Parchi commerciali come investimento: funzionamento e verifiche

Un parco commerciale (retail park) è un insieme di grandi unità commerciali a un solo piano disposte attorno a un parcheggio comune all'aperto, di solito alla periferia di una città o lungo una strada di grande traffico. Gli inquilini sono tipicamente catene che vendono beni di uso quotidiano, articoli per la casa e il giardino, elettronica o assortimenti discount, spesso accanto a un supermercato e ad alcuni punti di ristorazione. Il proprietario ricava reddito dai contratti di locazione con questi retailer. Se un parco commerciale sia una componente sensata di un fondo dipende da quante persone lo visitano, da quanto sono solidi e vari gli inquilini, da quanto durano i loro contratti e da quanto la posizione è esposta alla concorrenza degli acquisti online e di altri centri. Non esiste una risposta generale alla domanda se i parchi commerciali siano un buon investimento; ciascuno va valutato nel merito.

Cos'è un parco commerciale?

A differenza di un centro commerciale chiuso, un parco commerciale non ha una galleria interna comune. Ogni unità ha un proprio ingresso rivolto verso il parcheggio, che i clienti raggiungono in auto. Gli edifici sono di solito semplici strutture in acciaio con ampie superfici, il che rende costruzione e manutenzione relativamente semplici rispetto ai centri su più livelli. Le aree comuni sono soprattutto il parcheggio, la viabilità di accesso e il verde.

I parchi commerciali appartengono al segmento retail degli immobili commerciali. Talvolta vengono raggruppati con centri di vicinato più piccoli con un supermercato come àncora. La distinzione non è standardizzata, quindi leggete come un fondo descrive le proprie attività.

Chi sono gli inquilini tipici?

Gli inquilini sono per lo più catene nazionali o internazionali che hanno bisogno di spazi ampi e facilmente accessibili. In termini generali comprendono:

• supermercati e discount alimentari, che generano visite frequenti;
• negozi di bricolage, mobili e giardinaggio;
• negozi di elettronica e articoli per la casa;
• discount di abbigliamento e calzature;
• negozi di articoli per animali, sport e tempo libero;
• fast food, caffetterie e punti drive-through.

Un'àncora alimentare o discount tende a generare visite regolari che avvantaggiano gli altri inquilini. Il mix complessivo conta quanto qualsiasi singolo nome.

Come generano reddito i parchi commerciali?

Il reddito deriva dai canoni pagati in base ai contratti di locazione con i retailer. Diversi fattori determinano quanto e con quale affidabilità:

• Affluenza. Il numero di visitatori genera le vendite, e le vendite influiscono sulla decisione degli inquilini di rinnovare i contratti e sul canone che possono permettersi.
• Mix di inquilini. Un mix equilibrato di beni quotidiani, discount e negozi di destinazione ripartisce il rischio e rende il parco utile per più tipi di spostamento.
• Condizioni contrattuali. Durata, facoltà di recesso, revisioni del canone ed eventuale indicizzazione determinano la prevedibilità del reddito. Alcuni contratti includono una componente legata al fatturato dell'inquilino.
• Costi recuperabili. Gli oneri accessori per il parcheggio e le aree comuni possono essere recuperati dagli inquilini, a seconda dei contratti.
• Redditi aggiuntivi. Alcuni parchi ricavano redditi da lotti esterni, pubblicità o ricarica di veicoli elettrici, anche se di solito si tratta di una piccola parte del totale.

Il canone lordo non coincide con ciò che resta al proprietario. Costi non recuperabili dagli inquilini, sfitto e incentivi riducono il reddito netto. Si veda rendimenti da locazione.

Quali sono i rischi dell'investimento in parchi commerciali?

Alcuni di questi rischi possono essere in parte compensati. Un parco con àncore alimentari e discount dipende meno dalla spesa discrezionale. Edifici semplici possono talvolta essere suddivisi, accorpati o adattati ad altri usi. Si tratta di considerazioni qualitative, non di rassicurazioni.

Come sono strutturati i contratti di locazione dei parchi commerciali?

I contratti dei parchi commerciali sono di solito locazioni commerciali a durata determinata, con un canone rivisto o indicizzato nel corso del contratto e, in alcuni casi, facoltà di recesso per il conduttore. Gli inquilini pagano spesso oneri accessori per le aree comuni. Le àncore possono negoziare contratti più lunghi a condizioni più favorevoli grazie alle visite che portano. Alcuni contratti contengono clausole che legano gli obblighi dell'inquilino alla presenza di altri inquilini, quindi l'uscita di un'àncora può incidere anche su altri contratti. Quando valutate un fondo, guardate alla durata residua media dei contratti e alla distribuzione delle scadenze, non al solo canone complessivo.

Come valutare un parco commerciale detenuto da un fondo?

Come investitori in un fondo non ispezionerete ogni unità, ma potete porre domande e leggere le relazioni:

1. Posizione e bacino d'utenza. Il parco si trova su una strada principale con un buon accesso e serve una popolazione locale abbastanza ampia?
2. Elenco degli inquilini. Quale quota dei canoni proviene dai principali inquilini e in quali settori operano?
3. Scadenze dei contratti. Quanti contratti scadono o possono essere disdetti nei prossimi anni?
4. Sfitto. Quante unità sono vuote e da quanto tempo?
5. Andamento di affluenza e vendite. Il gestore comunica il numero di visitatori o le vendite degli inquilini, e qual è la tendenza?
6. Spese in conto capitale. Sono previsti ristrutturazioni, costi di rilocazione o interventi di efficientamento energetico?
7. Peso nel fondo. Quale parte del fondo rappresenta questo parco? Per un ELTIF, non più del 20% del capitale può essere investito in una singola attività reale.

La relazione annuale e il prospetto sono le fonti principali. Lo strumento checklist può aiutarvi a tenere traccia delle risposte.

Un esempio pratico

Un parco commerciale ipotetico ha un'àncora discount alimentare, un negozio di bricolage e diverse unità più piccole locate a catene di abbigliamento, articoli per animali e fast food. Il conduttore del negozio di bricolage annuncia la chiusura di alcuni punti vendita ed esercita la facoltà di recesso in questo parco. Il proprietario si ritrova con una grande unità sfitta. L'affluenza cala leggermente, e due inquilini più piccoli chiedono riduzioni del canone in vista del rinnovo dei loro contratti. Il proprietario valuta di suddividere l'unità vuota in spazi più piccoli, il che richiederebbe spese in conto capitale e tempo. L'esempio mostra perché la concentrazione degli inquilini e il profilo delle scadenze contano più dei canoni attuali.

Come si inserisce un parco commerciale in un fondo?

All'interno di un fondo immobiliare diversificato, i parchi commerciali sono un segmento tra gli altri. Combinarli con uffici o immobili logistici ripartisce l'esposizione su diversi tipi di inquilini, anche se tutti i segmenti immobiliari possono essere colpiti dalle stesse condizioni economiche e dalle stesse variazioni dei tassi di interesse. Se il fondo si indebita, i cali di valore risultano amplificati per gli investitori. Per un ELTIF commercializzato presso investitori al dettaglio, l'indebitamento è limitato al 50% del NAV. Si vedano la diversificazione nei fondi immobiliari e i rischi degli ELTIF.

Domande frequenti

Informazione generale. Non costituisce consulenza in materia di investimenti né valutazione dell'adeguatezza.

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