Fonds immobilier ou appartement locatif : comment les comparer

Acheter un appartement pour le louer et investir dans un fonds immobilier sont deux façons de s'exposer à l'immobilier, et elles diffèrent surtout par le contrôle, la concentration et l'effort demandé. Un appartement vous donne la propriété directe et le pouvoir de décision, mais immobilise une somme importante dans un seul bien, à un seul endroit et avec un seul locataire à la fois, et vous laisse tout le travail. Un fonds vous donne une part d'un portefeuille mutualisé et géré par des professionnels, avec moins d'implication personnelle, mais vous renoncez au contrôle, vous payez des frais au niveau du fonds et vous pouvez ne pas être en mesure de sortir quand vous le souhaitez. Aucune des deux options n'est préférable en soi. Le bon choix dépend de votre capital, de votre temps, de votre tolérance à la concentration et du délai dans lequel vous pourriez avoir besoin de cet argent.

Vaut-il mieux acheter un appartement à louer ou investir dans un fonds immobilier ?

Il n'existe pas de réponse générale, car les deux options répondent à des besoins différents, pour des personnes différentes.

Un appartement locatif convient plutôt à quelqu'un qui dispose d'une somme importante, veut tout décider lui-même, accepte de gérer les locataires et les réparations, connaît le marché local et peut supporter le risque de détenir une grande partie de son patrimoine dans un seul bien.

Un fonds immobilier convient plutôt à quelqu'un qui veut une exposition à l'immobilier sans avoir à le gérer, souhaite éventuellement un ticket d'entrée plus modeste ou plus souple qu'un appartement entier, veut une certaine répartition entre plusieurs actifs, et accepte que la sortie soit limitée et que ce soit le gestionnaire, et non l'investisseur, qui prenne les décisions.

Les deux peuvent faire perdre de l'argent. Les deux dépendent des loyers, de la valeur des biens et des taux d'intérêt. Les deux peuvent être vendus de manière inadaptée. Les sections suivantes comparent les points qui comptent habituellement.

Comment se comparent-ils point par point ?

De combien d'argent ai-je besoin dans chaque cas ?

Un appartement exige généralement le prix complet, ou un apport plus un crédit immobilier, auxquels s'ajoutent les frais d'acquisition et les premiers travaux. C'est un engagement important et indivisible : on ne peut pas acheter la moitié d'un appartement.

Pour un fonds, le montant est fixé par le fonds et par le distributeur. ELTIF 2.0 a supprimé l'ancien investissement initial minimum de 10 000 EUR fixé au niveau européen, ainsi que la limite de 10 % du portefeuille d'instruments financiers pour les investisseurs de détail dont le portefeuille ne dépasse pas 500 000 EUR, mais un fonds ou un distributeur peut toujours fixer son propre minimum. Des tickets plus petits permettent de répartir plus facilement son argent entre plusieurs investissements, ce qui aide à diversifier, mais ils ne rendent pas le produit plus simple ni moins risqué. La commercialisation d'un ELTIF auprès d'investisseurs de détail exige une évaluation de l'adéquation au sens de MiFID II et une déclaration d'adéquation, conformément à l'article 30.

Qu'est-ce qui demande le moins de travail, un appartement ou un fonds ?

Un fonds demande moins de travail au quotidien. Vous ne cherchez pas de locataires, ne gérez pas les réparations, ne relancez pas les loyers impayés et ne traitez pas avec l'administration au sujet du bien. Le gestionnaire et ses prestataires s'en chargent, et vous le payez au travers des frais.

Ce n'est pas pour autant zéro travail. Avant d'investir, vous devez lire le document d'informations clés (DIC, KID en anglais), le prospectus et le règlement du fonds, vérifier qui sont le gestionnaire et le dépositaire, comprendre les règles de remboursement et examiner les rapports une fois que vous détenez des parts. Voir le guide de vérification d'un prestataire et le guide de lecture du DIC.

Un appartement vous laisse aux commandes. Vous pouvez confier la gestion à un administrateur de biens, mais cela a un coût et les décisions restent de votre responsabilité. Certaines personnes apprécient ce contrôle et aiment ce travail. D'autres le sous-estiment.

Quels sont les coûts cachés de la location d'un appartement ?

Les éléments visibles sont le prix d'achat et le loyer. Les moins visibles comprennent :

• les frais d'acquisition, comme les frais d'agence, les frais juridiques et les droits de mutation ;
• les périodes sans locataire, pendant lesquelles vous continuez à payer le crédit, les charges et les abonnements ;
• l'entretien, les réparations et le renouvellement du mobilier entre deux locataires ;
• l'assurance et les charges de copropriété ;
• les frais de gestion locative si vous la confiez à un tiers ;
• les taxes foncières locales et l'impôt sur les loyers, qui dépendent du pays ;
• le coût et le délai du règlement d'un litige avec un locataire qui ne paie pas ;
• le coût de transaction et le délai de la revente, le moment venu.

Ces éléments ramènent le rendement réel sous le chiffre souvent cité, à savoir le loyer brut divisé par le prix (le rendement locatif brut). Faites le même exercice pour un fonds en vérifiant les différents niveaux de frais dans le guide des frais. Dans les deux cas, comparez des chiffres nets de frais.

En quoi la diversification diffère-t-elle ?

Un appartement unique concentre votre exposition immobilière sur un immeuble, une rue et un marché local. Un problème lié à l'immeuble, au locataire ou au quartier vous touche de plein fouet.

Un fonds détient plusieurs actifs, ce qui répartit l'exposition. Les règles ELTIF vont dans ce sens : selon l'article 13, au maximum 20 % du capital peut être investi dans un seul actif réel et au maximum 20 % dans des instruments émis par une seule entreprise de portefeuille éligible ou dans des prêts qui lui sont accordés. Mais 20 % est un plafond, si bien qu'un fonds peut ne détenir qu'une poignée d'immeubles. Vérifiez la liste réelle des actifs et la répartition par secteur et par localisation. Voir diversification.

Comment se compare l'effet de levier ?

Avec un appartement, vous choisissez de prendre ou non un crédit immobilier, et pour quel montant. L'effet de levier augmente les gains lorsque les valeurs et les loyers progressent, et augmente les pertes lorsqu'ils baissent. Vous devez rembourser le prêt, que l'appartement soit loué ou non.

Un fonds peut aussi emprunter, et l'endettement au niveau du fonds est limité par la loi pour les ELTIF : selon l'article 16, jusqu'à 50 % de la VNI pour les fonds pouvant être proposés aux investisseurs de détail, et jusqu'à 100 % de la VNI pour les fonds réservés aux investisseurs professionnels. Cette limite s'applique au fonds. Elle ne signifie pas que le fonds l'utilise entièrement. Lisez la politique d'endettement, et consultez l'entrée effet de levier pour une définition courte. Le guide des risques explique comment la dette amplifie les pertes.

Comment se comparent la liquidité et la sortie ?

Aucune des deux options n'est liquide. Un appartement peut mettre des mois à se vendre, et le prix dépend du marché du moment, mais la décision vous appartient et la vente d'un bien entier est possible en principe.

Un ELTIF est plus restrictif sur le plan formel. Par défaut, les investisseurs ne peuvent pas demander le remboursement avant la fin de la durée de vie du fonds (article 18, paragraphe 1). Les remboursements en cours de vie ne sont possibles que si le règlement du fonds les prévoit et que les conditions de l'article 18, paragraphe 2, sont remplies, notamment une période de détention minimale et un plafond, avec une réduction au prorata si les demandes le dépassent. Vous pouvez céder vos parts à un tiers, mais le rapprochement des parts (matching) n'assure pas une sortie. Voir le guide de la liquidité.

En quoi la fiscalité diffère-t-elle ?

La fiscalité dépend fortement de votre pays de résidence, du pays où se situe le bien, du type de fonds et de votre situation personnelle. Les points habituels à vérifier sont l'imposition des revenus locatifs, l'imposition des plus-values de cession, les taxes foncières et, pour les fonds, la manière dont les distributions et les plus-values sur les parts sont imposées. Le traitement fiscal dépend aussi de l'enveloppe utilisée pour détenir l'investissement. Cet article ne donne aucun chiffre, car les règles diffèrent et évoluent. Consultez un conseiller fiscal qualifié dans votre pays avant de décider, et comparez les deux options après impôt.

Quelle conclusion neutre en tirer ?

Si vous voulez le contrôle, disposez d'une somme importante, acceptez la concentration et êtes prêt à fournir le travail, un appartement est une option réelle, avec ses propres risques. Si vous voulez une exposition mutualisée avec moins d'implication personnelle, un ticket plus modeste ou plus souple et une certaine répartition entre plusieurs actifs, un fonds peut mériter d'être étudié, à condition d'accepter ses frais, une sortie limitée et la dépendance envers le gestionnaire.

Beaucoup de personnes constateront qu'aucune des deux options ne correspond encore à leur situation, faute de réserve liquide ou parce qu'elles n'ont pas besoin d'une exposition à l'immobilier. C'est une conclusion tout à fait valable. Utilisez l'outil de liste de contrôle et l'article sur la liste de contrôle pour tester votre décision avant d'engager de l'argent.

Questions fréquentes

Information générale. Ne constitue ni un conseil en investissement ni une évaluation de l'adéquation.

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