Logističke nekretnine: skladišta kao ulaganje

Logističke nekretnine su zgrade u kojima se roba skladišti, sortira i šalje dalje: veliki distribucijski centri, regionalna skladišta i manji objekti za dostavu u gradovima, takozvana "posljednja milja". Kao ulaganje donose prihod od najma tvrtkama iz logistike, trgovine i proizvodnje. Njihova vrijednost ovisi prije svega o lokaciji i prometnoj povezanosti, financijskoj snazi najmoprimca, trajanju ugovora i tehničkim značajkama zgrade. Glavni rizici su ovisnost o jednom najmoprimcu, zastarijevanje objekta i promjene u potražnji.

Što su logističke nekretnine kao ulaganje?

Logistička nekretnina je infrastruktura opskrbnog lanca. Roba od proizvođača do kupca prolazi kroz jedno ili više skladišta, a vlasnik tih skladišta zarađuje od najamnine koju plaćaju korisnici. Ulagatelj u logističku nekretninu, izravno ili preko fonda, zapravo ulaže u prostor koji tvrtkama omogućuje da robu drže blizu prometnica i kupaca.

Za razliku od ureda ili trgovina, logističkim objektima kupci rijetko ulaze. Zgrada je radni alat: važni su visina prostora, nosivost poda, broj utovarnih rampi, prostor za manevriranje kamiona i pristup glavnim prometnicama. Šire o ostalim vrstama u tekstu poslovne nekretnine.

Koje vrste logističkih nekretnina postoje?

Tablica je kvalitativna. Ne govori koja je vrsta privlačnija, nego pokazuje da se pod istim nazivom kriju objekti vrlo različitih profila rizika.

Zašto fondovi kupuju skladišta?

Potražnju za logističkim prostorom općenito pokreću promjene u načinu kupnje i opskrbe. Rast internetske trgovine zahtijeva više prostora za sortiranje i brzu dostavu. Tvrtke koje žele otpornije opskrbne lance mogu držati više zaliha ili bliže kupcima. Trgovci i proizvođači često radije unajmljuju nego grade vlastita skladišta.

Za fond je logistika zanimljiva jer su zgrade relativno jednostavne, ugovori o najmu mogu biti dugi, a najmoprimci često preuzimaju velik dio troškova korištenja. Ipak, te okolnosti nisu pravilo i ne vrijede jednako za svaki objekt. Potražnja se može promijeniti, a novi objekti u istom području mogu povećati ponudu i pritisnuti najamnine. Zato je za ulagatelja važnija analiza konkretnih objekata od opće priče o rastu sektora.

Kako funkcioniraju najmovi u logistici?

Ugovori o najmu logističkih objekata obično su poslovni ugovori na određeno vrijeme. Za ulagatelja su važni:

• trajanje i preostalo trajanje ugovora, jer duži ugovor znači predvidljiviji prihod, ali i rizik u trenutku isteka,
• raspodjela troškova, jer najmoprimac često snosi velik dio troškova održavanja i korištenja, pa vlasniku ostaje manje nepovratnih troškova,
• usklađivanje najamnine, primjerice prema indeksu ili dogovorenom rasporedu,
• odredbe o ranijem raskidu i produljenju,
• prilagodbe objekta, jer posebna oprema prilagođena jednom najmoprimcu može otežati pronalazak sljedećeg.

Kod objekata s jednim najmoprimcem cijeli prihod ovisi o jednoj tvrtki. To nije nužno loše ako je najmoprimac financijski snažan i ugovor dug, ali je rizik koncentriran.

Koji su rizici logističkih nekretnina?

Rizik najmoprimca. Ako najmoprimac zapadne u poteškoće ili odluči preseliti, objekt može ostati prazan. Kod velikih objekata s jednim korisnikom to znači gubitak cijelog prihoda zgrade do pronalaska novog najmoprimca. Pojam objašnjava natuknica nepopunjenost.

Lokacija i prometna povezanost. Vrijednost logističkog objekta jako ovisi o pristupu prometnicama i o udaljenosti od kupaca. Promjene u prometnoj infrastrukturi ili u rasporedu potražnje mogu promijeniti privlačnost lokacije.

Zastarijevanje. Logistika se mijenja s tehnologijom. Objekti s niskim stropovima, slabijom nosivošću poda, malo utovarnih rampi ili lošom energetskom učinkovitošću mogu postati manje traženi i zahtijevati skupa ulaganja.

Ponuda novih objekata. Logistički objekti mogu se graditi relativno brzo, pa nova gradnja u istom području može povećati konkurenciju za najmoprimce.

Ovisnost o sektoru. Ako je portfelj izložen jednoj industriji, primjerice internetskoj trgovini ili jednoj grani proizvodnje, slabljenje tog sektora može pogoditi više objekata istodobno.

Likvidnost i vrednovanje. Kao i druge nekretnine, logistički objekt ne može se prodati brzo bez rizika od niže cijene, a njegova se vrijednost u fondu utvrđuje procjenom.

Kako fondovi drže logističke nekretnine?

Fond obično drži logističke objekte izravno ili preko društava posebne namjene koja su vlasnici pojedinih zgrada. Upravitelj bira objekte, pregovara s najmoprimcima i odlučuje o ulaganjima i prodaji. Ulagatelj posjeduje udio u fondu, a ne pravo na konkretno skladište. Kako to funkcionira korak po korak, opisuje tekst kako funkcionira nekretninski fond.

Kod ELTIF-a vrijede zakonska pravila o sastavu portfelja: najmanje 55 % kapitala u prihvatljivoj ulagačkoj imovini i najviše 20 % kapitala u jednoj realnoj imovini (članak 13. Uredbe o ELTIF-u). Reformom ELTIF 2.0 ukinut je zahtjev da pojedinačna realna imovina vrijedi najmanje 10 000 000 EUR, pa ELTIF može držati i manje objekte, primjerice gradska skladišta. Fond koji poštuje te granice ipak može biti jako izložen jednom sektoru ili regiji. O tome više u tekstu diversifikacija nekretninskog portfelja.

Praktični primjer: jedan velik ili više manjih objekata

Primjer je hipotetski i ne opisuje stvarni fond. Fond može uložiti isti iznos u jedan velik distribucijski centar s jednim najmoprimcem i dugim ugovorom ili u nekoliko manjih gradskih skladišta s više najmoprimaca i kraćim ugovorima.

Prva opcija daje jednostavan i predvidljiv prihod dok ugovor traje, ali sav rizik leži na jednoj tvrtki i jednom trenutku isteka ugovora. Druga opcija raspršuje rizik najmoprimaca, ali zahtijeva više upravljanja i češće ponovno iznajmljivanje. Nijedna nije jednoznačno bolja. Ulagatelj iz izvješća fonda treba razumjeti koji je pristup fond izabrao i zašto.

Kako tehničke značajke utječu na vrijednost skladišta?

Kod logističkih objekata tehnika je dio vrijednosti. Visina prostora određuje koliko robe stane na istu površinu. Nosivost poda određuje kakva se oprema i regali mogu koristiti. Broj i raspored utovarnih rampi utječu na brzinu rada, a prostor za kamione na to koliko vozila objekt može primiti istodobno. Sve važnija je i energetska učinkovitost, uključujući mogućnost postavljanja solarnih panela na velike krovove.

Objekt koji je danas tražen može za nekoliko godina zaostajati ako se zahtjevi korisnika promijene, primjerice zbog veće automatizacije skladišta. Zato pri procjeni fonda nije dovoljno znati gdje se objekti nalaze, nego i koliko su stari, kada su obnavljani i koliko bi ulaganja trebalo da ostanu konkurentni. Ta ulaganja smanjuju novac koji fond može isplatiti ulagateljima.

Što pitati prije ulaganja u fond s logističkim nekretninama?

1. Koliki je udio logistike u portfelju fonda i na kojim lokacijama?
2. Koliki dio najamnine dolazi od najvećih najmoprimaca?
3. Kada ističu najvažniji ugovori i postoje li opcije ranijeg raskida?
4. Koje troškove snose najmoprimci, a koje fond?
5. Kakvo je tehničko stanje objekata i koja se ulaganja planiraju?
6. Kako se objekti procjenjuju i koristi li fond zaduženje?

Odnos najamnine i vrijednosti objekta objašnjava tekst prinos od najma. Ovaj tekst je edukativan i nije investicijski savjet.

Česta pitanja

Opće informacije. Nije investicijski savjet niti procjena primjerenosti.

Kopiraj poveznicu