Rendement locatif : brut, net et différence avec la performance

Le rendement locatif correspond au loyer annuel perçu par un bien divisé par sa valeur, exprimé en pourcentage. Le rendement brut utilise le loyer total ; le rendement net déduit d'abord les charges que le propriétaire paie et ne peut pas répercuter sur les locataires. Le rendement est un outil utile pour comparer les revenus de différents biens, mais il ne correspond pas à la performance que vous obtenez d'un fonds immobilier. La performance d'un fonds dépend aussi de ses propres frais, de la hausse ou de la baisse des valeurs immobilières et de l'endettement, qui amplifie aussi bien les gains que les pertes. Un rendement élevé n'est pas non plus automatiquement attractif : il peut indiquer que le marché perçoit davantage de risque dans le bien ou chez ses locataires.

C'est quoi, le rendement brut ?

Le rendement brut compare le loyer annuel total à la valeur du bien :

Rendement brut = R / V

où R est le loyer annuel exigible au titre des baux et V la valeur du bien, soit le prix d'acquisition, soit une évaluation actuelle.

Le rendement brut est simple et largement cité. Sa faiblesse est qu'il ignore les charges et la vacance locative. Deux biens affichant le même rendement brut peuvent produire des revenus très différents pour le propriétaire si l'un supporte des coûts d'entretien plus élevés ou davantage de surfaces vides.

Comment calculer le rendement locatif net ?

Le rendement net soustrait les charges supportées par le propriétaire :

Rendement net = (R moins C) / V

où C représente les charges annuelles non récupérables. Elles comprennent généralement l'entretien et les réparations non refacturés aux locataires, l'assurance, les impôts fonciers payés par le propriétaire, les frais de location et de gestion, ainsi que la perte de loyer due aux surfaces vacantes. Le caractère récupérable des charges dépend des baux. En immobilier commercial, de nombreuses charges de fonctionnement sont répercutées sur les locataires, mais certaines restent toujours à la charge du propriétaire.

Certains analystes ajustent également V pour tenir compte des frais d'acquisition, comme les droits de mutation et les honoraires, ce qui abaisse le rendement. Lorsque vous comparez des chiffres, vérifiez quelle définition est utilisée.

Rendement brut et rendement net en un coup d'œil

Quelle est la différence entre rendement et performance totale ?

Le rendement mesure le revenu rapporté à la valeur à un instant donné. La performance totale mesure ce qu'un investisseur gagne ou perd réellement sur une période, en combinant le revenu et la variation de valeur. Pour un investisseur dans un fonds, plusieurs couches séparent le rendement d'un bien de votre performance :

1. Frais du fonds. Les frais de gestion, d'administration, de dépositaire, d'évaluation et de transaction réduisent ce qui revient aux investisseurs. Le document d'informations clés (DIC, KID en anglais) présente les coûts sous une forme standardisée. Voir frais des fonds.
2. Évolution des valeurs immobilières. Si les évaluations baissent, la performance totale peut être négative même lorsque les revenus locatifs sont stables. Si elles augmentent, la performance peut dépasser le rendement. Voir comment les biens sont évalués.
3. Endettement. Un fonds qui emprunte peut obtenir davantage que le rendement du bien lorsque les valeurs montent et que le coût de la dette est inférieur au rendement, mais il perd davantage lorsque les valeurs baissent. Les intérêts constituent également un coût. Avec ELTIF 2.0, l'endettement est limité à 50 % de la valeur nette d'inventaire (VNI) pour les ELTIF ouverts aux investisseurs de détail, et à 100 % de la VNI pour ceux proposés uniquement aux investisseurs professionnels. Voir effet de levier.
4. Liquidités et autres actifs. Les fonds détiennent des actifs liquides pour faire face aux rachats et aux frais, dont la rémunération diffère généralement de celle de l'immobilier.
5. Vos propres frais et impôts. Les frais d'entrée prélevés par le distributeur et la fiscalité dépendent de votre situation et de votre pays.

Un exemple hypothétique

Les chiffres suivants sont une illustration hypothétique en nombres ronds, et non des données relatives à un bien ou à un fonds réel, ni une prévision.

Un immeuble est évalué à 1 000 000. Ses baux procurent un loyer annuel de 60 000. Les charges non récupérables, y compris l'entretien, l'assurance et une provision pour vacance, s'élèvent à 10 000 par an.

• Rendement brut = 60 000 / 1 000 000 = 6 %.
• Rendement net = (60 000 moins 10 000) / 1 000 000 = 5 %.

Supposons maintenant que l'immeuble soit détenu par un fonds. Au cours de l'année, l'expert immobilier ramène la valeur de l'immeuble à 950 000. Le rendement du revenu reste proche du rendement net, mais la baisse de valeur le neutralise, et les frais du fonds réduisent encore le résultat. La performance de l'investisseur sur l'année est nettement inférieure au rendement net et peut être proche de zéro, voire négative. Si le fonds avait emprunté en adossant la dette à l'immeuble, la baisse de valeur pèserait plus lourdement sur les capitaux propres des investisseurs. Le calculateur de frais permet de voir comment les frais courants influent sur les résultats dans le temps.

Pourquoi un rendement élevé peut-il signaler un risque plus élevé ?

Le rendement auquel un bien se négocie reflète le revenu que les acheteurs exigent en contrepartie du risque qu'ils prennent. Un rendement plus élevé signifie souvent que le marché identifie un ou plusieurs des problèmes suivants :

• un locataire aux finances plus fragiles ou un bail résiduel court ;
• un emplacement moins demandé ou exposé à une offre concurrente plus abondante ;
• un immeuble ancien susceptible de nécessiter des investissements ;
• un segment dont la demande future est incertaine ;
• un bien qui serait difficile à vendre.

À l'inverse, un rendement plus faible reflète généralement un bien dont les acheteurs jugent les revenus plus fiables ou dont les perspectives de valorisation sont plus solides. Aucun des deux n'est préférable en soi. Un rendement élevé peut rémunérer un risque, ou constituer un signal d'alerte indiquant que les revenus pourraient ne pas durer. Il vaut la peine de se demander pourquoi un rendement est élevé avant de le considérer comme un avantage.

C'est quoi, un bon rendement locatif ?

Il n'existe pas de bon rendement locatif unique. Les niveaux appropriés varient selon le segment, l'emplacement, la qualité du bâtiment, la durée des baux et le contexte général des taux d'intérêt, et ils évoluent dans le temps. Plutôt que de comparer un rendement à une règle empirique, comparez-le à celui de biens similaires et demandez-vous quels risques il reflète. Pour les investisseurs dans un fonds, les questions les plus utiles portent sur la performance totale du fonds dans le temps, ses frais, son endettement et la qualité de ses revenus.

Limites des chiffres de rendement

• Les rendements sont des instantanés. Les loyers changent, les baux prennent fin et les valeurs évoluent.
• Les définitions varient. Les rendements brut, net, initial, potentiel (réversionnaire) et autres variantes sont calculés différemment.
• La valeur est une estimation. Si V est une évaluation plutôt qu'un prix de vente, le rendement hérite de son incertitude.
• Le rendement ignore le calendrier. Il ne montre ni quand les baux arrivent à échéance ni quand des dépenses d'investissement sont prévues.

Pour une vue plus large de l'investissement immobilier en direct ou via des fonds, voir fonds immobilier ou appartement locatif et immobilier commercial.

Questions fréquentes

Information générale. Ne constitue ni un conseil en investissement ni une évaluation de l'adéquation.

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