Realitní fond vs byt k pronájmu: srovnání bez zkratek

Koupě bytu k pronájmu a investice do realitního fondu jsou dvě odlišné cesty k nemovitostem. U bytu máte plnou kontrolu a plnou odpovědnost za jednu nemovitost. U fondu vlastníte podíl na portfoliu, které spravuje někdo jiný, platíte za to poplatky a odkup je omezený. Obecná odpověď na otázku, co se víc vyplatí, neexistuje. Záleží na kapitálu, času, ochotě pracovat, potřebě likvidity a schopnosti unést kolísání. Tento text je neutrální srovnání a nevybírá vítěze.

Vyplatí se víc koupit byt k pronájmu, nebo realitní fond?

Samotný výnos nelze předem porovnat, protože ani u jednoho produktu není zaručen. Spíše se porovnávají vlastnosti: kolik kapitálu potřebujete, jak moc je investice rozložena, jak snadno z ní vystoupíte, kolik práce vyžaduje a jaké náklady nese. Tabulka shrnuje hlavní rozdíly.

Kolik peněz potřebuji na investici do realitního fondu?

Nařízení pro ELTIF zrušilo počáteční minimální investici 10 000 EUR a limit 10 % portfolia finančních nástrojů pro retailové investory s portfoliem do 500 000 EUR (odůvodnění 47 nařízení 2023/606). Neznamená to, že každý fond přijme libovolně malou částku. Minimální vstup a podmínky určuje konkrétní fond a distributor. U bytu potřebujete kupní cenu, popřípadě vlastní zdroje a hypotéku, k tomu náklady spojené s koupí a rezervu na opravy a neobsazenost.

Nižší vstupní částka usnadňuje rozložení peněz, ale nijak nesnižuje riziko ztráty ani omezenou likviditu. Peníze, které můžete potřebovat v dohledné době, do fondu s dlouhou životností nepatří.

Jak se liší pákový efekt?

U bytu se páka obvykle realizuje hypotékou. Výše závisí na bance, vašich příjmech a podmínkách. Pokud hodnota bytu klesne nebo se byt dlouho nepronajímá, splácíte úvěr dál.

U fondu je páka omezena nařízením. Zadlužení (půjčení hotovosti) je nejvýše 50 % NAV pro ELTIF, které lze nabízet retailovým investorům, a nejvýše 100 % NAV pro ELTIF nabízené výhradně profesionálním investorům (čl. 16 odst. 1 písm. a) nařízení o ELTIF ve znění ELTIF 2.0). Dříve platilo 30 % kapitálu. Limit je horní hranice, skutečné zadlužení je v prospektu. Fondová páka je navíc na úrovni fondu, ne vaše osobní, ale hodnota podílu se při poklesu aktiv zmenšuje výrazněji.

Jak se liší diverzifikace?

Jeden byt znamená jednu lokalitu, jednu nemovitost a typicky jednoho nájemce. Odchod nájemce nebo oprava střechy mají okamžitý a plný dopad na celý váš příjem z investice.

Fond typu ELTIF investuje alespoň 55 % kapitálu do oprávněných aktiv a nejvýše 20 % kapitálu smí být v jednom reálném aktivu (čl. 13 odst. 1 a 2). Příjem se tak rozkládá mezi více aktiv. Ale diverzifikace není automatická. Fond může držet mnoho budov stejného typu v jednom regionu, a pak sdílejí společné riziko. Čtěte statut a výroční zprávy.

Jak je to s likviditou?

Byt můžete prodat kdykoli, ale ne rychle ani za jistou cenu. Prodej trvá, cena závisí na trhu a po koupi nese kupující vlastní náklady.

U fondu nemohou investoři podle čl. 18 odst. 1 žádat odkup před koncem životnosti ELTIF a odkupy jsou možné od dne následujícího po konci životnosti. Odkupy během života fondu jsou možné jen při splnění podmínek čl. 18 odst. 2 a při převisu žádostí se krátí poměrně (pro rata). Podíl lze převést na třetí stranu (čl. 19 odst. 2), ale párování výstup nezaručuje. Je to jiný druh nelikvidity: u bytu rozhodujete o prodeji vy, u fondu pravidla fondu. Podrobnosti viz likvidita ELTIF.

Co je méně práce, byt, nebo fond?

U bytu zajišťujete nebo najímáte hledání nájemců, smlouvy, opravy, jednání s úřady a komunikaci při problémech. Můžete správu předat realitní kanceláři, ale za poplatek a odpovědnost stále nesete vy.

U fondu práci provádí správce a nájemce nevidíte. Vaše práce je jiná: vybrat fond, přečíst KID, statut a prospekt, sledovat zprávy a ověřit si správce. Čas se přesouvá z provozu na kontrolu dokumentace. Za to ale platíte poplatky a nemáte vliv na rozhodnutí. Postup ověření popisuje jak ověřit poskytovatele.

Jaké jsou skryté náklady pronájmu bytu?

Při počítání výnosnosti bytu se často zapomíná na:

• měsíce bez nájemce a hledání nového,
• opravy, údržbu a obnovu vybavení,
• pojištění, poplatky za správu domu a fond oprav,
• poplatky realitní kanceláři nebo správci,
• úroky z hypotéky a poplatky bance,
• daně z příjmu z pronájmu a případné další daňové povinnosti,
• čas, který pronájem vyžaduje.

U fondu se náklady skládají z vrstev: vstupní, průběžné, případně výkonnostní a transakční poplatky a náklady na úrovni nemovitostí. Přehled najdete v článku poplatky ELTIF a výpočet v kalkulačce.

Jak je to s daněmi?

Zdanění závisí na zemi, vaší osobní situaci a typu příjmu a tento text žádné sazby ani částky neuvádí. Obecně platí, že příjem z pronájmu bytu a příjem z podílů ve fondu se mohou zdaňovat odlišně a že se pravidla mění. Ověřte aktuální pravidla ve vaší zemi u daňového poradce nebo u příslušného úřadu a zeptejte se distributora fondu, jak se daňově zachází s výplatami a odkupem.

Jak je to s kontrolou a rizikem?

U bytu rozhodujete sami o výběru nemovitosti, nájemce, ceně a prodeji, ale jednu chybu zaplatíte celou. U fondu vliv nemáte, spoléháte na správce a depozitáře a na ocenění znalce. Správce ELTIF dodržuje organizační pravidla podle směrnice 2011/61/EU včetně předcházení střetům zájmů. Ocenění je odhad, takže hodnota podílu se může lišit od ceny skutečného prodeje. Další rizika shrnuje článek o rizicích ELTIF a mechanismus fondu popisuje jak funguje realitní fond.

Při nabídce fondu retailovému investorovi musí proběhnout posouzení vhodnosti podle MiFID II (čl. 30 odst. 1) a při životnosti delší než 10 let také upozornění, že produkt nemusí být vhodný pro toho, kdo nezvládne tak dlouhý a nelikvidní závazek (čl. 30 odst. 2).

Neutrální závěr

Byt k pronájmu může vyhovovat tomu, kdo má dostatek kapitálu, čas a chuť nemovitost řídit, a zvládne koncentraci do jednoho objektu. Realitní fond může vyhovovat tomu, kdo chce menší vstupní částku a rozložení rizika bez vlastní správy, ale přijímá poplatky, omezený odkup a odhadované ocenění. Oba přístupy mohou přinést ztrátu a žádný nezaručuje výnos. Před rozhodnutím použijte kontrolní seznam a zvažte nezávislé poradenství.

Příklad: dva různé typy investorů

Uvažte dva hypotetické typy investorů. První má volný kapitál, čas a zkušenost s nemovitostmi, umí vybrat lokalitu, jednat s nájemci a řešit opravy. Pro něj má byt smysl proto, že rozhoduje sám a ví, co kupuje. Musí ale počítat s tím, že jeden problém zasáhne celou investici.

Druhý nemá čas ani chuť řídit nemovitost a chce rozložit peníze mezi více aktiv. Pro něj může fond dávat smysl, ale musí přijmout poplatky, nepřímou kontrolu a omezený odkup. Příklad neříká, kdo z nich se rozhodl lépe. Ukazuje, že odpověď závisí na času, kapitálu a toleranci k nelikviditě. Nejdřív si proto ujasněte, kolik času a peněz do nemovitosti můžete vložit a kdy je můžete potřebovat zpět.

Nejčastější otázky

Obecná informace. Nejde o investiční poradenství ani posouzení vhodnosti.

Kopírovat odkaz