ELTIF Kosten und Gebühren: Was Sie zahlen und wo es steht

Bei einem ELTIF fallen Kosten auf mehreren Ebenen an: beim Einstieg (Ausgabeaufschlag), laufend (Verwaltung, Verwahrstelle, Bewertung, Vertrieb), bei Kauf und Verkauf von Objekten (Transaktionskosten), auf Objektebene (Bewirtschaftung), gegebenenfalls erfolgsabhängig (Performance Fee) und manchmal beim Ausstieg. Die konkreten Beträge stehen im Basisinformationsblatt (KID), in den Anlagebedingungen und im Prospekt. Kosten wirken über viele Jahre wie ein Zinseszins in die falsche Richtung und können das Ergebnis erheblich schmälern.

Dieser Beitrag erklärt die Kostenarten, zeigt, wo Sie sie finden, und rechnet an einem hypothetischen Beispiel vor, wie sich Kosten summieren. Auf reale Fonds wird bewusst nicht Bezug genommen. Der Beitrag ist Information und keine Anlageempfehlung.

Welche Kosten haben ELTIF Fonds?

Die Kosten lassen sich in sechs Gruppen ordnen:

Welche dieser Positionen bei einem Fonds tatsächlich vorkommen, ist von Fonds zu Fonds verschieden. Fragen Sie nach jeder einzelnen.

Was ist der Unterschied zwischen Ausgabeaufschlag und laufenden Kosten?

Der Ausgabeaufschlag wird einmalig auf Ihren Anlagebetrag erhoben, meist beim Kauf. Er vermindert den Betrag, der tatsächlich im Fonds arbeitet. Wer 100 EUR zahlt und 3 % Aufschlag hat, investiert effektiv nur 97 EUR. Manche Vertriebspartner verhandeln ihn oder rechnen ihn in andere Entgelte ein, fragen Sie danach.

Laufende Kosten fallen jedes Jahr an und werden dem Fondsvermögen entnommen, sodass Sie sie nicht als Rechnung sehen, sondern als geringere Wertentwicklung. Dazu zählen typischerweise die Verwaltungsvergütung, die Vergütung der Verwahrstelle, Prüfungs- und Bewertungskosten sowie Vertriebsvergütungen (oft als Bestandsprovision). Auf mehrere Jahre gerechnet wirkt eine laufende Kostenquote stärker als ein einmaliger Aufschlag.

Was ist eine Performance Fee?

Eine Performance Fee (erfolgsabhängige Vergütung) erhält der Verwalter zusätzlich, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind, etwa wenn der Fonds eine festgelegte Mindestrendite übertrifft. Prüfen Sie in den Anlagebedingungen:

• Ab welcher Schwelle sie anfällt und ob es eine Wertuntergrenze gibt (High-Water-Mark), damit frühere Verluste erst aufgeholt werden müssen.
• Auf welcher Grundlage sie berechnet wird. Bei Immobilienfonds beruht der Erfolg häufig auf Bewertungen und nicht auf realisierten Verkäufen. Dann kann eine Vergütung auf Schätzwerten anfallen, die später nicht in dieser Höhe realisiert werden.
• Wie oft sie abgerechnet wird.

Welche Kosten fallen auf Objektebene und bei Transaktionen an?

Bei Immobilienfonds sind Kosten oft zweistufig: auf Fondsebene und in den Objekten oder Objektgesellschaften. Dazu zählen Instandhaltung, Hausverwaltung, Versicherung, Nebenkosten für leerstehende Flächen, Vermietungsprovisionen und Zinsen auf Kredite. Hinzu kommen beim Erwerb und Verkauf Makler-, Notar-, Gutachter- und Finanzierungskosten sowie je nach Land Steuern.

Wichtig für den Vergleich: Manche dieser Kosten sind in der Ertragsrechnung des Fonds schon abgezogen, bevor die Kostenkennzahl im KID entsteht. Andere sind in der Kennzahl enthalten. Lesen Sie die Aufschlüsselung im KID und die Erläuterungen im Prospekt genau und fragen Sie im Zweifel beim Anbieter, welche Positionen wo erfasst werden. Zur Rolle der Objektebene siehe auch Wie funktioniert ein Immobilienfonds?.

Auch die Fremdfinanzierung kostet: Bei ELTIF für Privatanleger sind Kredite bis zu 50 % des Nettoinventarwerts zulässig (Art. 16 Abs. 1 Buchst. a der ELTIF-Verordnung in der Fassung von ELTIF 2.0). Zinsen sind Kosten, auch wenn sie nicht als Gebühr bezeichnet werden.

Wo finde ich die Fondskosten im KID, in den Anlagebedingungen und im Prospekt?

• Basisinformationsblatt (KID): Der Abschnitt „Welche Kosten entstehen?" zeigt Kosten über die Zeit, eine Aufstellung einmaliger, laufender und zusätzlicher Kosten sowie die Auswirkung der Kosten auf die Rendite pro Jahr. Die Angaben sind standardisiert und damit vergleichbar. Wie Sie das Dokument lesen, erklärt Basisinformationsblatt lesen.
• Anlagebedingungen oder Satzung: Hier steht verbindlich, welche Vergütungen der Verwalter und die Verwahrstelle erhalten dürfen und wie eine Performance Fee berechnet wird.
• Prospekt: Erläutert Kostenarten, Ausgabeaufschlag, Rücknahmeabschlag und Interessenkonflikte, zum Beispiel bei Vergütungen an den Vertrieb.
• Jahres- und Halbjahresberichte: Zeigen, welche Kosten tatsächlich angefallen sind.
• Angebot des Vertriebspartners: Banken und Berater legen oft eigene Kostenübersichten vor. Vergleichen Sie diese mit den Fondsunterlagen.

Wie mindern Kosten die Rendite? Ein hypothetisches Rechenbeispiel

Hypothetische Illustration, keine Prognose und kein Wert eines realen Fonds. Die Annahmen sind frei gewählt, um den Mechanismus zu zeigen:

• Anlagebetrag S: 10.000 EUR
• Haltedauer n: 10 Jahre
• Bruttoertrag r: 5 % pro Jahr
• Laufende Kosten p: 1,5 % pro Jahr
• Ausgabeaufschlag v: 3 %
• Ausstiegskosten w: 0 %

Formel für den Endwert: V = S · (1 − v) · (1 + r − p)^n · (1 − w)

Im Beispiel kommen nach zehn Jahren 13.683 EUR statt 16.289 EUR heraus, also 2.606 EUR weniger. Drei Dinge fallen auf:

1. Der Aufschlag von 3 % reduziert das arbeitende Kapital von Anfang an auf 9.700 EUR.
2. Die laufenden Kosten von 1,5 % pro Jahr senken die jährliche Wertsteigerung von 5 % auf 3,5 %. Der Unterschied wirkt über die Jahre wie ein negativer Zinseszins.
3. Die Verluste durch Kosten sind größer als die bloße Summe der Prozentsätze, weil auch der Ertrag auf die gezahlten Kosten entfällt.

Das Beispiel enthält weder Steuern noch Performance Fees noch Wertschwankungen. In der Realität sind Erträge nicht gleichmäßig. Rechnen Sie mit eigenen Annahmen im Kostenrechner und tragen Sie die Zahlen aus dem KID des Fonds ein, den Sie prüfen.

Wer erhält welchen Teil der Kosten und wo liegen Interessenkonflikte?

Kosten sind für die Beteiligten Einnahmen. Der Verwalter erhält eine Verwaltungsvergütung und gegebenenfalls eine Performance Fee, die Verwahrstelle eine Vergütung für Verwahrung und Kontrolle, Gutachter und Prüfer Honorare, der Vertriebspartner einen Ausgabeaufschlag oder eine laufende Vergütung aus den Fondskosten. Das ist nicht an sich problematisch, kann aber Anreize setzen: Ein Vertriebspartner, der für ein Produkt mehr verdient als für ein anderes, ist bei der Auswahl nicht neutral. Ein Verwalter, dessen Vergütung vom bewerteten Fondsvermögen abhängt, hat ein Interesse an hohen Bewertungen. Verwalter von ELTIF halten die organisatorischen Vorgaben der Richtlinie 2011/61/EU ein, die Interessenkonflikte vermeiden helfen sollen. Fragen Sie trotzdem, wie Vergütungen im Prospekt offengelegt sind und wer wie viel erhält.

Wie vergleiche ich die Kosten verschiedener Anlagen?

• Vergleichen Sie Gesamtkosten über denselben Zeitraum, idealerweise über die empfohlene Haltedauer.
• Trennen Sie einmalige und laufende Kosten.
• Fragen Sie nach Performance Fees und deren Berechnung.
• Beachten Sie die Kosten auf Objekt- und Finanzierungsebene.
• Vergleichen Sie nicht nur Kosten, sondern auch, was Sie dafür erhalten: Liquidität, Streuung, Transparenz. Ein günstigeres Produkt ist nicht automatisch geeigneter. Einen Vergleich mit börsengehandelten Fonds finden Sie im Beitrag ELTIF oder ETF.

Welche Fragen stelle ich dem Anbieter?

1. Welche Kostenarten fallen bei diesem Fonds an, auf Fonds-, Objekt- und Finanzierungsebene?
2. Wie hoch sind Ausgabeaufschlag, laufende Kosten und mögliche Ausstiegskosten genau und wo stehen sie?
3. Gibt es eine Performance Fee und wie wird sie berechnet?
4. Welche Vergütungen erhält der Vertriebspartner und wie wirkt sich das auf die Beratung aus?
5. Welche Kosten sind in der Kostenkennzahl im KID enthalten und welche nicht?

Mehr zum Vorgehen finden Sie in Checkliste vor der Entscheidung.

Häufige Fragen

Allgemeine Information. Keine Anlageberatung und keine Geeignetheitsprüfung.

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