Immobili logistici: i magazzini come investimento spiegati

Gli immobili logistici sono immobili utilizzati per stoccare, smistare e distribuire merci: grandi centri di distribuzione lungo le autostrade, magazzini regionali, piattaforme di cross-docking e unità più piccole per l'ultimo miglio vicino alle città. I proprietari ricavano canoni da operatori logistici, retailer, produttori e venditori online in base a contratti di locazione commerciale. I fondi acquistano magazzini perché possono offrire contratti lunghi con conduttori aziendali ed edifici relativamente semplici, ma questo non li rende privi di rischio. Il valore di un immobile logistico dipende molto dalla posizione e dai collegamenti di trasporto, dalla qualità e flessibilità dell'edificio, dalla solidità finanziaria dell'inquilino e dalle condizioni del contratto. La domanda può indebolirsi, gli inquilini possono andarsene e gli edifici più vecchi possono perdere attrattiva.

Cosa sono gli immobili logistici?

Il segmento comprende diversi tipi di edifici con ruoli differenti nella catena di approvvigionamento:

• Centri di distribuzione. Grandi magazzini, spesso vicino a svincoli autostradali, che servono un'intera regione o un intero paese. Le merci arrivano in grandi quantità e ripartono in spedizioni più piccole.
• Magazzini regionali e urbani. Edifici di medie dimensioni che riforniscono una città o un'area.
• Unità per l'ultimo miglio. Immobili più piccoli vicino o all'interno delle aree urbane, utilizzati per la fase finale della consegna a negozi o consumatori.
• Piattaforme di cross-docking. Edifici in cui le merci vengono trasferite tra veicoli con tempi di stoccaggio minimi.
• Strutture specializzate. Magazzini a temperatura controllata per alimenti o farmaci, o edifici con un'elevata automazione.

La logistica fa parte del più ampio mercato degli immobili commerciali, spesso insieme agli immobili per l'industria leggera.

Perché i fondi acquistano magazzini?

I fondi sono attratti da alcune caratteristiche generali. I magazzini sono di solito più semplici da costruire e mantenere rispetto a uffici o centri commerciali. I contratti sono spesso lunghi e molti inquilini sono grandi imprese. Un singolo edificio può essere locato a un unico conduttore, il che rende la gestione lineare. La domanda di spazi logistici è legata al modo in cui le merci vengono prodotte, vendute e consegnate, compresi il commercio online, i cambiamenti nelle catene di approvvigionamento e la volontà delle imprese di tenere più scorte vicino ai clienti.

Si tratta di fattori generali, non di previsioni. La domanda di spazi logistici può rallentare quando i consumi si indeboliscono, quando gli inquilini razionalizzano le proprie reti o quando nella stessa area vengono costruiti molti nuovi spazi.

Come sono strutturati i contratti di locazione logistica?

I contratti logistici sono locazioni commerciali. Le caratteristiche comuni, in termini generali, comprendono:

• Un solo inquilino per edificio. Molti magazzini sono locati a un unico occupante, il che semplifica la gestione ma concentra il rischio.
• Durate più lunghe. I grandi centri di distribuzione sono spesso locati con contratti più lunghi, talvolta con facoltà di recesso.
• Indicizzazione o revisione del canone. Il canone può essere adeguato periodicamente con riferimento a un indice o tramite aumenti concordati.
• Ripartizione dei costi. Il conduttore sostiene spesso la maggior parte dei costi di gestione e manutenzione, anche se le riparazioni strutturali importanti possono restare a carico del proprietario.
• Allestimento a cura dell'inquilino. Gli inquilini possono installare scaffalature, automazione o impianti di refrigerazione, il che può legarli alla sede ma rende anche più complessa la rilocazione se se ne vanno.

I dettagli contano per il reddito netto. Si veda rendimenti da locazione per la differenza tra dati lordi e netti.

Quali sono i rischi degli immobili logistici?

Cosa determina il valore di un magazzino?

Posizione e collegamenti di trasporto. L'accesso ad autostrade, terminal ferroviari, porti, aeroporti e grandi centri abitati è spesso decisivo. Per le unità dell'ultimo miglio, la vicinanza ai clienti conta più delle dimensioni.

Caratteristiche dell'edificio. Altezza utile interna, portata della pavimentazione, numero di portoni di carico, piazzali per i camion, impianti sprinkler e potenza elettrica disponibile incidono tutti sull'utilità dell'edificio per le attività moderne.

Energia e sostenibilità. Isolamento, adeguatezza della copertura per i pannelli solari e classe energetica incidono sui costi di gestione e sull'interesse degli inquilini, e possono richiedere investimenti futuri.

Inquilino e contratto. Un conduttore finanziariamente solido con un contratto lungo sostiene il valore. Una durata residua breve o un inquilino debole lo riducono.

Uso alternativo. Un edificio che potrebbe essere locato a un tipo diverso di occupante, o suddiviso, offre più opzioni se l'attuale inquilino se ne va.

Come detengono i fondi gli immobili logistici?

Un fondo immobiliare possiede di solito i magazzini direttamente o tramite società immobiliari, spesso una per edificio. Alcuni fondi si concentrano solo sulla logistica; altri detengono magazzini insieme a uffici e immobili commerciali. Il fondo incassa i canoni, paga i costi non recuperabili, può indebitarsi e comunica i valori stabiliti dai periti. Si veda come funziona un fondo immobiliare.

Per un ELTIF, il regolamento limita una singola attività reale a non più del 20% del capitale, il che pone un tetto al peso che un grande centro di distribuzione può avere nel portafoglio. L'indebitamento è limitato al 50% del NAV per gli ELTIF aperti agli investitori al dettaglio e al 100% del NAV per quelli offerti solo a investitori professionali. Il precedente requisito secondo cui ogni attività reale doveva valere almeno 10.000.000 EUR è stato eliminato da ELTIF 2.0, il che rende ammissibili anche le unità più piccole per l'ultimo miglio, indipendentemente dalle dimensioni.

Un esempio pratico

Un fondo ipotetico possiede un grande centro di distribuzione locato a un unico operatore logistico e quattro magazzini urbani più piccoli locati a inquilini diversi. L'operatore riorganizza la propria rete e decide di non rinnovare il contratto alla scadenza. Il fondo perderà la principale fonte singola di canoni e dovrà trovare un nuovo inquilino per un edificio con scaffalature progettate per il precedente occupante. I magazzini urbani continuano a produrre reddito, il che attenua l'effetto sull'intero fondo. Prima della rilocazione, il fondo decide di investire in nuovi portoni di carico e in un intervento di efficientamento energetico. L'esempio mostra come interagiscono l'esposizione a un unico inquilino, le caratteristiche dell'edificio e la diversificazione.

Cosa verificare come investitori?

• Quale quota dei canoni del fondo proviene dalla logistica e dai principali inquilini?
• Quando scadono i principali contratti logistici e ci sono facoltà di recesso?
• Dove si trovano gli immobili rispetto alle vie di trasporto e ai centri abitati?
• Qual è l'età e quali sono le caratteristiche degli edifici, e sono previste spese in conto capitale?
• Quanto si indebita il fondo e quando scade il debito?

La guida ai rischi dei fondi immobiliari spiega come questi aspetti compaiono nei documenti del fondo, e lo strumento checklist aiuta a registrare le risposte.

Domande frequenti

Informazione generale. Non costituisce consulenza in materia di investimenti né valutazione dell'adeguatezza.

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