu.

Jaký je rozdíl mezi výnosností a celkovým výnosem?

Výnosnost pronájmu popisuje jednu nemovitost v jednom okamžiku. Celkový výnos investora ve fondu je jiná veličina. Tabulka ukazuje hlavní rozdíly:

Žádný z ukazatelů není „ten správný“. Každý odpovídá na jinou otázku. Výnosnost pomáhá srovnat nemovitosti mezi sebou, celkový výnos ukazuje, co investor skutečně získal nebo ztratil.

Proč výnosnost není výnos fondu?

Náklady fondu. Fond platí správci, depozitáři, znalcům a dalším stranám. Investor navíc může platit vstupní nebo výstupní poplatek. Všechny tyto náklady snižují výsledek oproti výnosnosti nemovitostí. Přehled nákladů najdete v článku Poplatky ELTIF a jejich dopad v čase si můžete orientačně spočítat v nástroji kalkulačka poplatků.

Změny ocenění. Hodnota nemovitostí se mění. Pokud klesne, může pokles převážit příjem z nájmu a celkový výnos může být záporný, i když nemovitosti dál vybírají nájemné. Jak se nemovitosti oceňují, popisuje článek Oceňování nemovitostí ve fondech.

Dluh. Fondy často kupují nemovitosti částečně na úvěr. Dluh může zvýšit výnos z vlastního kapitálu, pokud nemovitosti vydělávají víc, než stojí úroky, ale stejně tak zvětšuje ztráty. U ELTIF nabízených retailovým investorům je zadlužení omezeno na nejvýše 50 % čisté hodnoty aktiv, u ELTIF jen pro profesionální investory na nejvýše 100 % čisté hodnoty aktiv.

Hotovost a likvidní aktiva. Část majetku fondu může být v likvidnějších aktivech, která přinášejí jiný výnos než nemovitosti.

Jak výnosnost souvisí s cenou nemovitosti?

Ze vzorce N / H je vidět, že výnosnost a cena se pohybují opačným směrem. Pokud nájemné zůstane stejné a hodnota nemovitosti vzroste, výnosnost klesne. Pokud hodnota klesne, výnosnost vzroste. Proto může vyšší výnosnost znamenat jednoduše to, že nemovitost zlevnila, a to často kvůli tomu, že trh vnímá vyšší riziko nebo změnil své požadavky na výnos, například při změně úrokových sazeb.

Tento vztah je důležitý i pro ocenění ve fondu. Znalci při oceňování často vycházejí z příjmu nemovitosti a z výnosnosti, kterou by požadoval kupující. Když se požadovaná výnosnost změní, změní se i ocenění, a to i bez jakékoli změny v nájemném. Pro investora ve fondu to znamená, že čistá hodnota aktiv se může pohnout kvůli změně tržních předpokladů, nejen kvůli tomu, co se děje v budovách.

Dalším faktorem je čas. Výnosnost vypočtená z dnešního nájemného nepočítá s tím, co se stane po skončení nájemních smluv. Pokud bude nové nájemné nižší nebo prostor zůstane prázdný, skutečný budoucí příjem bude jiný, než ukazuje dnešní výpočet.

Co je dobrá výnosnost pronájmu?

Na tuto otázku neexistuje univerzální odpověď a tento text neuvádí žádné tržní hodnoty. Výnosnost je potřeba posuzovat vždy ve vztahu k riziku. Vyšší výnosnost obvykle znamená, že kupující platí nižší cenu za stejné nájemné, a to často z nějakého důvodu. Může jít například o:

• kratší zbývající dobu nájmů a nejistotu, co bude po jejich skončení,
• méně stabilního nájemce,
• méně žádanou lokalitu,
• starší budovu, která bude brzy potřebovat rekonstrukci,
• segment, u něhož trh očekává slabší poptávku.

Nízká výnosnost naopak může odrážet vysoké očekávání trhu, které se nemusí naplnit. Výnosnost je tedy výchozí bod pro otázky, nikoli hodnocení investice. Přehled rizik nabízí článek Rizika realitních fondů.

Na co si dát pozor při čtení výnosnosti?

• Zjistěte, zda jde o hrubou, nebo čistou výnosnost a jaké náklady jsou v čisté zahrnuty.
• Ověřte, zda nájemné vychází ze skutečných smluv, nebo z odhadu plného obsazení.
• Zeptejte se, zda nájemné zohledňuje pobídky, jako je období bez nájemného.
• Rozlišujte výnosnost nemovitostí a výnos investora po nákladech fondu.
• Nezaměňujte historickou výnosnost s očekávaným budoucím výnosem.

Celkový obraz o fondu dává jeho statut, prospekt, KID a výroční zpráva. V KID najdete ilustrativní scénáře výkonnosti a náklady, ty však nejsou předpovědí.

Nejčastější otázky

Obecná informace. Nejde o investiční poradenství ani posouzení vhodnosti.

Kopírovat odkaz