Fondo immobiliare o appartamento da affittare: un confronto

Comprare un appartamento da affittare e investire in un fondo immobiliare sono due modi per ottenere un'esposizione al mattone, e differiscono soprattutto per controllo, concentrazione e impegno. Un appartamento offre proprietà diretta e potere decisionale, ma vincola una somma consistente a un'unica attività, a un'unica località e a un solo inquilino alla volta, e lascia a voi il lavoro. Un fondo offre una quota di un portafoglio collettivo gestito da professionisti con meno lavoro diretto, ma rinunciate al controllo, pagate i costi del fondo e potreste non riuscire a uscire quando lo desiderate. Nessuna delle due opzioni è preferibile in assoluto. La scelta giusta dipende dal vostro capitale, dal vostro tempo, dalla vostra tolleranza alla concentrazione e da quanto presto potreste avere bisogno del denaro.

Conviene comprare un appartamento da affittare o investire in un fondo immobiliare?

Non esiste una risposta generale, perché le due opzioni risolvono problemi diversi per persone diverse.

Un appartamento da affittare tende a essere adatto a chi dispone di una somma consistente, vuole decidere tutto personalmente, è disposto a occuparsi di inquilini e riparazioni, conosce il mercato locale e può sostenere il rischio di avere gran parte del proprio patrimonio in un unico immobile.

Un fondo immobiliare tende a essere adatto a chi desidera un'esposizione al mattone senza gestirlo, preferisce un importo più piccolo o più flessibile rispetto a un intero appartamento, vuole una certa ripartizione tra attività e può accettare che l'uscita sia limitata e che le decisioni le prenda il gestore, non l'investitore.

Con entrambe si può perdere denaro. Entrambe dipendono dai canoni, dai valori immobiliari e dai tassi di interesse. Entrambe possono essere vendute in modo scorretto. Le sezioni seguenti confrontano gli aspetti che di solito contano.

Come si confrontano le due opzioni?

Quanto denaro serve per ciascuna opzione?

Un appartamento richiede di solito l'intero prezzo, oppure un anticipo più un mutuo, a cui si aggiungono i costi di acquisto e le prime riparazioni. È un impegno consistente e indivisibile: non si può comprare mezzo appartamento.

Per un fondo l'importo è stabilito dal fondo e dal venditore. ELTIF 2.0 ha eliminato il precedente investimento minimo iniziale a livello UE di 10.000 EUR e il limite del 10% del portafoglio di strumenti finanziari per gli investitori al dettaglio con un portafoglio fino a 500.000 EUR, ma un fondo o un distributore può comunque fissare un proprio minimo. Importi più piccoli rendono più facile ripartire il denaro su più investimenti, il che aiuta la diversificazione, ma non rendono il prodotto più semplice o meno rischioso. L'offerta al dettaglio di un ELTIF richiede una valutazione dell'adeguatezza ai sensi della MiFID II e una dichiarazione di adeguatezza ai sensi dell'articolo 30.

Richiede meno lavoro un appartamento o un fondo?

Un fondo richiede meno lavoro nella gestione quotidiana. Non dovete cercare inquilini, gestire riparazioni, sollecitare canoni o trattare con le autorità per l'immobile. Se ne occupano il gestore e i suoi fornitori di servizi, e voi lo pagate attraverso le commissioni.

Non è però un lavoro pari a zero. Prima di investire dovete leggere il documento contenente le informazioni chiave, il prospetto e il regolamento, verificare chi sono il gestore e il depositario, comprendere le regole di rimborso ed esaminare le relazioni una volta detenute le quote. Si vedano la guida alla verifica di un operatore e la guida al KID.

Un appartamento vi lascia al comando. Potete affidarvi a un gestore immobiliare, ma è un costo e restate responsabili delle decisioni. Alcune persone apprezzano quel controllo e il lavoro che comporta. Altre lo sottovalutano.

Quali sono i costi nascosti dell'affitto di un appartamento?

Le voci visibili sono il prezzo di acquisto e il canone. Quelle meno visibili comprendono:

• costi di acquisto come agenzia, spese legali e imposte di trasferimento;
• periodi senza inquilino, durante i quali continuate a pagare mutuo, spese e utenze;
• manutenzione, riparazioni e rinnovo degli arredi tra un inquilino e l'altro;
• assicurazione e spese condominiali;
• compensi per la gestione immobiliare, se la esternalizzate;
• imposte locali sugli immobili e imposte sul reddito da locazione, che dipendono dal paese;
• il costo e i tempi per risolvere una controversia con un inquilino moroso;
• il costo di transazione e il tempo necessario per vendere alla fine.

Queste voci riducono il rendimento effettivo al di sotto del dato spesso citato, cioè il canone lordo diviso per il prezzo. Fate lo stesso esercizio per un fondo verificando i livelli di costo nella guida ai costi. In entrambi i casi, confrontate i dati al netto dei costi.

In che cosa differisce la diversificazione?

Un singolo appartamento concentra la vostra esposizione immobiliare in un edificio, una strada e un mercato locale. Un problema con l'edificio, l'inquilino o il quartiere vi colpisce in pieno.

Un fondo detiene più attività, il che ripartisce l'esposizione. Le regole ELTIF lo favoriscono: ai sensi dell'articolo 13, non più del 20% del capitale può essere investito in una singola attività reale e non più del 20% in strumenti di una singola impresa di portafoglio ammissibile o in prestiti concessi alla stessa. Ma il 20% è una soglia massima, quindi un fondo potrebbe comunque detenere solo una manciata di edifici. Verificate l'elenco effettivo delle partecipazioni e la ripartizione per settore e località. Si veda la voce diversificazione.

Come si confronta la leva finanziaria?

Con un appartamento scegliete voi se accendere un mutuo e di quale importo. La leva aumenta i guadagni quando valori e canoni salgono, e aumenta le perdite quando scendono. Dovete pagare il mutuo che l'appartamento sia locato o no.

Anche un fondo può indebitarsi, e per gli ELTIF l'indebitamento a livello di fondo è limitato per legge: ai sensi dell'articolo 16, fino al 50% del NAV per i fondi che possono essere offerti agli investitori al dettaglio e fino al 100% del NAV per i fondi offerti solo a investitori professionali. Il limite si applica al fondo. Non significa che il fondo lo utilizzi interamente. Leggete la politica di indebitamento e consultate la voce leva finanziaria per una breve definizione. La guida ai rischi spiega come il debito amplifica le perdite.

Come si confrontano liquidità e uscita?

Nessuna delle due opzioni è liquida. Un appartamento può richiedere mesi per essere venduto, e il prezzo dipende dal mercato in quel momento, ma la decisione è vostra e la vendita di un'intera attività è in linea di principio possibile.

Un ELTIF è più vincolato in senso formale. Di norma gli investitori non possono chiedere il rimborso prima della scadenza del fondo (articolo 18, paragrafo 1). I rimborsi durante la durata sono possibili solo se il regolamento del fondo li consente e sono soddisfatte le condizioni dell'articolo 18, paragrafo 2, tra cui un periodo minimo di detenzione e un tetto, con riduzione pro rata se le richieste lo superano. Potete trasferire le quote a un terzo, ma l'abbinamento non garantisce un'uscita. Si veda la guida alla liquidità.

In che cosa differiscono le imposte?

Le imposte dipendono molto dal paese di residenza, dal paese in cui si trova l'immobile, dal tipo di fondo e dalla situazione personale. I punti tipici da verificare sono l'imposta sul reddito da locazione, l'imposta sulle plusvalenze alla vendita, le imposte sugli immobili e, per i fondi, la tassazione delle distribuzioni e delle plusvalenze sulle quote. Questo articolo non fornisce cifre perché le regole differiscono e cambiano. Rivolgetevi a un consulente fiscale qualificato nel vostro paese prima di decidere, e confrontate entrambe le opzioni al netto delle imposte.

Qual è una conclusione neutrale?

Se desiderate controllo, disponete di una somma consistente, accettate la concentrazione e siete pronti al lavoro, un appartamento è un'opzione concreta, con i suoi rischi. Se desiderate un'esposizione collettiva con meno impegno diretto, un importo più piccolo o più flessibile e una certa ripartizione tra attività, un fondo può meritare considerazione, a condizione che accettiate i costi del fondo, l'uscita limitata e la dipendenza dal gestore.

Molte persone scopriranno che nessuna delle due opzioni è ancora adatta alla loro situazione, perché non hanno una riserva liquida o non hanno bisogno di un'esposizione al mattone. È un esito legittimo. Usate lo strumento checklist e l'articolo con la checklist per mettere alla prova la decisione prima di impegnare denaro.

Domande frequenti

Informazione generale. Non costituisce consulenza in materia di investimenti né valutazione dell'adeguatezza.

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