ELTIF és alapdíjak: mit fizet, és hol találja meg a KID-ben

Az ELTIF-eknél és más befektetési alapoknál belépési, folyó, kilépési, teljesítmény- és tranzakciós díj is előfordulhat, ingatlanalapnál ezek mellé ingatlanszintű költségek is társulnak. Az összes költséget a kulcsfontosságú információs dokumentum (KID), az alapszabály és a tájékoztató együtt mutatja meg, és mivel a díjak évről évre halmozódnak, hosszú távon jelentősen csökkentik a befektető nettó eredményét. Ez a cikk bemutatja a díjfajtákat, azt, hogy hol keresse őket, és egy hipotetikus példán azt is, hogyan hatnak az évek során.

Milyen díjai vannak az ELTIF alapoknak?

Egy alapnál a költségek több rétegben jelennek meg. A pontos elnevezés és a mérték alaponként eltér, ezért a döntéshez mindig az adott alap dokumentumait kell használni.

Néhány pontosítás:

• A belépési díj gyakran az értékesítőnek jár, és a befektetett összegből vonják le, így nem az egész befizetés kerül befektetésre.
• A folyó díj a befektető számára nem külön tétel, hanem az alap eszközeiből kerül levonásra, ezért az alap értékében, a NAV-ban jelenik meg csökkenésként.
• A teljesítménydíj akkor merül fel, ha az eredmény meghalad egy küszöböt. A küszöb meghatározása és az, hogy a veszteséget később be kell-e hozni, alaponként más lehet, az alapszabályból derül ki.
• Az ingatlanszintű költségek nem biztos, hogy szerepelnek a KID folyó költségeiben, ezért az éves jelentésben érdemes őket keresni.

Mi a különbség a belépési díj és a folyó költségek között?

A belépési díj egyszeri tétel, amelyet a befizetéskor kell megfizetni (vagy az összegből levonnak). A folyó költségek ezzel szemben minden évben jelentkeznek, amíg a befektető az alapban tartja a pénzét. Hosszú tartási időnél a folyó díj hatása rendszerint nagyobb lesz, mint az egyszeri belépési díjé, mert évről évre ismétlődik, és a felhalmozott értékből számítják.

Ebből következik egy gyakorlati szempont: két alap összehasonlításakor a belépési és a folyó díjat külön, majd együtt is meg kell nézni, és a tartási idő hosszát is figyelembe kell venni.

Hol találom az alap költségeit a KID-ben?

Az (EU) 1286/2014 rendelet (PRIIP-rendelet) szerinti KID-nek tartalmaznia kell a termék költségeit, a befektetés teljes költségét és annak az éves hozamra gyakorolt hatását. Általában két helyen keresse:

1. A "Mekkora a költség?" jellegű szakaszban: itt látható a belépési, a kilépési és a folyó költségek, valamint a teljesítménydíj összesítve, a javasolt tartási időre vetítve.
2. A szakasz bevezető szövegében: ez általában megmondja, hogy az összeg mire vonatkozik, és hogy az értékesítő külön költséget számíthat-e fel.

A KID nem tartalmaz mindent: az ingatlanszintű költségek, a hitelköltségek és az alapkezelési díj számítási módja az alapszabályban, a tájékoztatóban és az éves jelentésben jobban kibontva szerepel. Hogyan lehet mindezt együtt használni, azt a KID-olvasási útmutató mutatja be, a fogalomról a szómagyarázat szól.

Hogyan csökkentik a díjak a hozamot? Hipotetikus példa

A díjak azért is jelentősek, mert évente ismétlődnek, és kamatos kamatként hatnak: egy évben levont költség a következő években már nem tud hozamot termelni. Az alábbi számítás hipotetikus illusztráció. Nem előrejelzés, és nem egyetlen valós alap adata sem. Célja kizárólag az összefüggés szemléltetése.

Feltételezések:

• Kezdő befizetés: 10 000 EUR
• Tartási idő: 10 év
• Bruttó éves hozam: 5 %
• Folyó díj: évi 1,5 %
• Belépési díj: 3 %
• Kilépési díj: 0 %

Képlet: V = S · (1 − v) · (1 + r − p)^n · (1 − w)

ahol S a kezdő befizetés, v a belépési díj, r a bruttó éves hozam, p a folyó díj, n az évek száma, w a kilépési díj, V pedig a díjak levonása utáni végösszeg.

Eredmény:

A két érték közötti különbség mintegy 2 606 EUR. Ebben a példában a díjak a bruttó végösszeg jelentős részét elviszik, pedig az egyes díjtételek külön-külön csekélynek tűnhetnek. A példa egyszerűsít: egyenletes éves hozamot feltételez, és nem veszi figyelembe a teljesítménydíjat, az adókat és az árfolyamhatást. A valós alapnál az éves eredmény ingadozik, és lehet negatív is.

A saját feltételezéseivel a díjkalkulátorral kipróbálhatja, hogyan változik az eredmény, ha eltérő díjat, hozamot vagy tartási időt ad meg, és két díjszerkezetet is összehasonlíthat.

Hol rejtőzhetnek a nehezen észrevehető költségek?

A díjak egy része nem külön sorként jelenik meg a befektetőnek, hanem az alap eredményéből vagy az eszközök értékéből vonódik le. Ezért érdemes tudatosan keresni az alábbiakat:

• Ingatlanszintű költségek. Üzemeltetés, karbantartás, biztosítás, ingatlanadó, bérlőkezelés. Ezek csökkentik az alap bérleti bevételét, tehát közvetve a befektető eredményét, akkor is, ha a KID folyó költségei között nem szerepelnek külön.
• Hitelköltségek. Ha az alap hitelt vett fel, a kamat és a hitelfelvételi díj is az eredményt terheli. A tőkeáttételről és határairól a kockázati cikk szól.
• Tranzakciós költségek. Ingatlan vétele és eladása ügyvédi, értékbecslői, közvetítői és adminisztratív kiadásokkal jár. Aktív vásárlási és eladási stratégiánál ezek jelentősek lehetnek.
• Alapszintű és szerkezeti költségek. Letétkezelés, könyvvizsgálat, jogi és adminisztrációs szolgáltatások, esetleg több szintű vagy leányvállalati szerkezet költsége.
• Értékesítői díj. Ha az alapot közvetítő adja el, külön díj is felmerülhet. Ezt az értékesítőtől kell megkérdezni.

Ez a lista nem azt jelenti, hogy minden alapnál minden tétel megjelenik. Azt jelenti, hogy a költségeket nem elég egyetlen számból ítélni meg: a KID összesítése jó kiindulópont, de az alapszabály és az éves jelentés adja meg a teljes képet.

Hogyan használható a példa a saját döntésnél?

A fenti számítás azért hasznos, mert megmutatja a díjak hatásának nagyságrendjét egyetlen egyszerű keretben. A saját döntéséhez három lépést érdemes követni:

1. Gyűjtse ki az alap KID-jéből és alapszabályából a belépési, folyó, kilépési és teljesítménydíjat, a tartási idő hosszát, és azt, hogy mely költségek nem szerepelnek az összesítésben.
2. Írja be ezeket a díjkalkulátorba több bruttó hozam feltételezéssel, köztük egy gyengébb forgatókönyvvel is, hogy lássa, a díjak a gyenge évek hatását is súlyosbítják, mert a díjat az eredménytől függetlenül levonják.
3. Hasonlítsa össze két alap díjszerkezetét azonos feltételezésekkel, és ne csak a nagyságot, hanem az összetételt is: mennyi az egyszeri, és mennyi az ismétlődő díj.

Az eredmény nem előrejelzés. Annyit mutat, hogy a díjak mekkora részét viszik el a feltételezett hozamnak, és ezzel segít eldönteni, hogy a termék a díjaival együtt is megfelel-e a céljainak.

Mi az a teljesítménydíj, és mit érdemes kérdezni róla?

A teljesítménydíj az alapkezelő jutaléka, amely akkor merül fel, ha az alap eredménye meghalad egy előre rögzített mércét. Egyes alapoknál jelentős tétel lehet, másoknál nincs. Mielőtt befektet, kérdezze meg:

• Mi a küszöb, amelyet az eredménynek meg kell haladnia?
• A korábbi veszteséget be kell-e hozni, mielőtt újra díj merülhet fel?
• Az értékelés alapján számolják-e az eredményt, és ha igen, ki az értékbecslő? (A becsült NAV alapján felszámított díj érzékeny lehet az értékbecslés módszerére, lásd nettó eszközérték.)
• Mikor és hogyan fizetik ki a díjat: évente vagy a futamidő végén?

Mire figyeljen a díjak összehasonlításakor?

• Hasonlítson azonos tartási időre és azonos díjfajtákra. Az "összes költség" mutató és a "folyó díj" nem ugyanaz.
• Nézze meg az ingatlanszintű és a hitelköltségeket is, mert ezek a KID-ből nem mindig derülnek ki.
• Ellenőrizze, hogy az értékesítő külön díjat számít-e fel.
• Kérdezzen rá, hogy a visszaváltás vagy kilépés díjköteles-e, és milyen feltételekkel. Az ELTIF likviditásáról a likviditási útmutató szól.
• Ne a díj nagyságát nézze önmagában, hanem azt is, mit kap érte: kezelés, hozzáférés, szakértelem. A magasabb díj nem jelent jobb eredményt, az alacsonyabb pedig nem mindig előnyös.

Kockázati összefüggésben a költségek az ELTIF-kockázatok között is szerepelnek, mert a hozamtól függetlenül terhelik az eredményt.

Gyakori kérdések

Általános tájékoztatás. Nem befektetési tanácsadás és nem megfelelőségi vizsgálat.

Hivatkozás másolása