Mietrendite berechnen: Brutto, netto und was sie nicht zeigt

Die Bruttomietrendite berechnen Sie, indem Sie die jährliche Miete durch den Wert oder Kaufpreis der Immobilie teilen. Für die Nettomietrendite ziehen Sie vorher die Kosten ab, die der Eigentümer nicht auf die Mieter umlegen kann, etwa Verwaltung, Instandhaltung und Leerstand. Beide Kennzahlen beschreiben das Verhältnis von Miete zu Objektwert. Sie sind nicht dasselbe wie der Ertrag eines Immobilienfonds, denn dieser hängt zusätzlich von Fondskosten, Wertänderungen der Objekte und dem Einsatz von Fremdkapital ab.

Dieser Beitrag erklärt die Formeln, zeigt ein hypothetisches Rechenbeispiel und nennt die Grenzen der Kennzahl. Er enthält keine Marktrenditen und ist keine Anlageempfehlung.

Was ist die Bruttomietrendite?

Die Bruttomietrendite setzt die jährliche Miete ins Verhältnis zum Wert der Immobilie, ohne Kosten zu berücksichtigen. Mit Buchstaben:

• M = jährliche Miete (Nettokaltmiete, also ohne umgelegte Nebenkosten)
• W = Wert der Immobilie oder Kaufpreis

Bruttomietrendite = M / W × 100 %

Die Kennzahl ist schnell berechnet und eignet sich für einen ersten Vergleich. Ihre Schwäche: Sie ignoriert alles, was zwischen Miete und tatsächlichem Ertrag liegt. Zwei Objekte mit gleicher Bruttomietrendite können sehr unterschiedliche Kosten haben.

Häufig wird auch der Kehrwert genannt, der sogenannte Kaufpreisfaktor oder Vervielfältiger: W / M. Er gibt an, wie viele Jahresmieten der Kaufpreis entspricht. Ein hoher Faktor bedeutet eine niedrige Bruttomietrendite und umgekehrt.

Wie berechne ich die Nettomietrendite?

Die Nettomietrendite zieht von der Miete die Kosten ab, die der Eigentümer selbst trägt:

• K = jährliche nicht umlegbare Kosten (zum Beispiel Verwaltung, Instandhaltung, Rücklagen, Mietausfall und Leerstand, nicht umlegbare Versicherungen und Gebühren)

Nettomietrendite = (M minus K) / W × 100 %

Manche Berechnungen erhöhen W um die Erwerbsnebenkosten, also Steuern, Notar- und Maklerkosten beim Kauf. Das ergibt eine realistischere Sicht für einen Käufer, macht Zahlen aus verschiedenen Quellen aber schwer vergleichbar. Achten Sie daher immer darauf, welche Kosten in einer genannten Mietrendite enthalten sind.

Welche Kosten gehören in die Nettomietrendite?

Welche Kosten ein Eigentümer nicht auf die Mieter umlegen kann, hängt von Nutzungsart, Land und Mietvertrag ab. Typische Posten sind:

• Verwaltung: Vergütung für die Objekt- und Mieterbetreuung, soweit sie nicht umlegbar ist.
• Instandhaltung und Instandsetzung: Reparaturen an Dach, Fassade, Technik und tragenden Teilen, die meist der Eigentümer trägt.
• Rücklagen: Beträge, die für größere künftige Erneuerungen beiseitegelegt werden.
• Leerstand und Mietausfall: Zeiten ohne Mieter und Mieten, die nicht gezahlt werden. Während des Leerstands trägt der Eigentümer zudem Nebenkosten selbst.
• Mietanreize: mietfreie Zeiten oder Zuschüsse für den Ausbau bei Neuvermietung.
• Nicht umlegbare Versicherungen, Gebühren und Steuern: je nach Vertrag und Rechtslage.

Bei Wohnimmobilien ist der Anteil nicht umlegbarer Kosten oft anders als bei Gewerbeimmobilien, weil Mietverträge unterschiedlich gestaltet sind. Eine Nettomietrendite ist daher nur so gut wie die Kostenannahmen, die in ihr stecken. Zu optimistische Annahmen, etwa kein Leerstand und kaum Instandhaltung, lassen eine Immobilie besser aussehen, als sie ist.

Wie sieht ein Rechenbeispiel aus?

Hypothetisches Beispiel, keine Angabe zu einem realen Objekt oder Fonds: Angenommen, eine Immobilie hat einen Wert von 1 000 000 EUR und bringt eine Jahresmiete von 50 000 EUR. Die nicht umlegbaren Kosten betragen 10 000 EUR pro Jahr.

• Bruttomietrendite: 50 000 / 1 000 000 = 5 %
• Nettomietrendite: (50 000 minus 10 000) / 1 000 000 = 4 %
• Kaufpreisfaktor: 1 000 000 / 50 000 = 20

Die runden Zahlen dienen nur dazu, die Formeln nachvollziehbar zu machen. Sie sagen nichts darüber aus, welche Mietrenditen am Markt üblich sind.

Was ist der Unterschied zwischen Mietrendite und Gesamtertrag?

Die Mietrendite ist eine Momentaufnahme des laufenden Ertrags im Verhältnis zum Wert. Der Gesamtertrag, den Sie als Anleger erzielen, setzt sich aus mehr Teilen zusammen:

1. Wertänderung. Sinkt der Wert der Immobilie, kann das den laufenden Mietertrag über Jahre aufzehren. Steigt er, kommt ein Gewinn hinzu. Bewertungen sind Schätzungen, siehe Immobilienbewertung im Fonds.
2. Fondskosten. Ein Fonds hat Verwaltungsvergütungen, Transaktionskosten, eventuell Ausgabeaufschläge und erfolgsabhängige Vergütungen. Diese Kosten mindern den Ertrag für Anleger. Wie stark, zeigt ELTIF Kosten und das Kostenrechner-Werkzeug.
3. Fremdkapital. Ein Fonds kann Kredite aufnehmen. Ein ELTIF, der Privatanlegern angeboten werden kann, darf bis zu 50 % seines Nettoinventarwerts leihen, ein ELTIF nur für professionelle Anleger bis zu 100 % (Art. 16 Abs. 1 der Verordnung (EU) 2015/760 in der Fassung von ELTIF 2.0). Liegt die Mietrendite über den Kreditkosten, kann Fremdkapital den Ertrag erhöhen. Liegt sie darunter oder fällt der Wert, verstärkt es Verluste.
4. Liquiditätsreserve. Ein Fonds hält oft einen Teil seines Vermögens in liquiden Anlagen, die anders rentieren als Immobilien.
5. Steuern. Sie hängen vom Land und von Ihrer persönlichen Situation ab.

Das Basisinformationsblatt (KID) nach der PRIIPs-Verordnung zeigt Kosten und beispielhafte Szenarien für das Produkt insgesamt. Diese Szenarien sind Modellrechnungen und keine Prognose, aber sie liegen näher an Ihrem tatsächlichen Ergebnis als die Mietrendite eines einzelnen Objekts.

Was ist eine gute Mietrendite?

Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Eine Mietrendite ist nur im Zusammenhang mit dem Risiko sinnvoll zu beurteilen. Eine höhere Mietrendite kann bedeuten, dass Käufer einen Abschlag für Risiken verlangen: eine schwächere Lage, ein älteres Gebäude mit Sanierungsbedarf, kurze Restlaufzeiten der Mietverträge, einen Mieter mit unsicherer Zahlungsfähigkeit oder eine Nutzung, die vom Strukturwandel bedroht ist. Eine niedrigere Mietrendite kann dagegen auf einen Standort und Mieter hinweisen, die der Markt als stabiler einschätzt, oder darauf, dass Käufer auf Wertsteigerungen setzen.

Statt nach einer guten Mietrendite zu fragen, ist die bessere Frage: Wofür werde ich mit dieser Rendite entschädigt, und kann ich dieses Risiko tragen? Mehr zu den typischen Risiken lesen Sie in Risiken von Immobilienfonds.

Wie nutze ich Mietrenditen bei einem Fonds?

Fonds veröffentlichen in ihren Berichten oft Kennzahlen zu Mieteinnahmen, Vermietungsquote und Bewertung. Daraus können Sie eine durchschnittliche Mietrendite des Portfolios ableiten oder sie direkt ablesen. Ein Beispiel ohne Zahlen: Zwei Fonds weisen eine ähnliche Portfolio-Mietrendite aus. Der eine hält moderne Objekte mit langen Verträgen und kaum Krediten, der andere ältere Objekte mit kurzen Verträgen und hoher Verschuldung. Die gleiche Kennzahl steht hier für sehr unterschiedliche Risiken.

Prüfen Sie daher immer:

• ob die Rendite brutto oder netto angegeben ist und welche Kosten abgezogen wurden,
• auf welchen Wert sie sich bezieht (Kaufpreis, aktueller Gutachterwert),
• wie sich Leerstand und Mietanreize auswirken,
• wie hoch Verschuldung und Fondskosten sind.

Den Begriff kurz zusammengefasst finden Sie im Glossar unter Mietrendite. Wie Mieten im Gewerbebereich entstehen, beschreibt Gewerbeimmobilien als Geldanlage.

Welche Grenzen hat die Kennzahl?

Die Mietrendite ist rückblickend oder stichtagsbezogen. Sie sagt nicht voraus, ob Mieter bleiben, ob die Miete steigt oder fällt und wie sich der Wert entwickelt. Sie hängt stark davon ab, welcher Wert im Nenner steht, und ein Gutachterwert ist eine Schätzung. Zudem werden Brutto- und Nettowerte in Werbung und Berichten nicht einheitlich verwendet. Nutzen Sie die Kennzahl als Ausgangspunkt für Fragen, nicht als Antwort.

Häufige Fragen

Allgemeine Information. Keine Anlageberatung und keine Geeignetheitsprüfung.

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