Parcs d'activités commerciales : fonctionnement et points à vérifier

Un parc d'activités commerciales (retail park) est un ensemble de grandes cellules commerciales de plain-pied, disposées autour d'un parking extérieur commun, généralement en périphérie d'une ville ou le long d'un axe routier principal. Les locataires sont le plus souvent des enseignes nationales vendant des produits du quotidien, de l'équipement de la maison et du jardin, de l'électronique ou des gammes discount, souvent aux côtés d'un magasin alimentaire et de quelques points de restauration. Le propriétaire tire ses revenus des baux conclus avec ces enseignes. La pertinence d'un parc d'activités commerciales au sein d'un fonds dépend de sa fréquentation, de la solidité et de la diversité des locataires, de la durée de leurs baux et de l'exposition de l'emplacement à la concurrence du commerce en ligne et d'autres pôles commerciaux. Il n'existe pas de réponse générale à la question de savoir si les parcs d'activités commerciales sont un bon investissement : chacun doit être évalué selon ses propres caractéristiques.

C'est quoi, un parc d'activités commerciales ?

Contrairement à un centre commercial fermé, un parc d'activités commerciales ne comporte pas de galerie intérieure commune. Chaque cellule dispose de sa propre entrée donnant sur le parking, auquel les clients accèdent en voiture. Les bâtiments sont généralement des structures simples à ossature métallique avec de grands plateaux, ce qui rend la construction et l'entretien relativement simples par rapport aux centres sur plusieurs niveaux. Les parties communes se limitent pour l'essentiel au parking, aux voies d'accès et aux espaces paysagers.

Les parcs d'activités commerciales relèvent du segment commerce de l'immobilier commercial. Ils sont parfois regroupés avec de plus petits centres de proximité articulés autour d'un supermarché. La distinction n'est pas normalisée : lisez donc attentivement la manière dont un fonds décrit ses actifs.

Qui sont les locataires types ?

Les locataires sont pour la plupart des enseignes nationales ou internationales qui ont besoin de surfaces importantes et facilement accessibles. De manière générale, on y trouve :

• des distributeurs alimentaires et des enseignes de hard discount, qui génèrent des visites fréquentes ;
• des enseignes de bricolage, d'ameublement et de jardinage ;
• des magasins d'électronique et d'équipement de la maison ;
• des enseignes discount de mode et de chaussures ;
• des enseignes d'animalerie, de sport et de loisirs ;
• des restaurants rapides, des cafés et des drive.

Une locomotive alimentaire ou discount tend à générer des visites régulières dont profitent les autres locataires. Le mix global compte autant que chaque enseigne prise isolément.

Comment un parc d'activités commerciales génère-t-il des revenus ?

Les revenus proviennent des loyers versés au titre des baux conclus avec les enseignes. Plusieurs facteurs déterminent leur montant et leur régularité :

• Fréquentation. Le nombre de visiteurs conditionne les ventes, et les ventes influencent la décision des locataires de renouveler leur bail ainsi que le loyer qu'ils peuvent supporter.
• Mix de locataires. Un équilibre entre besoins quotidiens, discount et enseignes de destination répartit le risque et rend le parc utile pour davantage de déplacements.
• Conditions des baux. La durée du bail, les options de résiliation anticipée, les révisions de loyer et l'éventuelle indexation façonnent la prévisibilité des revenus. Certains baux comportent une part variable liée au chiffre d'affaires du locataire.
• Charges récupérables. Les charges liées au parking et aux parties communes peuvent être refacturées aux locataires, selon les baux.
• Revenus annexes. Certains parcs perçoivent des revenus de lots détachés, de la publicité ou de la recharge de véhicules électriques, mais ces montants représentent généralement une faible part du total.

Le loyer brut ne correspond pas à ce que conserve le propriétaire. Les charges non récupérables, la vacance locative et les mesures d'accompagnement réduisent le revenu net. Voir rendement locatif.

Quels sont les risques d'un investissement dans un parc d'activités commerciales ?

Certains de ces risques peuvent être partiellement compensés. Un parc doté de locomotives alimentaires et discount dépend moins des dépenses discrétionnaires. Des bâtiments simples peuvent parfois être divisés, regroupés ou adaptés à d'autres usages. Il s'agit de considérations qualitatives, et non de promesses.

Comment sont structurés les baux d'un parc d'activités commerciales ?

Les baux des parcs d'activités commerciales sont généralement des baux commerciaux à durée déterminée, avec un loyer révisé ou indexé en cours de bail et, dans certains cas, des options de résiliation anticipée pour le locataire. Les locataires paient souvent des charges pour les parties communes. Les locomotives peuvent négocier des baux plus longs à des conditions plus favorables en raison de la fréquentation qu'elles apportent. Certains baux contiennent des clauses qui lient les obligations du locataire à la présence d'autres locataires, de sorte que le départ d'une locomotive peut aussi affecter d'autres baux. Pour évaluer un fonds, examinez la durée résiduelle moyenne des baux et la répartition des échéances plutôt que le seul loyer affiché.

Comment évaluer un parc d'activités commerciales détenu par un fonds ?

En tant qu'investisseur dans un fonds, vous n'inspecterez pas chaque cellule, mais vous pouvez poser des questions et lire les rapports :

1. Emplacement et zone de chalandise. Le parc est-il situé sur un axe principal bien desservi, et dessert-il une population locale suffisante ?
2. Liste des locataires. Quelle part des loyers provient des principaux locataires, et dans quels secteurs opèrent-ils ?
3. Échéances des baux. Combien de baux arrivent à terme ou peuvent être résiliés dans les prochaines années ?
4. Vacance. Combien de cellules sont vides, et depuis combien de temps ?
5. Évolution de la fréquentation et des ventes. Le gestionnaire publie-t-il le nombre de visiteurs ou les ventes des locataires, et quelle en est la tendance ?
6. Dépenses d'investissement. Des rénovations, des frais de relocation ou des travaux de performance énergétique sont-ils prévus ?
7. Poids dans le fonds. Quelle part du fonds ce parc représente-t-il ? Pour un ELTIF, pas plus de 20 % du capital ne peut être investi dans un seul actif réel.

Le rapport annuel et le prospectus sont les principales sources. L'outil de liste de contrôle peut vous aider à suivre les réponses.

Un exemple pratique

Un parc d'activités commerciales hypothétique compte une locomotive alimentaire discount, un magasin de bricolage et plusieurs cellules plus petites louées à des enseignes de vêtements, d'animalerie et de restauration rapide. Le locataire de bricolage annonce la fermeture d'un certain nombre de magasins et exerce son option de résiliation anticipée dans ce parc. Le propriétaire se retrouve avec une grande cellule vacante. La fréquentation baisse légèrement, et deux petits locataires demandent des baisses de loyer à l'approche du renouvellement de leur bail. Le propriétaire envisage de diviser la cellule vacante en surfaces plus petites, ce qui exigerait des dépenses d'investissement et du temps. L'exemple montre pourquoi la concentration des locataires et le calendrier des échéances comptent davantage que l'état locatif actuel.

Quelle place pour un parc d'activités commerciales dans un fonds ?

Au sein d'un fonds immobilier diversifié, les parcs d'activités commerciales constituent un segment parmi d'autres. Les associer à des bureaux ou à des actifs logistiques répartit l'exposition entre différents types de locataires, même si tous les segments immobiliers peuvent être affectés par la même conjoncture économique et les mêmes variations de taux d'intérêt. Si le fonds a recours à l'emprunt, les baisses de valeur sont amplifiées pour les investisseurs. Pour un ELTIF commercialisé auprès d'investisseurs de détail, l'endettement est limité à 50 % de la valeur nette d'inventaire (VNI). Voir la diversification dans les fonds immobiliers et les risques des fonds ELTIF.

Questions fréquentes

Information générale. Ne constitue ni un conseil en investissement ni une évaluation de l'adéquation.

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