A bruttó bérleti hozam azt mutatja, hogy az éves bérleti díj az ingatlan értékének mekkora hányada: bruttó hozam = B / É, ahol B az éves bérleti díj, É az ingatlan értéke. A nettó bérleti hozam ugyanezt a bérlőre át nem hárítható költségekkel (K) csökkentett bérleti díjból számolja: nettó hozam = (B − K) / É. Egyik mutató sem azonos azzal, amit egy ingatlanalap befektetője ténylegesen kap, mert a befektető eredményét az alap költségei, az ingatlanok értékváltozása és a hitel is befolyásolja.
Mi a bruttó bérleti hozam?
A bruttó bérleti hozam a legegyszerűbb ingatlanpiaci mutató. Azt fejezi ki, hogy egy év alatt a bérleti díj az ingatlan értékének hány százalékát teszi ki.
Képlet:
- bruttó hozam = B / É
- B = éves bérleti díj (az összes bérlőtől egy év alatt befolyó bérleti bevétel)
- É = az ingatlan értéke (vételár vagy aktuális becsült érték)
Előnye, hogy gyorsan kiszámítható, és egyszerű összevetést tesz lehetővé. Hátránya, hogy semmit nem mond a költségekről, az üresedésről, a bérlők minőségéről vagy az ingatlan jövőbeli értékéről. A bérleti hozam fogalmát a szómagyarázat is röviden összefoglalja.
Hogyan számolom ki a nettó bérleti hozamot?
A nettó hozam a bérleti díjból levonja azokat a költségeket, amelyeket a tulajdonos visel, és nem hárít át a bérlőkre.
Képlet:
- nettó hozam = (B − K) / É
- K = a bérlőre át nem hárítható éves költségek
Ilyen költség lehet például a karbantartás és felújítás tulajdonosra eső része, az üres területek üzemeltetési költsége, a biztosítás, az ingatlankezelés díja, a bérbeadással kapcsolatos ügynöki díj, valamint egyes adók és illetékek. Hogy mi számít át nem hárítható költségnek, az a bérleti szerződésektől függ. Kereskedelmi ingatlanoknál a szerződések gyakran a költségek nagy részét a bérlőre terhelik, de nem mindegyiket.
A nettó hozam reálisabb képet ad, mint a bruttó, de továbbra is az ingatlan szintjén marad: nem tartalmazza az alap költségeit és a hitel hatását.
Hipotetikus példa kerek számokkal
Kizárólag szemléltető, hipotetikus példa. Nem előrejelzés, nem piaci adat, és nem vonatkozik semmilyen konkrét ingatlanra vagy alapra.
Tegyük fel, hogy egy ingatlan értéke 1 000 000 euró, az éves bérleti díj 60 000 euró, a bérlőre át nem hárítható éves költségek pedig 10 000 eurót tesznek ki.
| Mutató | Számítás | Eredmény |
|---|---|---|
| Bruttó hozam | 60 000 / 1 000 000 | 6% |
| Nettó hozam | (60 000 − 10 000) / 1 000 000 | 5% |
| Ha egy bérlő kiköltözik, és a bérleti díj 50 000-re csökken | (50 000 − 10 000) / 1 000 000 | 4% |
| Ha az érték 900 000-re csökken, a bérleti díj nem változik | (60 000 − 10 000) / 900 000 | kb. 5,6% |
A példa két dolgot mutat. Először, a költségek és az üresedés jelentősen csökkenthetik a hozamot. Másodszor, ha az ingatlan értéke csökken, a hozam számszerűen nő, miközben a tulajdonos vagyona csökkent. A magasabb hozam tehát nem feltétlenül jó hír.
Hogyan hat az üresedés és az indexálás a bérleti hozamra?
A képletekben szereplő B, vagyis az éves bérleti díj, nem állandó. Két tényező különösen gyakran változtatja meg.
Az üresedés csökkenti a ténylegesen befolyó bérleti díjat. Ha egy terület üresen áll, nem termel bevételt, miközben a tulajdonosnak továbbra is viselnie kell bizonyos költségeket, például az üres egység üzemeltetését. Ezért az üresedés kétszer is rontja a nettó hozamot: csökkenti B-t és növeli K-t. Fontos megkülönböztetni a szerződés szerinti (potenciális) bérleti díjat és a ténylegesen befolyó díjat. Az üresedés és kihasználtság fogalmát a szómagyarázat részletezi.
Az indexálás a bérleti díjat valamilyen mutatóhoz köti, így az idővel változhat. Ez segíthet a bevétel reálértékének megőrzésében, de a hatás a szerződés pontos feltételeitől függ, például attól, van-e felső korlát, és milyen gyakran módosul a díj. Ha a költségek gyorsabban nőnek, mint az indexált díj, a nettó hozam ennek ellenére csökkenhet.
Mi a különbség a bérleti hozam és a teljes megtérülés között?
A bérleti hozam csak a jövedelmet méri az értékhez képest. A befektető teljes megtérülése ennél több összetevőből áll:
- Bérleti jövedelem az ingatlan szintjén, a költségek után.
- Értékváltozás: az ingatlan értékének növekedése vagy csökkenése. Ha az érték csökken, az a bérleti jövedelem egy részét vagy egészét ellensúlyozhatja.
- Az alap költségei: alapkezelési díj, értékbecslés, letétkezelés, egyéb működési költségek, valamint az esetleges belépési, kilépési és teljesítménydíj. A költségek szerkezetét a KID mutatja be egységes formában. Hatásukat a díjakról szóló cikk és a díjkalkulátor szemlélteti.
- Tőkeáttétel: ha az alap hitelt használ, a kamat csökkenti a jövedelmet, a hitel pedig felnagyítja az értékváltozás hatását mindkét irányban.
Ezért egy ingatlanalap marketinganyagában szereplő bérleti hozam nem azonos azzal, amit a befektető kap. A múltbeli adatok pedig nem jelzik előre a jövőbeli eredményt.
Hogyan hat a hitel a befektető eredményére?
ELTIF esetén a rendelet 16. cikke szerint a lakossági befektetőknek is kínálható alap a nettó eszközértéke legfeljebb 50%-áig vehet fel készpénzhitelt, a kizárólag szakmai befektetőknek kínált alap legfeljebb 100%-áig. Ez a felső korlát, a tényleges hitelszintet a tájékoztató és az éves jelentés mutatja.
A hitel hatása egyszerűen leírható. Ha az ingatlan nettó hozama magasabb, mint a hitel kamata, a hitel javíthatja a befektetők eredményét. Ha alacsonyabb, rontja. Ha az ingatlan értéke csökken, a hitel összege nem csökken vele, így a befektetők részesedése arányában nagyobbat esik. A kamatok emelkedése és a hitel lejáratakor szükséges refinanszírozás további kockázatot jelent. Az ingatlanalapok kockázatait részletesen a külön cikk tárgyalja.
Mi számít jó bérleti hozamnak?
Erre nincs általános szám, és ez a cikk nem is ad ilyet. A hozamot mindig a kockázattal együtt kell nézni. A magasabb hozam gyakran magasabb kockázatot jelez:
- kevésbé keresett helyszín, ahol nehezebb új bérlőt találni,
- gyengébb fizetőképességű bérlő vagy rövid hátralévő szerződés,
- felújításra szoruló épület, amely jelentős jövőbeli kiadást igényel,
- szűk piac, ahol nehezebb eladni az ingatlant,
- vagy éppen a közelmúltbeli értékcsökkenés, amely számszerűen megemelte a hozamot.
Az alacsonyabb hozam fordítva jelezhet keresett helyszínt és stabil bérlőt, de azt is, hogy a vevők magas árat fizettek, és az érték érzékenyebb lehet a kamatváltozásra. A hozam tehát kiindulópont a kérdésekhez, nem válasz.
Hogyan használja a bérleti hozamot egy alap értékelésénél?
Gyakorlati példa, számok nélkül: egy befektető egy ingatlanalap tájékoztatójában a portfólió bérleti hozamáról olvas. Mielőtt következtetést vonna le, megnézi:
- bruttó vagy nettó hozamról van-e szó, és milyen költségeket vontak le,
- milyen értékkel számoltak (vételár vagy aktuális értékbecslés), és mikor készült az értékbecslés,
- milyen a kihasználtság, és számoltak-e az üres területekkel,
- mekkora a hitel és annak kamata,
- mekkorák az alap szintű költségek a KID szerint.
Az értékbecslés módszereiről az ingatlanértékelési cikk ad részletes leírást.
Gyakori kérdések
Mi a bruttó hozam?
Az éves bérleti díj és az ingatlan értékének hányadosa: bruttó hozam = B / É. Gyors, egyszerű mutató, de nem veszi figyelembe a költségeket, az üresedést és az értékváltozást. Ezért önmagában nem elegendő a befektetési döntéshez.
Hogyan számolom ki a nettó bérleti hozamot?
Az éves bérleti díjból vonja le a bérlőre át nem hárítható éves költségeket, és ossza el az ingatlan értékével: nettó hozam = (B − K) / É. Hogy mely költségek tartoznak K-ba, az a bérleti szerződésektől függ. A nettó hozam reálisabb, de az alap költségeit még nem tartalmazza.
Mi a különbség a hozam és a teljes megtérülés között?
A bérleti hozam csak a jövedelmet méri. A teljes megtérülés ezen felül tartalmazza az ingatlan értékváltozását, az alap költségeit és a hitel hatását. Ezért a kettő jelentősen eltérhet, akár ellentétes irányba is.
Mi számít jó bérleti hozamnak?
Nincs általános határ. A magasabb hozam gyakran magasabb kockázatot jelez, például gyengébb helyszínt, bizonytalan bérlőt vagy felújítási igényt. A hozamot mindig a kockázattal és a költségekkel együtt kell értékelni.
Miért nem egyezik a bérleti hozam az alap hozamával?
Mert az alap szintjén további költségek merülnek fel, az ingatlanok értéke változik, és a hitel felnagyítja az eredményt. A befektető eredményét a nettó eszközérték változása és az esetleges kifizetések mutatják. A múltbeli eredmények nem jelzik előre a jövőt.
Elsődleges források
- Az (EU) 2015/760 rendelet az európai hosszú távú befektetési alapokról (ELTIF), EUR-Lex (2026-10-01)
- Az (EU) 2023/606 rendelet, amely módosítja a 2015/760 rendeletet (ELTIF 2.0), EUR-Lex (2026-10-01)
- Az 1286/2014/EU rendelet a kiemelt információkat tartalmazó dokumentumokról (PRIIPs, KID), EUR-Lex (2026-10-01)
Általános tájékoztatás. Nem befektetési tanácsadás és nem megfelelőségi vizsgálat.
