Retail parky: co to je a jak je hodnotit jako investici ve fondu

Retail park je obchodní areál složený z několika samostatných, obvykle jednopodlažních prodejen, které sdílejí velké otevřené parkoviště. Nachází se typicky na okraji města nebo u frekventované silnice a zákazník přijíždí autem přímo před vchod konkrétního obchodu. Vlastník vydělává na nájemném od obchodníků. Hodnota retail parku závisí hlavně na návštěvnosti, skladbě nájemců, délce a podmínkách nájemních smluv a na obsazenosti. Mezi hlavní rizika patří konkurence online prodeje, závislost na několika velkých nájemcích a prázdné jednotky. Zda se do retail parků vyplatí investovat, nelze říct obecně: záleží na konkrétním areálu a na tom, jak ho fond spravuje.

Co je retail park?

Retail park patří mezi komerční nemovitosti v segmentu maloobchodu. Na rozdíl od nákupního centra nemá společnou krytou pasáž. Každá prodejna má vlastní vchod z parkoviště a zákazník obvykle navštíví jeden nebo dva obchody a odjede. Stavby bývají jednoduché, s nižšími náklady na provoz společných prostor.

Typickými nájemci jsou prodejny potravin a drogerie, obchody s nábytkem a vybavením domácnosti, elektronikou, sportovními potřebami, oblečením za dostupné ceny, potřebami pro zvířata nebo pro kutily, doplněné o rychlé občerstvení a služby. Obecný úvod do segmentu nabízí článek Komerční nemovitosti.

Jak se retail park liší od nákupního centra?

Obě formy patří do maloobchodu, ale fungují odlišně. Srovnání je obecné a v praxi existuje mnoho přechodných forem.

Žádná z forem není obecně výhodnější. Retail park bývá jednodušší na provoz, ale často závisí na menším počtu nájemců. Nákupní centrum rozkládá příjem mezi více nájemců, ale nese vyšší provozní náročnost.

Z čeho retail park vydělává?

Hlavním zdrojem příjmu je nájemné od obchodníků. Jeho výši a stabilitu ovlivňují tři skupiny faktorů:

Návštěvnost. Obchodníci platí nájem tam, kde mají zákazníky. Rozhoduje dostupnost autem, viditelnost od silnice, velikost spádové oblasti a konkurence dalších obchodních zón v okolí.

Skladba nájemců. Dobře sestavený retail park kombinuje obchody, které se navzájem doplňují. Prodejna potravin přivádí pravidelné návštěvníky, z nichž část zajde i do dalších obchodů. Pokud jeden nájemce odejde, ostatní mohou přijít o část zákazníků.

Podmínky nájmů. Délka smluv, indexace nájemného a rozdělení provozních nákladů určují, jak předvídatelný je příjem vlastníka.

Jak jsou strukturovány nájmy v retail parcích?

Nájemní smlouvy v retail parcích se uzavírají s obchodními firmami a obecně obsahují tyto prvky:

• Délka nájmu: u velkých nájemců bývají smlouvy delší, u menších jednotek kratší. Důležité je, kdy jednotlivé smlouvy končí a zda nekončí mnoho z nich najednou.
• Pevné nájemné s indexací: základní nájemné se často pravidelně upravuje podle dohodnutého indexu.
• Obratová složka: některé smlouvy mohou obsahovat část nájemného vázanou na tržby nájemce. Příjem vlastníka pak částečně kopíruje, jak se obchodu daří.
• Servisní poplatky: náklady na úklid, údržbu parkoviště, osvětlení nebo ostrahu se obvykle přeúčtovávají nájemcům. Co přeúčtovat nelze, snižuje čistý příjem.
• Opce a pobídky: možnost předčasného ukončení nebo období bez nájemného při vstupu mění skutečnou ekonomiku nájmu.

Vztah nájemného a hodnoty vysvětluje článek Výnosnost pronájmu.

Proč fondy investují do retail parků?

Pro realitní fond může být retail park zajímavý z několika důvodů. Jednoduchá konstrukce budov obvykle znamená nižší náklady na provoz a údržbu společných prostor než u krytých obchodních center. Nájemci s cíleným sortimentem, například potravinami nebo potřebami pro domácnost, přivádějí zákazníky pravidelně a nezávisle na volnočasových návycích. Areál s velkým pozemkem a parkovištěm navíc může v budoucnu nabídnout prostor pro přestavbu, rozšíření nebo doplnění jiného využití.

Tyto vlastnosti však nejsou samozřejmé. Každý areál je jiný a jeho výsledek závisí na konkrétních nájemcích, podmínkách smluv, ceně, za kterou ho fond koupil, a na tom, jak aktivně ho správce řídí. Retail park může v portfoliu doplnit jiné segmenty, například kanceláře nebo logistiku, a přispět k rozložení rizika. Sám o sobě ale riziko neodstraňuje.

Jak se retail parky vyrovnávají s online prodejem?

Někteří obchodníci kombinují kamenné prodejny s internetovým prodejem, například jako výdejní místo objednávek nebo místo pro vracení zboží. Prodejna na dostupném místě s parkováním pak může mít pro obchodníka hodnotu i tehdy, když část tržeb plyne z internetu. Pro investora to znamená, že je užitečné vědět, jak hlavní nájemci prodejny využívají a zda jejich model počítá s fyzickou přítomností i do budoucna.

Jaká jsou rizika retail parků?

• Konkurence online prodeje. Část nákupů se přesouvá na internet. Dopad se liší podle sortimentu. Zboží denní potřeby a objemné zboží bývá vůči této změně odolnější než sortiment, který lze snadno objednat a doručit.
• Koncentrace nájemců. Pokud velkou část nájemného platí jeden nebo dva nájemci, jejich odchod nebo potíže výrazně zasáhnou příjem celého areálu.
• Neobsazenost. Prázdná jednotka nevytváří nájemné, snižuje atraktivitu areálu pro zákazníky a vlastník za ni dál nese část nákladů. Pojem vysvětluje heslo neobsazenost.
• Konkurence v lokalitě. Nový obchodní areál v blízkosti může odlákat zákazníky i nájemce.
• Změny dopravy a regulace. Změna dopravního napojení nebo územního plánu může ovlivnit dostupnost a návštěvnost.
• Ocenění a nelikvidita. Hodnota je odhad znalce a areál nelze prodat rychle bez rizika slevy.

Přehled rizik realitních fondů nabízí článek Rizika realitních fondů.

Jak hodnotit retail park jako investor ve fondu?

Jako investor ve fondu nevybíráte jednotlivé obchody, ale můžete posoudit, jak fond s retail parky pracuje. Z dokumentů fondu se snažte zjistit:

1. Jaký podíl portfolia tvoří retail parky a zda je fond rozložen i do jiných segmentů a lokalit.
2. Kdo jsou hlavní nájemci podle odvětví a jak velká část nájemného připadá na ty největší.
3. Kdy končí hlavní nájemní smlouvy a zda se konce smluv nekupí do jednoho období.
4. Jaká je obsazenost a jak dlouho zůstávají volné jednotky prázdné.
5. Jaký sortiment v areálech převažuje a jak citlivý je na online konkurenci.
6. Jak se retail parky oceňují a jaké předpoklady znalec používá. Více v článku Oceňování nemovitostí ve fondech.

U ELTIF navíc platí, že nejvýše 20 % kapitálu může být v jednom reálném aktivu, takže jeden areál nesmí tvořit neomezenou část portfolia. Jak fond funguje, vysvětluje článek Jak funguje realitní fond.

Praktický příklad bez čísel

Fond vlastní retail park, kde hlavním nájemcem je velká prodejna potravin a kolem ní je několik menších obchodů s oblečením a elektronikou. Prodejna potravin přivádí pravidelné zákazníky a má dlouhou smlouvu. Menší obchody mají kratší nájmy a jejich sortiment je víc vystaven online konkurenci. Investor by se měl zeptat, co se stane, pokud jeden z menších nájemců neprodlouží smlouvu: najde fond rychle náhradu, nebo bude jednotka dlouho prázdná? A jak by areál fungoval, kdyby odešel hlavní nájemce? Odpovědi neurčí, zda je investice dobrá, ale ukážou, kde leží riziko.

Nejčastější otázky

Obecná informace. Nejde o investiční poradenství ani posouzení vhodnosti.

Kopírovat odkaz