Logistické nemovitosti: sklady a distribuční centra jako investice

Logistické nemovitosti jsou budovy a areály určené ke skladování, třídění a distribuci zboží: velká distribuční centra u dálnic, menší sklady pro doručování na poslední míli blízko měst a lehké průmyslové haly. Vlastník vydělává na nájemném od firem, které prostory využívají, například od obchodníků, výrobců nebo poskytovatelů logistických služeb. Hodnotu určuje především lokalita a dopravní napojení, technické parametry budovy, kvalita nájemce a délka nájemní smlouvy. Hlavními riziky jsou závislost na jednom nájemci, technické zastarávání a změny v poptávce. Fondy logistiku kupují proto, že může přinášet dlouhodobý smluvní příjem, ten však vždy nese rizika.

Co jsou logistické nemovitosti?

Logistické nemovitosti patří mezi komerční nemovitosti. Jejich úkolem je umožnit pohyb zboží od výrobce k zákazníkovi. Obecně se dělí do několika typů:

Žádný typ není obecně výhodnější. Každý má jiný profil nájemců a jiná rizika. Obecný kontext nabízí článek Komerční nemovitosti.

Proč fondy kupují sklady?

Poptávku po logistických prostorech obecně ovlivňuje několik faktorů. Patří k nim rozvoj online prodeje, který vyžaduje sklady a třídicí centra, snaha firem mít zásoby blíže k zákazníkům, změny dodavatelských řetězců a potřeba moderních budov, které umožňují automatizaci. Tyto faktory se v čase mění a mohou oslabovat stejně jako sílit.

Pro fond je logistika zajímavá také tím, že nájemní smlouvy bývají delší a budovy mají relativně jednoduchou konstrukci. Logistika může v portfoliu doplnit jiné segmenty, jako jsou kanceláře nebo maloobchod, a přispět k rozložení rizika. Rozložení rizika rozebírá článek Diverzifikace realitního portfolia.

Jak fungují nájmy v logistice?

Nájemní smlouvy v logistice se uzavírají s firmami a obecně mají tyto rysy:

• Delší doba nájmu: zejména u velkých distribučních center, kde nájemce investuje do vlastního vybavení a nechce se často stěhovat.
• Indexace: nájemné se často pravidelně upravuje podle dohodnutého indexu.
• Přenesení nákladů: u objektů s jedním nájemcem může nájemce nést velkou část provozních nákladů a údržby. Podrobnosti určuje smlouva.
• Stavba na míru: některé budovy vznikají přímo pro konkrétního nájemce. To může znamenat delší smlouvu, ale i horší uplatnitelnost budovy pro jiného nájemce.
• Opce: možnost předčasného ukončení nebo prodloužení mění předvídatelnost příjmu.

Vztah mezi nájemným a hodnotou budovy vysvětluje článek Výnosnost pronájmu.

Co určuje hodnotu logistické nemovitosti?

Lokalita a dopravní napojení. Blízkost dálnic, železnice, přístavů nebo letišť a dostupnost pracovní síly rozhodují o tom, zda budovu bude chtít další nájemce, až ten současný odejde.

Technické parametry. Světlá výška, nosnost podlahy, počet nakládacích ramp, prostor pro manipulaci s nákladními vozidly a energetická náročnost určují, pro jaké činnosti je budova vhodná.

Kvalita nájemce. U objektu s jedním nájemcem závisí celý příjem na jeho platební schopnosti. Proto je důležité vědět, z jakého odvětví nájemce pochází a jak stabilní je jeho činnost.

Délka nájmu. Čím delší zbývající doba nájmu, tím déle je příjem smluvně podložen. Blížící se konec smlouvy zvyšuje nejistotu.

Stav a zastarávání. Starší sklady s nízkou výškou nebo nevhodným uspořádáním mohou ztrácet atraktivitu, protože nájemci potřebují prostory pro moderní technologie.

Proč záleží na zastarávání a energetické náročnosti?

U logistiky se technické nároky mění poměrně rychle. Nájemci stále častěji automatizují skladové procesy, potřebují vyšší stropy pro regálové systémy, pevnější podlahy, více nakládacích ramp a dostatečné připojení k elektrické síti, například pro nabíjení vozidel a manipulační techniky. Roste také důraz na energetickou náročnost budov, ať už kvůli nákladům nájemců, nebo kvůli regulaci a požadavkům jejich vlastních zákazníků.

Pro investora z toho plyne, že stáří a vybavení budovy nejsou jen technické detaily. Budova, která přestane odpovídat požadavkům trhu, může mít potíže najít nového nájemce, nebo bude vyžadovat modernizaci, kterou zaplatí vlastník, tedy fond. Naopak dobře naplánovaná modernizace může prodloužit použitelnost budovy a podpořit její hodnotu. Při hodnocení fondu je proto užitečné vědět, zda správce s takovými investicemi počítá a jak je financuje.

Jaká jsou rizika logistických nemovitostí?

• Riziko nájemce. U velkých objektů s jedním nájemcem znamená jeho odchod nebo platební neschopnost výpadek celého příjmu budovy.
• Zastarávání. Požadavky na technické parametry a energetickou náročnost se mění. Budova, která dnes vyhovuje, může za několik let potřebovat nákladnou modernizaci.
• Změny poptávky. Pokud se zpomalí faktory, které poptávku táhly, nebo vznikne v okolí velká nová nabídka, může klesat obsazenost i nájemné.
• Lokalitní rizika. Změna dopravní infrastruktury, územního plánu nebo dostupnosti pracovní síly ovlivní atraktivitu místa.
• Neobsazenost. Pro velký prázdný sklad se může nový nájemce hledat dlouho. Pojem vysvětluje heslo neobsazenost.
• Ocenění, dluh a nelikvidita. Hodnota je odhad, dluh zvyšuje dopad poklesu a budovu nelze prodat rychle bez rizika slevy.

Přehled rizik realitních fondů nabízí článek Rizika realitních fondů.

Jak fondy drží logistické nemovitosti?

Realitní fondy vlastní logistické objekty buď přímo, nebo prostřednictvím účelových společností, z nichž každá vlastní jeden areál. Investor drží podíl na fondu, nikoli na konkrétním skladu. Fond může také investovat do výstavby nových objektů, což přináší další rizika spojená s povolením, náklady a hledáním nájemce.

U ELTIF platí, že nejvýše 20 % kapitálu může být v jednom reálném aktivu, takže fond nemůže stavět celé portfolio na jednom areálu. ELTIF nabízený retailovým investorům si může půjčit nejvýše 50 % čisté hodnoty aktiv. Jak fond funguje krok za krokem, vysvětluje článek Jak funguje realitní fond.

Praktický příklad bez čísel

Fond vlastní dva logistické objekty. První je velké distribuční centrum u dálnice s jedním nájemcem a dlouhou smlouvou. Druhý je menší sklad na okraji města s několika nájemci a kratšími smlouvami. První objekt dává předvídatelný příjem, ale pokud nájemce odejde, budova přijde o veškeré nájemné a hledání nástupce může trvat. Druhý objekt je citlivější na průběžné změny nájemců, ale odchod jednoho z nich zasáhne jen část příjmu. Investor by se měl zeptat, kdy končí jednotlivé smlouvy, jak snadno by šlo objekty znovu pronajmout a zda jejich technické parametry odpovídají současným požadavkům.

Na co se zeptat fondu?

1. Jaký podíl portfolia tvoří logistika a jak je rozložena mezi lokality a typy objektů?
2. Kolik objektů má jen jednoho nájemce a z jakých odvětví nájemci pocházejí?
3. Kdy končí hlavní nájemní smlouvy?
4. Jak staré jsou budovy a jaké modernizace fond plánuje?
5. Investuje fond i do výstavby a jak velký podíl tvoří projekty bez nájemce?
6. Jak se objekty oceňují a kolik dluhu fond používá?

Nejčastější otázky

Obecná informace. Nejde o investiční poradenství ani posouzení vhodnosti.

Kopírovat odkaz