Frais des fonds ELTIF : entrée, courants, sortie et performance

Les ELTIF et les fonds comparables peuvent prélever plusieurs types de frais : des frais d'entrée à la souscription, des frais courants chaque année, parfois des frais de sortie, parfois une commission de performance, auxquels s'ajoutent des coûts de transaction et des coûts au niveau des immeubles. Les frais applicables à un fonds donné sont indiqués dans son document d'informations clés (DIC, KID en anglais), son règlement ou ses statuts et son prospectus. Comme les frais sont prélevés sur un encours qui, sans eux, continuerait de croître, de petits écarts annuels se cumulent pour former un écart important sur une longue durée de détention. Cet article explique chaque type de frais, indique où le trouver et présente un calcul hypothétique pour que vous puissiez mesurer l'effet par vous-même.

Quels frais les fonds ELTIF prélèvent-ils ?

Il n'existe pas de barème unique pour les ELTIF. Le règlement ELTIF, tel que modifié par le règlement (UE) 2023/606, fixe des règles en matière d'agrément, de portefeuille, d'emprunt, de remboursements et d'information, mais chaque fonds fixe ses propres frais. Les catégories courantes sont les suivantes.

Certains de ces frais vous sont facturés directement. D'autres sont prélevés à l'intérieur du fonds : ils réduisent sa valeur sans apparaître comme une facture distincte. C'est pourquoi le coût total de détention d'un fonds est supérieur à la ligne intitulée « commission de gestion ».

Quelle différence entre frais d'entrée et frais courants ?

Les frais d'entrée sont une déduction unique au départ. Si vous investissez un montant donné et que les frais d'entrée en représentent un pourcentage, seul le reste est effectivement investi dans le fonds. Vous partez en dessous de votre mise, et l'encours restant doit ensuite regagner ce manque.

Les frais courants sont récurrents. Ils sont prélevés chaque année, généralement sur les actifs du fonds, et diminuent donc régulièrement la valeur de vos parts. Sur une longue durée de vie, ils pèsent généralement davantage au total que les frais d'entrée, simplement parce qu'ils se répètent chaque année et se cumulent.

En pratique : comparez les deux, et comparez-les sur la même durée de détention. Un fonds sans frais d'entrée mais avec des frais courants plus élevés peut coûter davantage sur de nombreuses années qu'un fonds avec des frais d'entrée et des frais courants plus faibles, ou l'inverse. Seul un calcul sur votre horizon prévu permet de trancher. Le calculateur de l'impact des frais effectue ce calcul.

Qu'est-ce qu'une commission de performance ?

Une commission de performance rémunère le gestionnaire lorsque le fonds fait mieux qu'un niveau défini. Le règlement du fonds doit préciser son mode de calcul : quel est le niveau de référence ou le taux de rendement minimal, si les pertes passées doivent d'abord être récupérées, sur quelle période elle est mesurée, et si elle porte sur des plus-values réalisées ou latentes.

Pour les actifs réels, ce dernier point est important. Comme la valeur des immeubles est estimée par des experts et non fixée par un marché, une commission de performance fondée en partie sur des valorisations est versée sur une estimation. Lisez la formulation relative aux modalités et au calendrier de versement. Demandez si une partie est restituée aux investisseurs si les valeurs baissent ensuite. Voir valorisation et VNI pour comprendre pourquoi l'estimation compte.

Où trouver les coûts du fonds dans le DIC et le règlement ?

Trois documents donnent ensemble une vue complète.

• Le DIC. En vertu du règlement PRIIPs (UE) n° 1286/2014, le DIC comporte une rubrique sur les coûts qui présente, selon une présentation normalisée, l'effet total des coûts sur l'investissement dans le temps, avec des lignes distinctes pour les coûts ponctuels et récurrents, y compris les coûts de transaction et les éventuelles commissions liées aux résultats. C'est le point de départ naturel pour comparer des produits sur une base homogène. Voir comment lire un DIC et l'entrée du glossaire sur le DIC.
• Le règlement ou les statuts et le prospectus. Ils définissent chaque frais en termes juridiques : le pourcentage, l'assiette sur laquelle il s'applique, le calendrier et les conditions. Ils sont plus détaillés que le DIC et c'est là que sont précisés le mécanisme de la commission de performance et les frais de sortie.
• Le rapport annuel. Il montre ce que le fonds a effectivement payé au cours de la dernière période, y compris les coûts supportés dans le portefeuille immobilier et au titre du financement.

Si les chiffres de ces documents ne concordent pas, demandez au vendeur d'expliquer l'écart par écrit avant d'investir. Demandez-lui aussi s'il perçoit une commission ou une rémunération du gestionnaire, car cela influe sur la manière dont vous devez interpréter ses conseils.

Comment les frais réduisent-ils le rendement dans le temps ?

Les frais réduisent l'encours de deux manières. Des frais ponctuels diminuent le montant qui commence à travailler. Des frais annuels réduisent le taux de croissance, et la croissance perdue se cumule, car la croissance de l'année suivante se serait aussi appliquée à ce qui a été prélevé.

Une illustration hypothétique (ni une prévision, ni un fonds réel)

L'exemple ci-dessous est purement hypothétique. Ce n'est pas une prévision, ni un rendement auquel vous devriez vous attendre, ni une donnée relative à un fonds réel. Son seul objet est de montrer le fonctionnement arithmétique des frais.

Hypothèses : vous investissez 10 000 EUR pendant 10 ans. Les actifs dégagent un rendement brut de 5 % par an. Les frais courants sont de 1,5 % par an. Les frais d'entrée sont de 3 %. Les frais de sortie sont de 0 %.

La formule est la suivante :

V = S × (1 − v) × (1 + r − p)^n × (1 − w)

où S est le montant investi, v les frais d'entrée, r le rendement brut annuel, p les frais courants annuels, n le nombre d'années et w les frais de sortie. Cette forme simple traite les frais courants comme une soustraction au rendement annuel et ne tient compte ni de la fiscalité, ni des commissions de performance, ni du calendrier des flux.

L'écart est de 2 606 EUR. Dans les deux cas, les actifs rapportent les mêmes 5 % bruts, et pourtant l'investisseur qui supporte ces coûts termine avec une somme nettement plus faible. Dans cet exemple, les frais annuels, répétés pendant 10 ans et cumulés, pèsent plus lourd que les frais d'entrée ponctuels. Vous pouvez modifier chaque hypothèse dans le calculateur de l'impact des frais et comparer deux structures de frais côte à côte.

Limites de l'exemple : les fonds réels diffèrent dans leur manière de prélever les frais, les commissions de performance peuvent ajouter des coûts, les rendements ne sont pas constants et peuvent être négatifs, et des coûts existent aussi au niveau des immeubles et du financement. L'exemple illustre une méthode, pas un résultat.

Les coûts immobiliers et les coûts de transaction comptent-ils aussi ?

Oui. Un fonds immobilier paie l'entretien, l'assurance, les gestionnaires immobiliers, les impôts locaux et les périodes de vacance locative. Il supporte des coûts de transaction lorsqu'il achète ou vend des immeubles, ainsi que des intérêts sur ses emprunts. Ces coûts réduisent les revenus et la valeur avant même l'application des frais au niveau du fonds, de sorte qu'une base de coûts immobiliers élevée peut peser sur les résultats même lorsque la commission de gestion affichée paraît modeste. Le guide sur les fonds immobiliers présente un tableau niveau par niveau. Lorsque vous comparez deux fonds, vérifiez comment chacun présente ces coûts et si les chiffres de coûts du DIC les incluent.

Comment comparer les frais de deux fonds ?

1. Mettez côte à côte les chiffres de coûts des DIC, en utilisant la même durée de détention pour les deux.
2. Notez quels coûts sont ponctuels et lesquels sont récurrents.
3. Lisez le règlement du fonds pour les conditions de la commission de performance et des frais de sortie.
4. Vérifiez l'emprunt, car les intérêts sont un coût majeur pour les fonds à effet de levier.
5. Intégrez les frais du vendeur ou de la plateforme, le cas échéant, car ils peuvent s'ajouter aux coûts propres du fonds.
6. Passez les deux structures dans le calculateur avec des hypothèses de rendement réalistes et prudentes, pas seulement optimistes.
7. Mettez le coût en regard de ce que vous obtenez : liquidité, diversification, historique du gestionnaire et risques décrits dans le guide des risques.

Le coût n'est qu'un critère parmi d'autres, et l'option la moins chère n'est pas automatiquement la bonne. Un fonds plus cher peut détenir des actifs difficiles d'accès autrement. L'essentiel est de connaître le coût total avant de vous engager et de pouvoir le justifier.

Questions fréquentes

Information générale. Ne constitue ni un conseil en investissement ni une évaluation de l'adéquation.

Copier le lien