Comment fonctionne un fonds immobilier ? Structure, revenus, sortie

Un fonds immobilier réunit l'argent de nombreux investisseurs afin qu'un gestionnaire professionnel achète, loue et entretienne des biens pour leur compte. Les investisseurs se partagent les revenus locatifs nets et l'évolution de la valeur des immeubles, après les frais et après le coût d'un éventuel endettement. La valeur d'une part n'est pas un prix de marché en temps réel. C'est une estimation fondée sur des expertises, en principe réalisées par un expert immobilier indépendant, et la possibilité de récupérer son argent dépend des règles de rachat du fonds. Lorsque le fonds prend la forme d'un ELTIF, les règles européennes encadrent aussi la concentration, l'endettement et les remboursements.

Comment un fonds immobilier est-il structuré ?

La plupart des fonds immobiliers suivent la même chaîne de base.

1. Les investisseurs souscrivent des parts ou des actions et détiennent une fraction de l'actif net du fonds.
2. Le fonds achète des biens immobiliers ou des participations dans des sociétés immobilières. Selon le règlement ELTIF, un fonds de ce type investit dans des actifs réels, qui comprennent les immeubles et les terrains.
3. Un gestionnaire décide quoi acheter, comment le financer, comment le louer et quand le vendre. Dans l'Union européenne, le gestionnaire de l'ELTIF est un gestionnaire de FIA agréé, soumis à la directive 2011/61/UE (AIFMD), y compris à ses règles sur les conflits d'intérêts.
4. Un dépositaire assure la garde des actifs du fonds et contrôle certaines missions du gestionnaire. Voir les entrées du glossaire consacrées au gestionnaire de FIA et au dépositaire.
5. Des gestionnaires de biens, des experts immobiliers, des auditeurs et des administrateurs fournissent des services au fonds, et chacun d'eux est rémunéré par le fonds.

Pourquoi c'est important : l'investisseur ne possède pas un appartement ni un bureau. Il possède une part d'un fonds qui détient des actifs, et les droits attachés à cette part sont définis dans le règlement du fonds (ses statuts) et dans son prospectus.

Comment un fonds immobilier génère-t-il des revenus ?

Le rendement provient de deux sources, qui ne se comportent pas de la même manière.

Les revenus. Les locataires paient un loyer. Après les charges d'exploitation des biens, les frais de gestion et d'administration, les commissions et les intérêts, le solde peut être distribué aux investisseurs ou réinvesti, selon la politique du fonds. Ces revenus dépendent du taux d'occupation des immeubles, de la durée et des conditions des baux, et de la capacité des locataires à payer.

L'évolution de la valeur. La valeur des immeubles monte ou baisse selon la conjoncture du marché, l'emplacement, l'état du bien, le profil des baux et les taux d'intérêt. Cette variation n'est réalisée qu'à la vente d'un bien, mais elle apparaît plus tôt dans la valeur publiée du fonds grâce aux expertises périodiques.

Les deux peuvent diverger. Un fonds peut verser des revenus réguliers alors que la valeur des biens baisse, ou afficher des valeurs en hausse avec peu de revenus courants. Face à un chiffre de performance, demandez-vous toujours s'il inclut les revenus, l'évolution de la valeur ou les deux, et s'il est calculé avant ou après frais.

Comment les biens sont-ils évalués, et pourquoi la VNI est-elle une estimation ?

La valeur nette d'inventaire (VNI) correspond à la valeur de tout ce que le fonds possède moins ce qu'il doit, généralement exprimée par part. Pour une action cotée, un prix de marché est visible à chaque seconde. Pour un immeuble, ce prix n'existe pas, car chaque bien est unique et change rarement de mains.

Les fonds s'appuient donc sur des expertises. Un expert immobilier indépendant du gestionnaire évalue chaque bien à l'aide de méthodes comme la comparaison avec des ventes récentes d'immeubles similaires, ou l'estimation de ce que valent aujourd'hui les revenus locatifs attendus. Le résultat est un avis éclairé, pas une transaction. Deux experts peuvent aboutir à des chiffres différents pour le même immeuble, et le résultat peut être en retard sur le marché, car il repose sur des données passées.

Conséquences pratiques :

• La VNI évolue par paliers, lorsque de nouvelles expertises sont comptabilisées, et non de façon continue.
• Une VNI stable ne prouve pas que les valeurs le sont. Elle peut signifier que les expertises n'ont pas encore rattrapé le marché.
• Lorsqu'un bien est finalement vendu, le prix peut être supérieur ou inférieur à la dernière expertise.
• Les investisseurs qui souscrivent ou demandent un rachat à la VNI peuvent gagner ou perdre par rapport à la valeur réelle à ce moment-là, ce qui explique en partie pourquoi les fonds encadrent le calendrier des rachats.

Les entrées du glossaire consacrées à l'évaluation et à la VNI en donnent des définitions courtes. Vérifiez dans la documentation du fonds qui est l'expert, comment son indépendance est assurée et à quelle fréquence les biens sont réévalués.

Quelles règles s'appliquent lorsque le fonds est un ELTIF ?

L'immobilier est l'une des principales classes d'actifs qu'un ELTIF peut détenir. Les points suivants sont tirés du règlement ELTIF tel que modifié par ELTIF 2.0 (règlement (UE) 2023/606, applicable depuis le 10 janvier 2024).

• Actifs éligibles. Selon l'article 13, un ELTIF investit au moins 55 % de son capital dans des actifs d'investissement éligibles.
• Concentration. Au maximum 20 % du capital peut être placé dans un seul actif réel. Un fonds détenant un immeuble prépondérant doit rester sous ce plafond. La diversification dépend toutefois de la politique propre du fonds, car 20 % est un plafond et non un objectif. Voir diversification.
• Actifs de plus petite taille. L'ancienne exigence selon laquelle chaque actif réel devait valoir au moins 10 000 000 EUR a été supprimée, de sorte qu'un fonds peut détenir des biens plus modestes.
• Endettement. Selon l'article 16, un ELTIF proposé aux investisseurs de détail peut emprunter jusqu'à 50 % de sa VNI. Un fonds réservé aux investisseurs professionnels peut emprunter jusqu'à 100 % de sa VNI. Auparavant, la limite était de 30 % du capital.
• Remboursements. L'article 18 pose comme règle par défaut que les investisseurs ne peuvent pas demander le remboursement avant la fin de la durée de vie du fonds. Les remboursements en cours de vie ne sont possibles que si le règlement du fonds les prévoit et que les conditions de l'article 18, paragraphe 2, sont remplies.

Il s'agit de plafonds et de conditions légales. La politique propre du fonds peut être plus stricte.

Comment l'effet de levier change-t-il la donne ?

De nombreux fonds immobiliers empruntent pour acheter davantage que ce que permettrait le seul apport des investisseurs. L'effet de levier joue dans les deux sens. Si la valeur du bien augmente davantage que le coût du prêt, les investisseurs gagnent plus. Si les valeurs baissent, si les loyers diminuent ou si le coût des intérêts augmente, la perte est plus importante, car le prêteur est remboursé en premier.

Une illustration simple, qui ne repose sur les données d'aucun fonds : un fonds détient un immeuble financé en partie par les investisseurs et en partie par un prêt. Le prêt doit être remboursé intégralement quelle que soit la valeur de l'immeuble, si bien que toute baisse de cette valeur est supportée entièrement par la part des investisseurs. Cette part baisse donc d'un pourcentage plus élevé que l'immeuble lui-même, avant frais. Le même calcul s'applique aux gains. C'est pourquoi la limite d'endettement, ainsi que le taux et l'échéance des prêts, figurent parmi les premiers éléments à vérifier. L'entrée du glossaire consacrée à l'effet de levier en donne une définition courte.

Quels sont les frais d'un fonds immobilier ?

Les frais se situent à plusieurs niveaux, et ils ne sont pas tous visibles au même endroit.

Les frais réduisent les revenus et leur effet se cumule dans le temps, car les frais de chaque année sont prélevés sur une base qui aurait sinon continué à croître. Le guide des frais explique chaque catégorie et propose un exemple chiffré hypothétique, et le simulateur d'impact des frais vous permet de tester vos propres hypothèses.

Puis-je retirer mon argent d'un fonds immobilier à tout moment ?

En règle générale, non pour un ELTIF. Un immeuble ne peut pas être vendu en un jour sans s'exposer à un prix défavorable, c'est pourquoi la loi protège le portefeuille et les investisseurs restants en limitant les sorties.

• Par défaut, aucun remboursement n'est possible avant la fin de la durée de vie du fonds (article 18, paragraphe 1). Le règlement du fonds doit indiquer la date d'échéance et peut prévoir une prorogation temporaire.
• Les remboursements en cours de vie ne sont possibles que si le règlement du fonds les prévoit et si, entre autres conditions, ils n'interviennent pas avant la fin d'une période de détention minimale, si le gestionnaire peut démontrer à l'autorité compétente qu'il dispose d'une politique de remboursement et d'outils de gestion de la liquidité appropriés, et si les remboursements sont plafonnés à un pourcentage des actifs liquides. Si les demandes dépassent ce plafond, elles sont réduites au prorata, dans le respect de l'égalité de traitement des investisseurs (article 18, paragraphe 2).
• Les investisseurs peuvent toujours opter pour un paiement en espèces. Un paiement en nature n'est possible que si le règlement du fonds le prévoit, que l'investisseur le demande par écrit et qu'aucune restriction ne s'applique au transfert des actifs (article 18, paragraphes 4 et 5).
• Le règlement du fonds ne doit pas empêcher les investisseurs de céder librement leurs parts à des tiers autres que le gestionnaire. Un rapprochement des parts (matching) peut être proposé, mais il n'assure pas une sortie (article 19 et article 30, paragraphe 2).

Les autres fonds immobiliers, qui ne sont pas des ELTIF, peuvent suivre des règles de rachat différentes : lisez donc le règlement de tout fonds que vous envisagez. Le guide de la liquidité explique chaque mécanisme.

Quels sont les principaux risques et limites ?

• Perte en capital. La valeur des biens et les loyers peuvent baisser, et vous pouvez récupérer moins que votre mise.
• Risque d'évaluation. La VNI publiée peut différer des prix de vente réellement obtenables.
• Risque de liquidité. La sortie peut être impossible ou limitée pendant des années.
• Effet de levier et taux d'intérêt. La dette amplifie les pertes et le refinancement peut devenir coûteux.
• Risque locatif et vacance locative. Les revenus dépendent de locataires qui peuvent partir ou ne pas payer.
• Concentration. Un fonds centré sur un secteur, une ville ou un locataire est exposé à leurs difficultés.
• Frais. Plusieurs niveaux de frais réduisent ce qui vous revient.

Le guide des risques traite chacun de ces points en détail.

Comment utiliser ces informations pour évaluer un fonds ?

Posez cinq questions. Que détient exactement le fonds, et à quel point est-il concentré ? Qui évalue les biens, et à quelle fréquence ? Combien emprunte-t-il, et à quelles conditions ? Quels sont les frais complets indiqués dans le DIC et dans le règlement du fonds ? Quand et comment pourrais-je sortir, et dans quelles limites ? Si la documentation ne répond pas clairement, considérez que c'est en soi une information.

Questions fréquentes

Information générale. Ne constitue ni un conseil en investissement ni une évaluation de l'adéquation.

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