Mit ellenőrizzen ELTIF-be fektetés előtt? 12 pontos lista

ELTIF-be fektetés előtt tizenkét dolgot érdemes végigvenni: mire szánja a pénzt és mikor lehet rá szüksége, mikor jár le a futamidő, lehet-e előtte visszaváltani, mekkora a tőkeáttétel és a koncentráció, mennyibe kerül a termék, ki az alapkezelő és az értékesítő, megtörtént-e az alkalmassági vizsgálat, és mit jelentenek az alternatívák. A lista nem ad választ arra, hogy a befektetés jó-e, de segít elkerülni a leggyakoribb hibákat, és megmutatja, mely kérdésekre kell választ kérnie, mielőtt dönt. A strukturált változat az ellenőrzőlista-eszközben is kitölthető.

Mit ellenőrizzek egy ELTIF-be fektetés előtt?

A tizenkét pont mindegyike konkrét dokumentumra vagy szabályra vezethető vissza. Az alábbi áttekintő táblázat után minden ponthoz rövid magyarázatot talál.

1. Mire kell a pénz, és mikor lehet rá szükségem?

Ez a legfontosabb kérdés. Az ELTIF hosszú távú, nem likvid befektetés, ezért olyan pénzt érdemes beletenni, amelyre a lekötés teljes ideje alatt nem lesz szükség. Ne helyezzen bele vészhelyzeti tartalékot, közeli kiadásra, például lakásvásárlásra, gyermek tanulmányaira szánt összeget. Gondolja végig, milyen életesemények történhetnek a következő évtizedben. A célok és az időtáv átgondolásához használhatja a tervezőeszközt is.

2. Mikor jár le a futamidő, és meghosszabbítható-e?

Az ELTIF-rendelet 18. cikk (1) bekezdése szerint, az ELTIF 2.0 szerinti módosítással, a befektetők nem kérhetik a visszaváltást az alap futamidejének lejárta előtt, a visszaváltások a futamidő lejártát követő naptól lehetségesek. A szabályzatnak világosan tartalmaznia kell a futamidő végének dátumát, és engedheti a futamidő ideiglenes meghosszabbítását. Keresse meg a dátumot, és azt is, hogy mi a meghosszabbítás feltétele. A 18. cikk (3) bekezdése szerint a futamidőnek összeegyeztethetőnek kell lennie az ELTIF hosszú távú jellegével és az egyes eszközök életciklusával. Ha a futamidő meghaladja a 10 évet, a 30. cikk (2) bekezdése szerint az értékesítőnek egyértelmű írásbeli figyelmeztetést kell adnia.

3. Lehet-e futamidő alatt visszaváltani, és milyen feltételekkel?

A 18. cikk (2) bekezdése szerint futamidő alatt csak akkor lehetséges a visszaváltás, ha a szabályzat megengedi, és egyszerre teljesül, hogy a visszaváltás nem teljesíthető a minimális tartási idő lejárta előtt, az alapkezelő megfelelő politikát és likviditáskezelési eszközöket tud igazolni, a politika egyértelmű, a visszaváltások az alap likvid eszközeinek meghatározott százalékára korlátozódnak, és a túljegyzett kérelmeket arányosan (pro rata) csökkentik. Kérdezze meg: mekkora a százalékos korlát, milyen gyakran lehet kérni, és mi történik a nem teljesített résszel. A befektetőknek mindig megvan a készpénzes kifizetés lehetősége, a természetbeni kifizetés csak szűk feltételekkel jöhet szóba (18. cikk (4) és (5) bekezdés). A likviditási cikk részletesen bemutatja ezeket a szabályokat.

4. Mekkora a tőkeáttétel?

A 16. cikk (1) bekezdés a) pontja szerint a hitelfelvétel legfeljebb a nettó eszközérték (NAV) 50 %-a lehet az olyan ELTIF-nél, amely lakossági befektetőknek is kínálható, és legfeljebb 100 %-a az olyan ELTIF-nél, amelyet kizárólag professzionális befektetőknek kínálnak. Ez felső korlát. Kérdezze meg, mekkora az alap tényleges hitelfelvétele, milyen a hitel lejárata és kamatozása, és mi történik, ha a hitelt refinanszírozni kell. A hitel a veszteségeket is felnagyítja.

5. Mennyire koncentrált a portfólió?

A 13. cikk szerint az alap tőkéjének legalább 55 %-át jogosult befektetési eszközökbe kell fektetni, és legfeljebb 20 %-a lehet egyetlen jogosult portfóliócég eszközeiben, vagy az annak nyújtott hitelekben, illetve legfeljebb 20 %-a egyetlen reális eszközben. Ez nem szünteti meg a koncentrációt: nézze meg, hány ingatlan vagy projekt van a portfólióban, hány bérlő, milyen földrajzi eloszlásban. Az ELTIF 2.0 megszüntette azt a követelményt, hogy az egyes reális eszközök értéke legalább 10 000 000 EUR legyen, ezért kisebb eszközök is szerepelhetnek a portfólióban.

6. Hogyan értékelik az eszközöket?

Ingatlannál független értékbecslő becsli az értéket, ezért a NAV becsült érték, nem tényleges eladási ár. Nézze meg, ki az értékbecslő, milyen gyakran értékelnek, és hogyan biztosítják a függetlenséget. Kérdezze meg azt is, hogy a teljesítménydíj vagy a visszaváltás árát a becsült NAV alapján számítják-e.

7. Mennyibe kerül, a teljes költséget nézve?

A KID összesíti a belépési, folyó és kilépési költségeket és a teljesítménydíjat, de az ingatlanszintű és hitelköltségek részletei az alapszabályban és az éves jelentésben vannak. Kérje el a díjak teljes listáját írásban, és számolja ki a hatásukat a díjkalkulátorral. A hosszú távú hatásról a díjakról szóló cikk hipotetikus példát is mutat.

8. Ki az alapkezelő, és szerepel-e az alap az ESMA-nyilvántartásban?

Az ELTIF-et AIFM kezeli, amelynek a 2011/61/EU irányelv szerinti szervezeti és adminisztratív szabályokat, így az összeférhetetlenségek megelőzését is be kell tartania. Az ESMA nyilvános ELTIF-nyilvántartása többek között az alap LEI azonosítóját és az alapkezelő adatait tartalmazza. Keresse meg az alapot, és ellenőrizze az alapkezelő engedélyét a nemzeti felügyeleti hatóságnál. A lépéseket a szolgáltató ellenőrzéséről szóló útmutató mutatja be.

9. Ki a letétkezelő?

Az alap vagyonát rendszerint külön letétkezelő őrzi, amely ellenőrző funkciót is ellát. Kérdezze meg, ki az, és független-e az alapkezelőtől. A letétkezelő a piaci veszteség ellen nem véd.

10. Ki az értékesítő, és megtörtént-e az alkalmassági vizsgálat?

A 30. cikk (1) bekezdése szerint lakossági befektetőnek ELTIF csak akkor kínálható, ha a MiFID II (2014/65/EU) 25. cikk (2) bekezdése szerinti alkalmassági vizsgálat megtörtént, és a befektető megkapta az alkalmassági nyilatkozatot. Ha az értékelés szerint az ELTIF nem megfelelő, és nem befektetési tanácsadásról van szó, a befektető csak kifejezett nyilatkozattal folytathatja, amellyel elismeri, hogy érti a kockázatokat. Ellenőrizze az értékesítő engedélyét is, és azt, hogy milyen díjat vagy jutalékot kap.

11. Megkaptam-e a figyelmeztetéseket, és értem-e a kockázatokat?

A 30. cikk (2) bekezdése szerint az értékesítőnek egyértelmű írásbeli figyelmeztetést kell adnia arról, hogy ha az ELTIF futamideje meghaladja a 10 évet, a termék nem biztos, hogy megfelel annak, aki nem tud vállalni ilyen hosszú távú és nem likvid elköteleződést, valamint arról, hogy a párosítás (matching) lehetősége nem biztosít és nem teremt jogot a kiszállásra vagy a visszaváltásra. Olvassa el a KID kockázati mutatóját (1-től 7-ig) és a szemléltető forgatókönyveket is. A KID-olvasási útmutató ebben segít. Győződjön meg arról, hogy érti a kockázatokat, köztük a tőkeveszteség lehetőségét.

12. Milyen alternatívák vannak, és kell-e független tanács?

Az ELTIF nem az egyetlen módja annak, hogy a vagyon egy része reális eszközökhöz jusson. Mérlegelje az alternatívákat: likvid, tőzsdén kereskedett alapok (lásd az ELTIF és ETF összehasonlítását), közvetlen ingatlantulajdon, vagy az, hogy ezt a pénzt likvid tartalékban hagyja. Az értékesítő érdekeltsége eltérhet az Öné, ezért érdemes független tanácsadótól is véleményt kérni, aki nem az adott termék eladásából él. Kérdezzen rá arra, hogy az adott tanácsadó hogyan kap díjazást.

Hogyan használjam a listát a gyakorlatban?

Nyomtassa ki vagy használja az ellenőrzőlista-eszközt, és minden ponthoz írja fel a választ és a forrást, például az alapszabály vonatkozó pontját. Ha egy kérdésre nem kap választ, vagy a válasz szóban hangzik el és az írott dokumentum mást mond, azt jelezze az értékesítőnek, és kérjen írásos magyarázatot.

Egy gyakorlati szabály: ha több pontnál is bizonytalan marad, ne sürgesse magát. A befektetés nem sürgős, a tisztázatlan pont viszont később költséges lehet. Az ELTIF szabályai hosszú távra szólnak, ezért a döntés előtti idő jól eltöltött idő.

Gyakori kérdések

Általános tájékoztatás. Nem befektetési tanácsadás és nem megfelelőségi vizsgálat.

Hivatkozás másolása