Výnosnosť prenájmu: ako vypočítať hrubú a čistú výnosnosť

Hrubú výnosnosť prenájmu vypočítate tak, že ročné nájomné vydelíte hodnotou nehnuteľnosti. Čistú výnosnosť dostanete, keď od ročného nájomného najprv odpočítate náklady, ktoré nemožno preniesť na nájomcu, a výsledok vydelíte hodnotou nehnuteľnosti. Obe čísla opisujú vzťah medzi príjmom z prenájmu a cenou budovy v jednom okamihu. Nie sú však výnosom, ktorý dosiahne investor vo fonde. Ten ovplyvňujú aj poplatky fondu, zmeny ocenenia nehnuteľností, zadlženie a hotovosť, ktorú fond drží. Vysoká výnosnosť navyše nemusí byť dobrou správou. Často je cenou za vyššie riziko, napríklad za slabšiu lokalitu, krátke nájmy alebo nespoľahlivého nájomcu. Tento text vysvetľuje vzorce, rozdiely medzi pojmami a to, ako výnosnosť čítať v dokumentoch fondu.

Čo je hrubá výnosnosť?

Hrubá výnosnosť vyjadruje, akú časť hodnoty nehnuteľnosti tvorí ročné nájomné. Vzorec je jednoduchý:

Hrubá výnosnosť = N / H

kde N je ročné nájomné a H je hodnota nehnuteľnosti, napríklad kúpna cena alebo posledné ocenenie. Výsledok sa zvyčajne uvádza v percentách.

Hrubá výnosnosť je užitočná na rýchle porovnanie, no ignoruje všetky náklady. Dve budovy s rovnakou hrubou výnosnosťou môžu mať veľmi rozdielny čistý príjem, ak jedna z nich vyžaduje vysoké výdavky na údržbu alebo má veľa neobsadených priestorov.

Pozor aj na to, čo sa myslí pod pojmom nájomné. Môže ísť o nájomné podľa platných zmlúv, o nájomné, ktoré by budova priniesla pri plnej obsadenosti, alebo o odhad trhového nájomného. Každé z týchto čísel dáva inú výnosnosť. Pojem opisuje glosár: výnosnosť prenájmu.

Ako vypočítať čistú výnosnosť prenájmu?

Čistá výnosnosť zohľadňuje náklady, ktoré zostávajú na vlastníkovi:

Čistá výnosnosť = (N − K) / H

kde K sú ročné náklady, ktoré nemožno preniesť na nájomcu. Môže ísť napríklad o časť prevádzkových nákladov, opravy, poistenie, správu, daň z nehnuteľnosti alebo náklady na neobsadené priestory. Ktoré náklady nesie vlastník a ktoré nájomca, určujú nájomné zmluvy. Pri komerčných nehnuteľnostiach je toto rozdelenie často kľúčové, pozri komerčné nehnuteľnosti.

Niektorí počítajú čistú výnosnosť aj tak, že k hodnote nehnuteľnosti pripočítajú náklady na kúpu, napríklad dane a poplatky spojené s prevodom. Pri porovnávaní čísel z rôznych zdrojov sa preto vždy pýtajte, ako boli vypočítané.

Hypotetický príklad s okrúhlymi číslami

Nasledujúci príklad je čisto ilustračný. Čísla sú zvolené tak, aby sa ľahko počítalo, a nepredstavujú trhový údaj ani údaj o žiadnej nehnuteľnosti či fonde.

Jednotkou môže byť ľubovoľná suma, napríklad tisíc eur. Príklad ukazuje, že už pomerne malé náklady výrazne znižujú výnosnosť oproti hrubému číslu.

Aký je rozdiel medzi výnosnosťou a celkovým výnosom?

Výnosnosť prenájmu opisuje príjem z nájmu vo vzťahu k hodnote nehnuteľnosti. Celkový výnos investora vo fonde je iný pojem. Tvorí ho zmena hodnoty jeho podielu, prípadne vyplatené výnosy, a to po všetkých nákladoch. Medzi výnosnosťou prenájmu a výnosom investora stojí niekoľko vrstiev:

• Zmena ocenenia. Ak hodnota nehnuteľností klesne, celkový výnos môže byť nižší než výnosnosť, alebo aj záporný. Ak vzrastie, môže byť vyšší.
• Náklady fondu. Správcovský poplatok, náklady na depozitára, oceňovanie, audit a transakcie, prípadne vstupný, výstupný či výkonnostný poplatok. Prehľad nájdete v článku poplatky ELTIF a vplyv si môžete vyskúšať v kalkulačke poplatkov.
• Hotovosť. Fond drží časť majetku v likvidných aktívach, ktoré prinášajú iný výnos než nehnuteľnosti.
• Zadlženie. Úver zosilňuje výsledky oboma smermi, viac v nasledujúcej časti.
• Dane. Zdanenie na úrovni nehnuteľností, fondu aj investora závisí od krajiny a od štruktúry.

KID podľa nariadenia PRIIPs neuvádza výnosnosť prenájmu, ale ilustratívne scenáre výkonnosti a náklady. Scenáre nie sú predpoveďou.

Ako zadlženie mení obraz?

Fond, ktorý kupuje nehnuteľnosti čiastočne na úver, dostáva nájomné z celej budovy, no investori vložili len časť jej ceny. Ak je výnosnosť nehnuteľnosti vyššia než úrokové náklady, zadlženie môže výsledok pre investorov zlepšiť. Ak je nižšia, alebo ak hodnota nehnuteľností klesne, zadlženie stratu zväčší. Pri vysokom zadlžení môže aj mierny pokles ocenenia výrazne znížiť hodnotu podielov.

Pri ELTIF je zadlženie obmedzené: najviac 50 % čistej hodnoty aktív (NAV) pri ELTIF, ktoré možno ponúkať retailovým investorom, a najviac 100 % NAV pri ELTIF ponúkaných výlučne profesionálnym investorom (čl. 16 ods. 1 nariadenia 2015/760 v znení ELTIF 2.0). Limit hovorí, koľko si fond môže požičať, nie koľko si skutočne požičiava. Skutočnú výšku hľadajte v prospekte a výročnej správe.

Prečo môže vysoká výnosnosť signalizovať vyššie riziko?

Investori sú ochotní zaplatiť za nehnuteľnosť viac, ak považujú jej príjem za stabilný. Vyššia cena pri rovnakom nájomnom znamená nižšiu výnosnosť. Naopak, nehnuteľnosť s vysokou výnosnosťou je často lacnejšia, pretože trh v nej vidí slabiny. Môže ísť o:

• slabšiu alebo menej dostupnú lokalitu,
• krátke nájomné zmluvy alebo blízky koniec nájmov,
• nájomcu so slabšou finančnou situáciou,
• starší stav budovy a potrebu investícií,
• vysokú neobsadenosť alebo sústredenie na jedného nájomcu.

Vysoká výnosnosť teda nie je automaticky výhodou. Je to otázka, na ktorú treba hľadať odpoveď: prečo je taká vysoká?

Čo je dobrá výnosnosť prenájmu?

Univerzálna hranica neexistuje. Primeraná výnosnosť závisí od typu nehnuteľnosti, lokality, kvality nájomcov, dĺžky zmlúv, stavu budovy a od úrokového prostredia. Porovnávať má zmysel len podobné nehnuteľnosti, vypočítané rovnakým spôsobom a v rovnakom čase. Pri fonde je dôležitejšie než jedno číslo to, ako stabilný je príjem portfólia a aké riziká za ním stoja. Kontext ponúka článok ako funguje realitný fond.

Kde nájdem výnosnosť v dokumentoch fondu?

Realitné fondy niekedy vo výročných správach alebo v prezentáciách uvádzajú výnosnosť portfólia alebo jednotlivých nehnuteľností. Pri čítaní takého údaja sa oplatí položiť niekoľko otázok:

1. Ide o hrubú, alebo čistú výnosnosť?
2. Z akého nájomného sa počíta: zo zmluvného, z odhadovaného pri plnej obsadenosti, alebo z trhového?
3. Aká hodnota nehnuteľnosti sa použila a k akému dátumu?
4. Ktoré náklady sú v čistej výnosnosti zahrnuté a ktoré nie?
5. Ako sa výnosnosť vyvíjala v čase a prečo?

Ak dokument uvádza výnosnosť bez vysvetlenia metódy, je ťažké ju porovnať s iným fondom alebo s vlastnou nehnuteľnosťou. Marketingový materiál, ktorý zdôrazňuje výnosnosť prenájmu a mlčí o nákladoch fondu, ocenení a likvidite, ponúka neúplný obraz. Porovnanie fondu s vlastným bytom na prenájom, kde si výnosnosť počítate sami, nájdete v článku realitný fond alebo byt na prenájom.

Riziká a obmedzenia ukazovateľa

Výnosnosť je snímka v jednom okamihu. Nezachytáva budúce zmeny nájomného, neobsadenosť, investície do budovy ani zmenu hodnoty. Závisí od použitej hodnoty nehnuteľnosti, ktorá je pri fondoch odhadom znalca. A nehovorí nič o likvidite: aj nehnuteľnosť s atraktívnou výnosnosťou nemožno rýchlo predať. Prehľad rizík nájdete v článku riziká ELTIF.

Text je všeobecným vzdelávacím materiálom, neuvádza údaje o žiadnom konkrétnom fonde ani trhu a nie je investičným poradenstvom.

Najčastejšie otázky

Všeobecná informácia. Nejde o investičné poradenstvo ani o posúdenie vhodnosti.

Kopírovať odkaz