Glossaire
Le glossaire ELTIF explique les termes clés que vous rencontrez dans les documents des fonds, la réglementation et les supports commerciaux, d'ELTIF 2.0, OPCVM et FIA à l'évaluation de l'adéquation, l'appariement des parts, le rachat au prorata, l'indicateur synthétique de risque, les frais courants, le rendement locatif et la vacance locative. Chaque entrée donne une définition courte, explique pourquoi le terme compte pour les ELTIF ou les fonds immobiliers et signale les points de vigilance. Lorsqu'un terme a une portée juridique, la définition suit la logique des règles européennes tout en étant simplifiée pour la lisibilité, et elle ne constitue pas un conseil juridique. Si un terme d'un prospectus ou d'un DIC n'est pas clair, cherchez-le ici puis vérifiez la formulation exacte dans les documents du fonds, car ce sont les règles de chaque fonds qui déterminent son application.
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Appariement des parts (matching)
L'appariement des parts est un mécanisme autorisé par le règlement d'un ELTIF qui rapproche les investisseurs souhaitant sortir et ceux souhaitant entrer. Elle ne garantit pas une sortie et ne confère aucun droit à celle-ci.
Commission de surperformance
Une commission de surperformance est versée au gestionnaire lorsque le rendement du fonds dépasse un indice de référence ou un seuil défini. Elle est généralement calculée comme une part de la surperformance.
Dépositaire
Un dépositaire est un établissement indépendant qui conserve les actifs d'un fonds ou en tient le registre et qui contrôle que le gestionnaire respecte le règlement du fonds, ce qui ajoute un niveau de contrôle pour les investisseurs.
DIC (document d'informations clés)
Le DIC, document d'informations clés, est une fiche courte et standardisée qui présente un produit d'investissement packagé, son indicateur de risque, sa période de détention recommandée, ses coûts et des scénarios illustratifs.
Diversification
La diversification consiste à répartir les investissements entre différents actifs, secteurs, locataires et zones géographiques, afin qu'un problème dans un domaine pèse moins sur l'ensemble. Elle réduit certains risques sans les supprimer.
Durée de vie du fonds
La durée de vie du fonds court jusqu'à la date de fin fixée dans le règlement de l'ELTIF. Les investisseurs ne peuvent pas demander le remboursement avant son terme, sauf si le règlement autorise des rachats en cours de vie à des conditions strictes.
Effet de levier
L'effet de levier signifie qu'un fonds emprunte pour investir davantage que l'apport des investisseurs. Il peut accroître les gains mais amplifie aussi les pertes. Pour un ELTIF, l'emprunt est plafonné à 50 % de la VL (détail) et à 100 % (professionnels).
ELTIF
ELTIF désigne le fonds européen d'investissement à long terme, un type de fonds soumis à un cadre européen unique, qui oriente les capitaux principalement vers des actifs réels à long terme et qui est géré par un gestionnaire de FIA agréé.
ELTIF 2.0
ELTIF 2.0 est le nom courant du règlement (UE) 2023/606, qui a modifié le règlement ELTIF (UE) 2015/760 et s'applique depuis le 10 janvier 2024, en élargissant l'accès des investisseurs de détail.
Évaluation (expertise immobilière)
L'évaluation, ou expertise, est l'estimation par un évaluateur indépendant de la valeur d'un bien immobilier ou d'un autre actif non coté. Les valeurs de parts qui en dépendent sont des estimations, et non des prix de marché observés.
Évaluation de l'adéquation
L'évaluation de l'adéquation est la vérification prévue par MiFID II pour savoir si un investissement correspond aux connaissances, à l'expérience, à la situation financière et aux objectifs d'un client. Elle précède toute offre d'ELTIF à un investisseur de détail.
FIA (fonds d'investissement alternatif)
Un fonds d'investissement alternatif (FIA) est un fonds d'investissement collectif qui n'est pas un OPCVM et dont le gestionnaire est régi par la directive 2011/61/UE. Un ELTIF est une catégorie particulière de FIA.
Frais courants
Les frais courants sont les frais prélevés chaque année sur les actifs d'un fonds pour couvrir la gestion, l'administration, le dépositaire et les autres dépenses de fonctionnement. Leur effet se cumule dans le temps.
Frais d'entrée
Les frais d'entrée sont des frais ponctuels prélevés lors de votre investissement dans un fonds, de sorte que le montant réellement investi est inférieur à la somme versée.
Gestionnaire de FIA (AIFM)
Le gestionnaire de FIA (AIFM) est la société agréée qui gère un fonds d'investissement alternatif tel qu'un ELTIF, y compris sa stratégie d'investissement, la gestion des risques et l'évaluation.
Indicateur synthétique de risque (SRI)
L'indicateur synthétique de risque (SRI) est un chiffre sur une échelle de 1 à 7 figurant dans le DIC en vertu du règlement PRIIPs, qui donne une vue simplifiée du risque d'un produit.
Investisseur de détail
Un investisseur de détail est un investisseur qui n'est pas classé comme client professionnel au sens de MiFID II, généralement un particulier. Il bénéficie du niveau de protection le plus élevé lors de l'achat d'un ELTIF.
Investisseur professionnel
Un investisseur professionnel est traité comme un client professionnel au sens de MiFID II et bénéficie d'une protection moindre qu'un investisseur de détail. Un ELTIF réservé aux professionnels peut emprunter jusqu'à 100 % de sa valeur liquidative.
LEI (identifiant d'entité juridique)
L'identifiant d'entité juridique (LEI) est un code unique qui identifie une entité juridique, comme un fonds ou son gestionnaire. Le registre des ELTIF tenu par l'ESMA mentionne le LEI de chaque fonds.
OPCVM (UCITS)
Les OPCVM (UCITS en anglais) sont des fonds d'investissement ouverts harmonisés au niveau de l'UE par la directive 2009/65/CE, accessibles aux investisseurs de détail et offrant généralement des rachats réguliers selon le règlement du fonds.
Outils de gestion de la liquidité
Les outils de gestion de la liquidité sont des mesures qu'un gestionnaire peut utiliser pour gérer les rachats et protéger les investisseurs restants, comme le plafonnement des rachats, les délais de préavis et les réductions au prorata.
Période de blocage (lock-up)
Une période de blocage, ou lock-up, est une période suivant l'investissement pendant laquelle les parts ne peuvent pas être rachetées. Elle permet au fonds d'investir dans des actifs qui ne peuvent pas être vendus rapidement.
Période de détention minimale
La période de détention minimale est le délai fixé dans le règlement d'un ELTIF pendant lequel aucun rachat n'est accordé, même si le fonds autorise des rachats en cours de vie.
Prospectus
Le prospectus est le principal document d'information juridique d'un fonds. Il décrit en détail sa stratégie, ses risques, ses coûts, ses règles de rachat, son gestionnaire et ses autres conditions essentielles.
Rachat (remboursement des parts)
Le rachat est la demande d'un investisseur visant à ce que le fonds lui rachète ses parts à la valeur liquidative, sous réserve des règles du fonds relatives aux dates, aux préavis et aux limites.
Rachat au prorata
Le rachat au prorata signifie que, lorsque les demandes de rachat dépassent ce que le fonds peut verser, chaque demande est réduite dans la même proportion et tous les investisseurs sont traités de manière égale.
Règlement du fonds / statuts
Le règlement du fonds, ou ses statuts, désigne les documents constitutifs qui fixent le fonctionnement d'un fonds, notamment son objectif, sa durée, les droits des investisseurs et les conditions de souscription et de rachat.
Rendement locatif
Le rendement locatif est le revenu locatif annuel d'un bien exprimé en pourcentage de sa valeur. Le rendement brut repose sur le loyer total, le rendement net déduit les charges qui ne peuvent pas être répercutées sur les locataires.
Vacance locative / taux d'occupation
La vacance locative est la part de la surface louable d'un bien ou d'un portefeuille qui n'est pas louée. Le taux d'occupation en est l'inverse, soit la part louée à des locataires.
Valeur liquidative (VL / NAV)
La valeur liquidative (VL, NAV en anglais) est la valeur totale des actifs d'un fonds diminuée de ses passifs, généralement exprimée par part. Pour les fonds détenant des actifs réels, c'est une estimation et non un prix de marché.