Quali sono i rischi di un fondo immobiliare? Una guida pratica

Sì, un fondo immobiliare può perdere valore, e potreste non riuscire a recuperare il vostro denaro quando lo desiderate. I rischi principali sono che gli edifici valgano meno di quanto comunicato, che gli spazi restino vuoti, che gli inquilini smettano di pagare, che tassi di interesse più alti riducano i valori e rendano più difficile il rifinanziamento, che l'indebitamento amplifichi le perdite, che il fondo non riesca a soddisfare le richieste di uscita, che il portafoglio dipenda da poche attività, che i progetti di sviluppo vadano male, che le oscillazioni valutarie riducano i rendimenti e che i costi erodano il reddito. Nessuno di questi rischi è insolito. Ciò che conta è quanto pesa ciascuno nel fondo che state valutando, e i documenti del fondo vi dicono gran parte di ciò che serve per giudicarlo.

Un fondo immobiliare può perdere valore?

Sì. Il valore di un fondo è il valore dei suoi edifici e delle altre attività, meno i suoi debiti. Se i canoni scendono, lo sfitto aumenta, i tassi di interesse salgono o gli acquirenti si fanno rari, i valori immobiliari possono scendere, e con essi scende il valore patrimoniale netto (NAV). Se il fondo si è indebitato, il calo del NAV è proporzionalmente maggiore di quello dei valori immobiliari. Nei casi più gravi, un fondo con leva può perdere gran parte del proprio valore.

Il fatto che gli immobili siano un bene fisico non cambia le cose. Gli edifici non scompaiono, ma il loro valore di mercato dipende dal reddito che producono e da quanto gli investitori sono disposti a pagare per quel reddito.

Quali sono i rischi principali e dove compaiono?

Le sezioni seguenti spiegano ciascun rischio, insieme al rischio di sviluppo e di cambio, che riguardano alcuni fondi ma non tutti.

Cos'è il rischio di valutazione?

Gli immobili non sono negoziati ogni giorno. I loro valori sono stimati dai periti a intervalli fissati dal regolamento del fondo. Una valutazione è una stima informata, e il prezzo reale si conosce solo quando un edificio viene venduto. Se il mercato si muove rapidamente, il NAV può riflettere condizioni che non sussistono più. Si veda come valutano gli immobili i fondi per i metodi e i loro punti deboli.

Cos'è il rischio di sfitto e cosa succede se un inquilino smette di pagare?

Il rischio di sfitto è il rischio che gli spazi restino vuoti. Gli spazi vuoti non producono canoni ma continuano a costare, perché il proprietario paga manutenzione, assicurazione, imposte e oneri accessori che non può trasferire. La rilocazione può richiedere ristrutturazioni, incentivi per i nuovi inquilini o un canone più basso.

Il rischio di insolvenza dell'inquilino è il rischio che un inquilino smetta di pagare o diventi insolvente. L'impatto è maggiore quando un singolo inquilino occupa una quota rilevante degli spazi. Esaminate l'elenco dei principali inquilini e quanta parte dei canoni pagano, e quando scadono i contratti principali.

In che modo tassi di interesse e rifinanziamento incidono su un fondo immobiliare?

I tassi di interesse incidono sugli immobili attraverso diversi canali. Tassi più alti di solito aumentano il rendimento che gli investitori richiedono agli immobili, il che spinge i valori al ribasso. Aumentano anche il costo del debito a tasso variabile e, alla scadenza dei prestiti esistenti, il costo del rifinanziamento. Se i finanziatori diventano più prudenti, un fondo può avere difficoltà a rinnovare un prestito a condizioni accettabili e può dover vendere attività o usare liquidità che altrimenti distribuirebbe.

Verificate quanta parte del debito è a tasso fisso o coperta, quando scadono i prestiti e se alcune condizioni dei prestiti potrebbero imporre una vendita in caso di calo dei valori.

In che modo la leva finanziaria cambia il rischio?

La leva finanziaria significa prendere denaro a prestito per acquistare attività. Aumenta il rendimento potenziale sul denaro degli investitori quando i valori salgono, e aumenta la perdita quando scendono. Ai sensi dell'articolo 16 del regolamento (UE) 2015/760 come modificato da ELTIF 2.0, un ELTIF che può essere commercializzato presso investitori al dettaglio può indebitarsi fino al 50% del suo NAV, e un ELTIF commercializzato solo presso investitori professionali fino al 100% del suo NAV. Prima di ELTIF 2.0 il limite era il 30% del capitale. Si tratta di soglie massime; il regolamento del fondo può fissare un limite inferiore e l'indebitamento effettivo può essere ben al di sotto. Si veda la voce leva finanziaria per una breve definizione.

Perché non si può uscire rapidamente da un fondo immobiliare?

Gli edifici richiedono tempo per essere venduti. Un fondo che consentisse uscite frequenti detenendo soprattutto immobili potrebbe trovarsi di fronte a un disallineamento di liquidità: gli investitori vogliono contanti più rapidamente di quanto le attività possano essere vendute a un prezzo equo.

Gli ELTIF affrontano questo problema attraverso la loro struttura. Ai sensi dell'articolo 18, paragrafo 1, gli investitori non possono chiedere il rimborso prima della scadenza del fondo. Ai sensi dell'articolo 18, paragrafo 2, i rimborsi durante la durata sono possibili solo se il regolamento li consente e sono soddisfatte determinate condizioni: nessun rimborso prima della fine di un periodo minimo di detenzione, una politica di rimborso adeguata e strumenti di gestione della liquidità, procedure chiare, un tetto legato alle attività liquide del fondo e una riduzione pro rata con parità di trattamento se le richieste superano il tetto. Potreste quindi ricevere solo una parte di quanto richiesto, o nulla fino alla scadenza. Si veda la liquidità degli ELTIF.

Cos'è il rischio di concentrazione?

Il rischio di concentrazione è il rischio che poche attività, inquilini, settori o località determinino il risultato. Un ELTIF non può detenere più del 20% del proprio capitale in una singola attività reale, ai sensi dell'articolo 13, ma un fondo con più attività vicine a quel limite può comunque essere concentrato. Durante la fase di avvio (ramp-up) e la fase di liquidazione dopo la scadenza, il portafoglio può essere meno ripartito. Si veda la diversificazione in un fondo immobiliare.

E il rischio di sviluppo e di cambio?

I fondi che costruiscono o ristrutturano in modo sostanziale gli immobili si assumono un rischio di sviluppo: i costi di costruzione possono superare le previsioni, i progetti possono subire ritardi, i permessi possono essere negati e l'edificio finito può richiedere tempo per essere locato. Verificate quale quota del portafoglio è in fase di sviluppo e come il fondo valuta i progetti non ultimati.

Il rischio di cambio si presenta quando gli immobili sono in una valuta diversa da quella del fondo o dalla vostra. Le oscillazioni dei tassi di cambio possono ridurre i rendimenti anche se gli immobili vanno come previsto. Verificate se il fondo copre l'esposizione valutaria e a quale costo.

In che modo i costi incidono sul rischio?

I costi non rendono un fondo più volatile, ma riducono ciò che arriva agli investitori in ogni scenario, e continuano anche negli anni negativi. Un fondo immobiliare sostiene commissioni di gestione, eventualmente commissioni di ingresso, uscita o performance, e costi a livello degli immobili come manutenzione, locazione e costi di transazione. Il KID previsto dal regolamento PRIIPs indica i costi e il loro impatto sul periodo di detenzione raccomandato. Si veda i costi degli ELTIF e dei fondi.

Un esempio pratico

Un'illustrazione ipotetica, non un dato relativo ad alcun fondo: un fondo detiene diversi edifici finanziati in parte con un prestito in scadenza di rinnovo. I tassi di interesse salgono. Il perito riduce il valore degli edifici, il che riduce il NAV più che proporzionalmente a causa del prestito. Nello stesso momento un grande inquilino lascia un edificio alla scadenza del contratto. Al rinnovo del prestito il finanziatore chiede condizioni più favorevoli per sé. Il fondo decide di vendere un edificio per ridurre il debito, ma gli acquirenti sono prudenti e il prezzo di vendita è inferiore all'ultima valutazione. Diversi rischi della tabella precedente si sono combinati, ed è così che di solito si sviluppano le perdite nel settore immobiliare.

Cosa verificare prima di investire?

• La sezione sui fattori di rischio del prospetto, letta per intero.
• L'indicatore sintetico di rischio, su una scala da 1 a 7, e il periodo di detenzione raccomandato nel KID.
• La data di scadenza del fondo, il periodo minimo di detenzione e l'eventuale tetto ai rimborsi.
• Il livello effettivo di indebitamento e la scadenza dei prestiti.
• Le principali attività e i principali inquilini, e il profilo delle scadenze dei contratti.
• Come i prezzi di vendita delle dismissioni passate si sono confrontati con le valutazioni.
• I costi complessivi e il loro impatto nel tempo.

Lo strumento checklist aiuta a esaminare questi punti in modo sistematico.

Domande frequenti

Informazione generale. Non costituisce consulenza in materia di investimenti né valutazione dell'adeguatezza.

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