Logistikimmobilien als Geldanlage: Lagerhallen einfach erklärt

Logistikimmobilien sind Gebäude, in denen Waren gelagert, kommissioniert, umgeschlagen und verteilt werden: große Distributionszentren an Autobahnen, Umschlaghallen für den schnellen Warendurchlauf und kleinere Lager nahe an Städten für die letzte Meile zum Kunden. Mieter sind Handelsunternehmen, Industriebetriebe und Logistikdienstleister. Der Wert hängt vor allem von Lage, Verkehrsanbindung, technischer Ausstattung, Mieterbonität und Vertragslaufzeit ab. Zu den Risiken gehören Mieterausfall, technische Veralterung und Leerstand, besonders bei Objekten, die auf einen einzelnen Nutzer zugeschnitten sind.

Dieser Beitrag erklärt die Arten von Logistikimmobilien, ihre Ertragslogik und ihre Risiken. Er nennt keine Marktdaten oder Unternehmen und ist keine Anlageempfehlung.

Was sind Logistikimmobilien?

Logistikimmobilien sind auf Funktion gebaut. Entscheidend sind große, stützenarme Hallenflächen, ausreichende Hallenhöhe, belastbare Böden, viele Andockstellen für Lastwagen, Rangierflächen und eine leistungsfähige Anbindung an Straße, manchmal auch an Schiene, Hafen oder Flughafen. Büroanteile sind meist klein.

Logistik ist ein Teil des Gewerbeimmobilienmarkts. Den Überblick gibt Gewerbeimmobilien als Geldanlage.

Warum kaufen Fonds Lagerhallen?

Fonds interessieren sich für Logistikimmobilien aus mehreren allgemeinen Gründen. Die Nachfrage nach Lagerflächen hängt mit dem Warenverkehr zusammen: mit Onlinehandel, mit Lagerhaltung von Händlern und Industrie und mit dem Wunsch vieler Unternehmen, Lieferketten widerstandsfähiger zu machen. Logistikgebäude sind vergleichsweise einfach gebaut, und die Verwaltung ist bei einem einzelnen Mieter überschaubar. Mietverträge können lange Laufzeiten haben.

Diese Gründe beschreiben Treiber der Nachfrage, keine Garantie. Die Nachfrage kann sich ändern, wenn sich Konsum, Handelsströme oder Technik verschieben. Ein Fonds, der stark auf Logistik setzt, hängt von diesen Entwicklungen ab.

Wie funktionieren Mietverträge bei Logistikimmobilien?

Häufig mietet ein einzelner Nutzer eine ganze Halle oder einen großen Abschnitt. Die Verträge laufen oft über eine feste Dauer und können Verlängerungsoptionen enthalten. Eine Indexierung an einen Preisindex ist verbreitet. Viele Betriebskosten werden auf den Mieter umgelegt, die genaue Aufteilung von Instandhaltung und Erneuerung regelt der Vertrag.

Zwei Varianten sind wichtig für Anleger:

• Mehrnutzerfähige Hallen können ohne großen Umbau an verschiedene Mieter vermietet werden. Das erleichtert die Anschlussvermietung.
• Auf einen Nutzer zugeschnittene Objekte (Build-to-Suit) sind für die Anforderungen eines bestimmten Mieters gebaut. Sie bringen oft lange Verträge, können aber schwer weiterzuvermieten sein, wenn dieser Mieter auszieht.

Was bestimmt den Wert einer Logistikimmobilie?

1. Lage und Verkehrsanbindung. Nähe zu Autobahnen, Verkehrsknoten, Ballungsräumen und Arbeitskräften. Bei Last-Mile-Objekten zählt vor allem die Nähe zu den Endkunden.
2. Mieterqualität. Zahlungsfähigkeit des Mieters und Bedeutung des Standorts für sein Netzwerk.
3. Vertragslaufzeit. Lange, feste Verträge erhöhen die Planbarkeit. Kurze Restlaufzeiten bedeuten Unsicherheit.
4. Technische Ausstattung. Hallenhöhe, Bodenbelastbarkeit, Anzahl der Tore, Brandschutz, Flächen für Lastwagen und Möglichkeiten für Automatisierung.
5. Energie und Nachhaltigkeit. Dämmung, Beleuchtung, Heizung und Flächen für Photovoltaik beeinflussen Betriebskosten und Attraktivität für Mieter.
6. Grundstück. Reserveflächen für Erweiterung und planungsrechtliche Möglichkeiten.

Wie die Mietrendite berechnet wird und warum sie nicht der Fondsertrag ist, erklärt Mietrendite berechnen.

Was unterscheidet Logistik von anderen Gewerbeimmobilien?

Im Vergleich zu Büro- oder Handelsimmobilien sind Logistikgebäude technisch einfacher und schneller zu errichten. Das hat zwei Seiten. Einerseits sind Bau- und Instandhaltungskosten im Verhältnis oft überschaubar, und der Verwalter muss sich bei einem einzelnen Mieter um weniger Ansprechpartner kümmern. Andererseits können Wettbewerber in der Nähe ebenfalls rasch neue Flächen schaffen, und der Wert eines Objekts hängt stark vom Grundstück und seiner Lage ab, weniger vom Gebäude selbst.

Ein weiterer Unterschied liegt in der Mieterbeziehung. Ein Büromieter wählt einen Standort oft wegen der Mitarbeiter und des Umfelds. Ein Logistikmieter entscheidet meist nach Kosten, Erreichbarkeit und Einbindung in sein Liefernetz. Verschiebt er sein Netz, etwa weil sich Kundenströme ändern, kann ein Standort schnell an Bedeutung verlieren. Umgekehrt investieren Mieter manchmal selbst erheblich in Regale, Fördertechnik oder Automatisierung. Solche Investitionen können die Bindung an den Standort erhöhen, weil ein Umzug teuer wäre.

Welche Rolle spielen Automatisierung und Nachhaltigkeit?

Moderne Lager setzen zunehmend auf automatisierte Systeme. Dafür brauchen sie bestimmte Hallenhöhen, ebene und belastbare Böden, ausreichende Stromanschlüsse und flexible Grundrisse. Ein Gebäude, das diese Voraussetzungen erfüllt, bleibt für eine breitere Gruppe von Mietern interessant. Ein Gebäude, das sie nicht erfüllt, kann trotz guter Lage an Attraktivität verlieren.

Auch Nachhaltigkeit gewinnt an Gewicht. Große Dachflächen eignen sich für Photovoltaik, gute Dämmung senkt Heizkosten, und Mieter achten zunehmend auf den Energieverbrauch ihrer Standorte. Anforderungen aus Regulierung und von Mietern können sich verschärfen. Für Anleger heißt das: Ein Fonds sollte darlegen, wie er seine Objekte technisch und energetisch auf dem aktuellen Stand hält und wie er die nötigen Investitionen finanziert.

Welche Risiken haben Logistikimmobilien?

Mieterrisiko. Wenn ein Objekt nur einen Mieter hat, hängt der gesamte Ertrag an ihm. Gerät er in Schwierigkeiten oder verlegt er seinen Standort, fällt die Miete vollständig weg.

Veralterung. Anforderungen an Hallenhöhe, Böden, Tore, Energie und Automatisierung verändern sich. Ältere Hallen erfüllen sie womöglich nicht mehr und brauchen teure Modernisierung oder verlieren an Wert.

Leerstand und Anschlussvermietung. Große Flächen finden nicht immer schnell einen neuen Nutzer, besonders an weniger gefragten Standorten oder bei stark spezialisierten Gebäuden.

Angebotsrisiko. Logistikhallen lassen sich vergleichsweise schnell bauen. Entstehen in einer Region viele neue Flächen, kann der Wettbewerb um Mieter steigen.

Wirtschaftliche Entwicklung. Weniger Konsum, verschobene Handelsströme oder Veränderungen im Onlinehandel können die Nachfrage dämpfen.

Zinsen, Bewertung und Liquidität. Höhere Zinsen können Bewertungen drücken. Der ausgewiesene Wert ist eine Schätzung, und der Verkauf eines großen Objekts braucht Zeit. Eine Gesamtübersicht bietet Risiken von Immobilienfonds.

Wie halten Fonds Logistikimmobilien?

Fonds besitzen Logistikobjekte direkt oder über Objektgesellschaften. Manche erwerben fertige, vermietete Hallen, andere beteiligen sich an Projektentwicklungen, was zusätzliche Bau- und Vermietungsrisiken mit sich bringt. Der Verwalter steuert Vermietung, Instandhaltung und spätere Verkäufe.

Für einen ELTIF gelten EU-weite Regeln aus Art. 13 der Verordnung (EU) 2015/760 in der Fassung von ELTIF 2.0: Mindestens 55 % des Kapitals fließen in berechtigte Anlagen, und höchstens 20 % dürfen in einem einzelnen Sachwert liegen. Die frühere Mindestgröße von 10 000 000 EUR je Sachwert ist entfallen. Ein ELTIF, der Privatanlegern angeboten werden kann, darf Kredite bis zu 50 % seines Nettoinventarwerts aufnehmen. Wie ein Fonds aufgebaut ist, beschreibt So funktioniert ein Immobilienfonds.

Wie prüfe ich ein Logistikportfolio als Fondsanleger?

Ein Beispiel ohne Zahlen: Ein Fonds hält mehrere moderne Hallen, die alle an Unternehmen derselben Branche vermietet sind. Auf den ersten Blick wirkt das Portfolio gestreut, weil es mehrere Gebäude an verschiedenen Orten umfasst. Tatsächlich hängt der Ertrag aber an der Entwicklung einer einzigen Branche. Gerät sie unter Druck, können mehrere Mieter gleichzeitig Flächen abgeben.

Fragen für die Prüfung:

• Wie viele Mieter gibt es, und welcher Anteil der Mieten entfällt auf die größten?
• Aus welchen Branchen stammen die Mieter?
• Sind die Hallen mehrnutzerfähig oder auf einzelne Nutzer zugeschnitten?
• Wann laufen die wichtigsten Verträge aus?
• Wie alt sind die Gebäude, und welche Modernisierungen sind geplant?
• Gibt es Projektentwicklungen im Portfolio?

Mehr zur Verteilung von Risiken steht in Streuung im Immobilienfonds.

Häufige Fragen

Allgemeine Information. Keine Anlageberatung und keine Geeignetheitsprüfung.

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