Prinos od najma: bruto, neto i zašto to nije povrat fonda

Prinos od najma pokazuje koliko najamnine nekretnina donosi u odnosu na svoju vrijednost. Bruto prinos računa se kao godišnja najamnina podijeljena s vrijednošću nekretnine. Neto prinos najprije od najamnine oduzima troškove koje vlasnik ne može prenijeti na najmoprimca, a tek onda dijeli s vrijednošću. Ni bruto ni neto prinos nisu povrat koji ostvaruje ulagatelj u fondu, jer na taj povrat utječu i troškovi fonda, promjena vrijednosti nekretnina i zaduženost. Visok prinos uz to ne znači automatski dobro ulaganje, nego može upućivati na veći rizik.

Što je bruto prinos od najma?

Bruto prinos je najjednostavniji pokazatelj. Računa se ovako:

Bruto prinos = N / V

gdje je N godišnja najamnina, a V vrijednost nekretnine, odnosno kupovna cijena ili procijenjena vrijednost. Rezultat se obično izražava u postocima.

Bruto prinos koristan je za brzu usporedbu, ali ne uzima u obzir troškove. Dvije nekretnine s jednakim bruto prinosom mogu vlasniku ostavljati vrlo različit iznos, ovisno o tome tko plaća održavanje, osiguranje, upravljanje i druge troškove. Pojam objašnjava natuknica prinos od najma.

Kako izračunati neto prinos od najma?

Neto prinos uzima u obzir troškove koji ostaju vlasniku:

Neto prinos = (N − T) / V

gdje je T godišnji iznos nepovratnih troškova, odnosno troškova koje vlasnik ne može prenijeti na najmoprimca. To mogu biti dio održavanja, osiguranje, upravljanje nekretninom, porezi vezani uz nekretninu ili troškovi praznih prostora.

Kod poslovnih nekretnina razlika između bruto i neto prinosa ovisi o ugovorima o najmu. Ako najmoprimci snose većinu troškova, razlika je manja. Ako troškove snosi vlasnik, razlika je veća. Zato je neto prinos realniji pokazatelj, ali i on ovisi o pretpostavkama: koji su troškovi uključeni i računa li se s ugovorenom ili stvarno naplaćenom najamninom.

Kako izgleda izračun na primjeru?

Sljedeći primjer je hipotetski, s okruglim brojkama odabranima samo radi lakšeg računanja. Ne opisuje stvarnu nekretninu, stvarni fond ni tržišne prinose.

Nekretnina vrijedi 1 000 000 EUR i donosi godišnju najamninu od 50 000 EUR. Bruto prinos je 50 000 / 1 000 000, odnosno 5 %. Vlasnik godišnje snosi 10 000 EUR troškova koje ne može prenijeti na najmoprimca. Neto prinos je (50 000 − 10 000) / 1 000 000, odnosno 4 %.

Iz primjera se vidi da troškovi mogu bitno promijeniti sliku. Ako bi dio prostora ostao prazan, najamnina bi pala, a troškovi bi ostali, pa bi se neto prinos dodatno smanjio. Pojam objašnjava natuknica nepopunjenost.

Koja je razlika između prinosa i ukupnog povrata?

Prinos od najma opisuje samo odnos prihoda i vrijednosti jedne nekretnine. Ukupni povrat ulagatelja u fondu nastaje iz više dijelova:

Tablica ne govori koji je pokazatelj bolji. Oni odgovaraju na različita pitanja: prinos opisuje nekretninu, a ukupni povrat opisuje iskustvo ulagatelja. Kako troškovi utječu na rezultat, objašnjava tekst naknade i troškovi, a izračun s vlastitim pretpostavkama omogućuje kalkulator naknada.

Zašto prinos nekretnine nije povrat fonda?

Troškovi fonda. Fond ima vlastite troškove upravljanja, administracije, procjena i depozitara. Oni se plaćaju iz prihoda ili imovine fonda i smanjuju ono što ostaje ulagatelju.

Promjena vrijednosti. Ako procijenjena vrijednost nekretnina padne, ulagatelj može izgubiti više nego što je fond zaradio od najamnine. Ako vrijednost poraste, povrat može biti veći od prinosa. Procjena je stručna ocjena, a ne cijena postignuta prodajom.

Zaduženost. Fond koji posuđuje novac kupuje više nekretnina nego što bi mogao samo s kapitalom ulagatelja. Ako je prinos nekretnina viši od troška duga, zaduženost može povećati povrat. Ako vrijednosti padnu ili kamate porastu, gubitak se također povećava. Kod ELTIF-a koji se smije nuditi malim ulagateljima zaduživanje je ograničeno na 50 % neto vrijednosti imovine, a kod ELTIF-a koji se nudi isključivo profesionalnim ulagateljima na 100 % (članak 16. stavak 1. točka (a) Uredbe o ELTIF-u u verziji ELTIF 2.0). Pojam objašnjava natuknica financijska poluga.

Likvidna rezerva. Fond dio imovine drži u likvidnijim oblicima radi plaćanja troškova i eventualnih otkupa. Taj dio obično ne donosi prinos od najma.

Zašto visok prinos može značiti veći rizik?

Prinos je odnos najamnine i cijene. Ako je cijena niska u odnosu na najamninu, prinos je visok. Tržište, međutim, često nižu cijenu određuje upravo zato što vidi veći rizik: kratke preostale ugovore, financijski slabije najmoprimce, slabiju lokaciju, zastarjelu zgradu ili potrebu za skupom obnovom.

Obrnuto, niži prinos može odražavati duge ugovore s pouzdanim najmoprimcima, dobru lokaciju i kvalitetnu zgradu. Zato pitanje "koji je dobar prinos od najma" nema općeg odgovora. Prinos treba uvijek čitati zajedno s rizicima koji stoje iza njega.

Kako prinos koristiti pri usporedbi nekretnina?

Prinos je koristan kad se uspoređuju slične nekretnine na sličnim lokacijama, uz jednako definirane troškove. Tada razlika u prinosu može upozoriti na to da jedna nekretnina nosi drukčiji rizik ili drukčije uvjete najma. Mnogo je manje koristan kad se uspoređuju potpuno različite stvari, primjerice novo skladište s dugim ugovorom i stariju uredsku zgradu s kratkim ugovorima. Viši prinos druge zgrade u tom slučaju ne govori je li ona bolja kupnja, nego samo da tržište za nju traži veću naknadu za rizik.

Pri usporedbi zato provjerite tri stvari. Računaju li se oba prinosa na isti način, bruto ili neto? Koriste li se ugovorene ili stvarno naplaćene najamnine? Temelji li se vrijednost na kupovnoj cijeni ili na najnovijoj procjeni? Ako odgovori nisu isti, brojke nisu usporedive.

Gdje u dokumentima fonda pronaći podatke o prinosu?

Nekretninski fondovi podatke o najamninama, popunjenosti i vrijednosti objekata obično prikazuju u periodičnim izvješćima. Prospekt opisuje metodu vrednovanja i politiku zaduživanja, a KID sažima troškove i rizik proizvoda u cjelini. Ako fond u prodajnim materijalima navodi prinos portfelja, zatražite objašnjenje kako je izračunat i uključuje li troškove. Prinos portfelja nikad ne treba čitati kao obećanje povrata ulagatelju.

Koja su ograničenja pokazatelja prinosa?

• Trenutačni podatak. Prinos se računa na temelju današnje najamnine i vrijednosti, a obje se mogu promijeniti.
• Ovisnost o pretpostavkama. Neto prinos ovisi o tome koji su troškovi uključeni. Dva izvora mogu za istu nekretninu navesti različite brojke.
• Ugovorena i stvarna najamnina. Poticaji najmoprimcima ili neplaćene najamnine znače da je stvarni prihod niži od ugovorenog.
• Procijenjena vrijednost. Ako je vrijednost procjena, prinos je onoliko pouzdan koliko i procjena.
• Bez troškova fonda i zaduženosti. Prinos nekretnine ne govori ništa o tome što će ostati ulagatelju.

Ovaj tekst je edukativan i nije investicijski savjet.

Česta pitanja

Opće informacije. Nije investicijski savjet niti procjena primjerenosti.

Kopiraj poveznicu