Nekretninski fond ili stan za najam: usporedba prije odluke

Stan za najam i nekretninski fond oba daju izloženost nekretninama, ali na vrlo različite načine. Stan je jedan objekt kojim upravljate sami: velik početni iznos, kontrola nad odlukama i puna ovisnost o jednoj lokaciji i jednom zakupniku. Nekretninski fond, primjerice u obliku ELTIF-a, nudi udio u portfelju više objekata kojim upravlja stručni upravitelj, ali uz ograničen izlaz, procijenjenu vrijednost i naknade. Ne postoji opći odgovor koje se više isplati, a nijedno ulaganje nije bez rizika gubitka.

Isplati li se više kupiti stan za najam ili nekretninski fond?

Ovisi o vašoj situaciji, a ne o proizvodu. Ovaj tekst ne uspoređuje prinose jer bi svaka brojka bila izmišljena: stvarni ishod ovisi o cijeni nabave, lokaciji, popunjenosti, troškovima, kamatama i poreznom tretmanu. Zato se usporedba radi po svojstvima koja možete provjeriti: koliko novca treba, koliko je koncentriran rizik, koliko se lako izlazi, koliko je truda potrebno i koji se troškovi javljaju.

Usporedna tablica

Poreze treba provjeriti prema propisima vaše države, a ne prema općenitim tvrdnjama. U tablici nema iznosa jer su oni specifični za tržište i vrijeme.

Koliko novca trebam za ulaganje u nekretninski fond?

Zakon ne propisuje početni minimum. Uvodna izjava 47. Uredbe (EU) 2023/606 navodi da su ukinuti početna minimalna investicija od 10 000 EUR i ograničenje od 10 % portfelja financijskih instrumenata za male ulagatelje s portfeljem do 500 000 EUR. To ne znači da fond ili distributer nemaju vlastiti minimalni iznos uplate. Pitajte konkretno. Za razliku od kupnje cijelog stana, ulaganje u fond ne mora biti vezano uz cijenu jednog objekta, ali treba paziti na ukupnu izloženost i na to da novac ostaje vezan do kraja životnosti ili do uvjeta otkupa.

Kako poluga razlikuje fond od stana?

Kod stana poluga je najčešće hipotekarni kredit. Vi odlučujete koliko ćete se zadužiti i vi odgovarate za otplatu, bez obzira na to prima li stan najam. Kod fonda zaduživanje provodi fond. Prema članku 16. stavku 1. točki (a) Uredbe o ELTIF-u u verziji ELTIF 2.0, zaduživanje je najviše 50 % neto vrijednosti imovine (NAV) za ELTIF koji se smiju nuditi malim ulagateljima, a najviše 100 % NAV-a za ELTIF namijenjene isključivo profesionalnim ulagateljima; ranije je ograničenje bilo 30 % kapitala. Dug fonda utječe na vrijednost udjela. U oba slučaja poluga pojačava dobitke i gubitke. Više u pojmu financijska poluga.

Što je s raspršenjem?

Stan je jedan objekt. Ako se njegova okolina pogorša, zakupnik ode ili zgrada traži veliki popravak, pogođeno je cijelo ulaganje. Fond ima više objekata, a prema članku 13. stavku 2. najviše 20 % kapitala može biti u jednoj realnoj imovini. To smanjuje ovisnost o jednom objektu, ali ne jamči raznovrsnost: portfelj može biti koncentriran u jednom sektoru, gradu ili kod nekoliko zakupnika. Pojam objašnjava diversifikacija.

Mogu li brzo doći do novca?

Ni kod jednog ni kod drugog izlaz nije trenutačan, ali je različit. Stan prodajete kad i kako odlučite, uz vrijeme prodaje i troškove, a cijena ovisi o tržištu. Kod ELTIF-a prema članku 18. stavku 1. otkup prije kraja životnosti nije moguć; otkupi tijekom životnosti mogući su samo ako to pravila dopuštaju i uz uvjete iz stavka 2. (minimalno razdoblje držanja, ograničenje na postotak imovine, razmjerno krćenje kad zahtjevi premaše taj postotak). Udio se može i prenijeti trećoj strani (članak 19. stavak 2.), ali traži kupca, a uparivanje ne jamči izlaz. Više u tekstu o likvidnosti.

Što je manje posla, stan ili fond?

Fond. Upravitelj bira objekte, nalazi zakupnike, vodi održavanje i administraciju. Ulagatelj prima izvješća. Cijena je gubitak kontrole: ne odlučujete koji objekt se kupuje, kada se prodaje ni kojem zakupniku. Stan traži vrijeme: oglašavanje, ugovori, popravci, naplata, prazni mjeseci. Za neke je to prednost jer imaju kontrolu, za druge teret. Upravitelj fonda mora poštovati pravila Direktive 2011/61/EU, uključujući sprječavanje sukoba interesa, ali kvaliteta upravljanja i dalje je ono što valja provjeriti.

Koji su skriveni troškovi iznajmljivanja stana?

Najčešće se zaboravljaju:

• razdoblja bez zakupnika i troškovi traženja novoga,
• popravci i obnova između najmova,
• pričuva, osiguranje i pristojbe,
• porezi na prihod od najma i imovinu, prema propisima države,
• vrijeme koje sami ulažete,
• neplaćanje najma i troškovi naplate.

Kod fonda ekvivalent su ulazne, tekuće, izlazne i uspješnosne naknade te troškovi objekata. Opis u tekstu o naknadama ELTIF-a.

Što je s porezima?

Porezni tretman ovisi o državi, vašem statusu i vrsti proizvoda. Ovaj tekst ne navodi iznose ni stope. Prije odluke provjerite kod poreznog savjetnika ili nadležne porezne uprave kako se oporezuju prihod od najma, dobit od prodaje nekretnine i prihod od fonda u vašem slučaju.

Kako funkcionira fond?

Ako vas zanima kako fond zarađuje, tko procjenjuje objekte i što znači NAV, vidi kako funkcionira nekretninski fond.

Neutralan zaključak

Stan za najam daje kontrolu i pregledan objekt, ali traži velik iznos, vrijeme i koncentrira rizik. Nekretninski fond smanjuje trud i može raspršiti rizik, ali uz ograničen izlaz, procjenu umjesto tržišne cijene, mogući dug i naknade. Nijedno nije zamjena za pričuvu u likvidnoj imovini. Malom ulagatelju fond se smije ponuditi samo uz procjenu primjerenosti prema članku 25. stavku 2. Direktive 2014/65/EU (MiFID II) i izjavu o primjerenosti (članak 30. stavak 1. Uredbe o ELTIF-u). Ako životnost fonda prelazi 10 godina, distributer mora dati pisano upozorenje da proizvod možda nije prikladan za ulagatelje koji ne mogu podnijeti tako dugu i nelikvidnu obvezu (članak 30. stavak 2.). Ovaj tekst je edukativan i nije investicijski savjet. Za strukturiranu provjeru koristite kontrolni popis prije ulaganja.

Dva ilustrativna primjera

Primjeri su pojednostavljeni i ne sadrže brojke.

Osoba koja voli upravljati. Ima vremena, poznaje lokalno tržište i spremna je rješavati popravke i zakupnike. Stan joj daje kontrolu i izravan uvid u objekt. Mora, međutim, prihvatiti da je cijelo ulaganje vezano uz jedan objekt, da hipoteku otplaćuje i kada stan stoji prazan te da se prodaja ne može dogovoriti unaprijed.

Osoba koja ne želi upravljati. Cijeni što upravitelj vodi objekte i zakupnike. Fond joj daje udio u više objekata, ali ona ne bira objekte ni trenutak prodaje, plaća naknade i mora prihvatiti da je izlaz uređen pravilima fonda. Ako joj novac može zatrebati prije kraja životnosti, ELTIF joj vjerojatno ne odgovara.

Što ako već imate stan?

Ako već imate nekretninu, dodatno ulaganje u fond s nekretninama povećava ukupnu izloženost tržištu nekretnina, a ne raspršuje je. Provjerite koliki dio imovine već imate vezan uz nekretnine i uključite to u procjenu. Raspršenje se mjeri na razini cijelog portfelja, a ne samo unutar jednog fonda.

Što je s promjenom okolnosti nakon ulaganja?

Okolnosti se mijenjaju: posao, obitelj, zdravlje i kamatne stope. Stan možete prodati, iznajmiti drukčije ili preurediti, ali uz troškove i vrijeme. Udio u fondu ne možete unovčiti kad odlučite, nego prema pravilima otkupa i kraju životnosti. Zato je prije odluke korisno zamisliti što bi bilo kad bi vam novac zatrebao ranije nego što ste planirali, i provjeriti koja opcija to podnosi bolje.

Koja pitanja postaviti sebi prije odluke?

• Koliko mi je novca potrebno u narednim godinama i mogu li ga ostaviti vezanog?
• Želim li upravljati nekretninom ili to prepustiti drugome?
• Koliko je moja imovina već vezana uz nekretnine?
• Jesam li spreman snositi popravke, praznine u najmu i neplaćanje najma?
• Razumijem li naknade, dug i način vrednovanja fonda?
• Znam li kako se oporezuje svaka od opcija prema propisima moje države?

Česta pitanja

Opće informacije. Nije investicijski savjet niti procjena primjerenosti.

Kopiraj poveznicu