Checkliste vor einer ELTIF-Investition: 12 Prüfpunkte

Bevor Sie in einen ELTIF investieren, sollten Sie zwölf Punkte prüfen: den Registerstatus, den Verwalter und Vertriebspartner, die Laufzeit samt Verlängerung, die Rücknahmeregeln, den Hebel, die Streuung, die Bewertung, die Kosten, die Dokumente, Ihre eigene Eignung und Liquiditätsplanung, Alternativen und unabhängigen Rat. Die Fragen unten sind so formuliert, dass Sie sie dem Anbieter schriftlich stellen können. Wenn Sie zu mehreren Punkten keine klare Antwort erhalten, ist das ein Grund, nicht zu unterschreiben.

Der Beitrag verknüpft jeden Punkt mit den Regeln der ELTIF-Verordnung in der Fassung von ELTIF 2.0. Er ist Information und keine Anlageempfehlung.

Was sollte ich vor einer Investition in einen ELTIF prüfen?

Die Checkliste im Überblick:

Die folgenden Abschnitte erläutern jeden Punkt.

1. Ist der Fonds als ELTIF registriert?

Die ESMA führt ein zentrales öffentliches Register der ELTIF mit LEI und Angaben zum Verwalter. Suchen Sie den Fonds über die Datenbanken und Register der ESMA und gleichen Sie Namen, LEI und Verwalter mit den Unterlagen ab. Die Schritte beschreibt Anbieter prüfen. Ein Eintrag bestätigt den Status, nicht die Qualität.

2. Wer ist Verwalter und wer ist Verwahrstelle?

Ein ELTIF wird von einem Verwalter alternativer Investmentfonds (AIFM) verwaltet, der die organisatorischen und administrativen Anforderungen der Richtlinie 2011/61/EU einhält, einschließlich Regeln zur Vermeidung von Interessenkonflikten. Prüfen Sie, ob der Verwalter bei der zuständigen nationalen Aufsicht bekannt ist und welche Verwahrstelle benannt ist.

3. Wurde meine Eignung geprüft?

Ein ELTIF darf einem Privatanleger nur angeboten werden, wenn eine Geeignetheitsprüfung nach Art. 25 Abs. 2 der Richtlinie 2014/65/EU (MiFID II) erfolgt ist und der Anleger eine Geeignetheitserklärung erhalten hat (Art. 30 Abs. 1 der ELTIF-Verordnung). Ist der Fonds nach der Prüfung nicht geeignet, liegt keine Anlageberatung vor. Wollen Sie dennoch fortfahren, brauchen Sie die ausdrückliche Bestätigung, dass Sie die Risiken verstehen. Prüfen Sie, ob Ihre Angaben dokumentiert wurden und Sie die Erklärung schriftlich erhalten haben. Fehlt das, fragen Sie nach.

4. Wann endet die Laufzeit und kann sie verlängert werden?

Die Fondsregeln müssen das Laufzeitende klar nennen und können eine zeitweise Verlängerung vorsehen (Art. 18 Abs. 1). Die Laufzeit muss mit der langfristigen Natur des ELTIF und den Lebenszyklen der Vermögenswerte vereinbar sein (Art. 18 Abs. 3). Rechnen Sie mit dem ungünstigeren Fall, also mit der Verlängerung. Übersteigt die Laufzeit 10 Jahre, muss der Vertreiber Privatanleger schriftlich warnen, dass das Produkt möglicherweise nicht für Anleger geeignet ist, die eine so langfristige und illiquide Bindung nicht tragen können (Art. 30 Abs. 2 Buchst. a).

5. Was gilt für die Rücknahme?

Vor Laufzeitende können Anleger keine Rücknahme verlangen, danach sind Rücknahmen möglich (Art. 18 Abs. 1). Während der Laufzeit nur, wenn die Fondsregeln es erlauben und alle Bedingungen des Art. 18 Abs. 2 erfüllt sind: Mindesthaltedauer, angemessene Rücknahmepolitik mit Liquiditätsinstrumenten, klare Verfahren, Begrenzung auf einen Prozentsatz der Vermögenswerte und anteilige Kürzung bei Überzeichnung. Auszahlung in Geld ist immer möglich, in Sachleistung nur unter engen Bedingungen (Art. 18 Abs. 4 und 5). Fragen Sie nach den konkreten Fristen und Prozentsätzen. Die Hintergründe stehen in ELTIF Liquidität und Rücknahme.

6. Was ist beim Verkauf an Dritte und beim Matching zu beachten?

Anteile dürfen frei an Dritte übertragen werden, ausgenommen den Verwalter (Art. 19 Abs. 2). Ob es einen Käufer gibt, ist offen. Die Fondsregeln können ein Matching vorsehen, das aber weder Ausstieg noch Rücknahme zusagt oder einen Anspruch darauf begründet (Art. 30 Abs. 2 Buchst. b). Fragen Sie, ob es einen Zweitmarkt gibt, wer ihn betreibt und zu welchen Kosten.

7. Wie viel Fremdkapital nutzt der Fonds?

Bei ELTIF, die an Privatanleger vertrieben werden dürfen, sind Kredite bis zu 50 % des Nettoinventarwerts zulässig, bei rein professionellen Fonds bis zu 100 % (Art. 16 Abs. 1 Buchst. a). Zuvor galten 30 % des Kapitals. Das ist die Obergrenze, nicht die tatsächliche Nutzung. Fragen Sie nach der aktuellen Quote, den Kreditlaufzeiten, Zinsbindungen und Refinanzierungsterminen und danach, was bei sinkenden Werten passiert.

8. Wie konzentriert ist das Portfolio?

Mindestens 55 % des Kapitals müssen in zulässige Anlagen fließen (Art. 13 Abs. 1). Höchstens 20 % dürfen in Instrumente eines einzelnen Portfoliounternehmens oder Darlehen an dieses und höchstens 20 % in ein einzelnes reales Vermögensobjekt investiert werden (Art. 13 Abs. 2). Die Grenze verhindert nicht, dass ein Fonds mit wenigen Objekten stark von einzelnen abhängt. Lassen Sie sich die tatsächliche Verteilung nach Objekt, Mieter, Region und Nutzungsart nennen.

9. Wer bewertet und wie oft?

Bei Immobilien und nicht börsennotierten Anlagen ist der Nettoinventarwert eine Schätzung. Fragen Sie, ob unabhängige Gutachter bewerten, wie oft und nach welchen Verfahren, und wie sich Bewertungsänderungen auf Ausgabe- und Rücknahmepreise auswirken.

10. Welche Kosten fallen an und auf welcher Ebene?

Fragen Sie nach Ausgabeaufschlag, laufenden Kosten, Transaktionskosten, Kosten auf Objekt- und Finanzierungsebene, Performance Fee und Ausstiegskosten. Prüfen Sie, welche davon in der Kostenkennzahl im KID enthalten sind. Rechnen Sie mit eigenen Annahmen im Kostenrechner. Die Wirkung über Jahre erklärt ELTIF Kosten und Gebühren anhand eines hypothetischen Beispiels.

11. Sind KID, Anlagebedingungen und Prospekt konsistent?

Lesen Sie zuerst das Basisinformationsblatt (KID) mit Risikoindikator (1 bis 7), empfohlener Haltedauer, Kosten und Szenarien, dann Anlagebedingungen und Prospekt für Laufzeit, Rücknahme, Hebel, Bewertung und Interessenkonflikte. Notieren Sie Widersprüche und lassen Sie sie schriftlich klären. Eine Anleitung bietet Basisinformationsblatt lesen. Der Risikoindikator ordnet nur grob ein und deckt Liquidität und Hebel begrenzt ab.

12. Passt der ELTIF zu meiner Lage und gibt es Alternativen?

Stellen Sie sich diese Fragen:

• Brauche ich das Geld voraussichtlich innerhalb der möglichen Laufzeit, einschließlich Verlängerung?
• Habe ich ausreichende liquide Rücklagen für Notfälle, ohne diesen Fonds anzutasten?
• Welchen Anteil meines Gesamtvermögens binde ich, und wäre ein Verlust verkraftbar?
• Verstehe ich, wie der Fonds Erträge erzielt und wo die Risiken liegen?

Prüfen Sie auch Alternativen: börsengehandelte Fonds mit täglicher Handelbarkeit (Vergleich in ELTIF oder ETF), den direkten Erwerb einer Immobilie (Vergleich im Beitrag zu Immobilienfonds und vermieteter Wohnung), Schuldenabbau oder schlicht das Nichtstun. Keine dieser Möglichkeiten ist pauschal besser oder schlechter, es kommt auf Ziel, Horizont und Risikotragfähigkeit an.

Wie hole ich unabhängigen Rat ein?

Unabhängig ist Rat, der nicht an den Verkauf eines bestimmten Produkts geknüpft ist. Fragen Sie jeden Berater:

• Wie werden Sie bezahlt, und erhalten Sie für dieses Produkt eine Vergütung vom Anbieter?
• Welche Alternativen haben Sie geprüft und warum verworfen?
• Können Sie mir Ihre Eignungsbeurteilung schriftlich geben?

Einen zweiten Blick bieten unabhängige Honorarberater, Verbraucherberatungsstellen oder Steuerberater für Steuerfragen. Das gilt besonders, wenn der Betrag für Sie bedeutsam ist oder das Gespräch Druck erzeugt. Unterschreiben Sie nichts am selben Tag, wenn Sie unsicher sind.

Wie nutze ich die Checkliste praktisch?

Das Checklisten-Werkzeug führt Sie durch die zwölf Punkte und hilft, Antworten und offene Fragen festzuhalten. Drucken oder speichern Sie das Ergebnis und nehmen Sie es zum Beratungsgespräch mit. Die Risiken in der Übersicht finden Sie unter ELTIF Risiken.

Häufige Fragen

Allgemeine Information. Keine Anlageberatung und keine Geeignetheitsprüfung.

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