Retail parkovi kao ulaganje: kako funkcioniraju i koji su rizici

Retail park je skupina samostalnih trgovačkih jedinica koje dijele zajedničko parkiralište, obično smještena uz važnu prometnicu na rubu grada ili uz veće naselje. Za razliku od zatvorenog trgovačkog centra, kupci ulaze u svaku trgovinu izravno s parkirališta. Za vlasnika, pa tako i za fond, prihod dolazi od najamnina, a njegova stabilnost ovisi o posjećenosti, kombinaciji najmoprimaca i uvjetima ugovora. Isplati li se takvo ulaganje ne može se reći općenito: ovisi o konkretnom objektu, lokaciji i najmoprimcima, a glavni rizici su konkurencija internetske trgovine, ovisnost o malom broju najmoprimaca i prazni prostori.

Što je retail park?

Retail park je oblik trgovačke nekretnine koji se nalazi između pojedinačne trgovine i zatvorenog trgovačkog centra. Tipično ga čine prizemne zgrade s nekoliko većih i manjih jedinica, jednostavne konstrukcije, s velikim parkiralištem ispred. Kupci obično dolaze automobilom i ciljano obavljaju kupnju.

Ta jednostavnost ima ekonomsku logiku. Zajednički prostori su mali, nema velikih zatvorenih hodnika i atrija, pa su troškovi održavanja i upravljanja u pravilu niži nego kod zatvorenih centara. Istodobno, posjećenost ovisi o tome nudi li park razloge za dolazak koji kupci ne mogu jednako lako zadovoljiti na internetu. Šire o trgovačkim i drugim poslovnim nekretninama u tekstu poslovne nekretnine.

Tko su tipični najmoprimci?

Najmoprimci u retail parkovima obično pripadaju nekoliko skupina, bez obzira na konkretne marke:

• trgovine prehrambenim proizvodima i robom za svakodnevnu potrošnju, koje privlače redovite dolaske,
• trgovine za dom, vrt i opremanje, kojima trebaju veći prostori i lak utovar robe,
• trgovine s povoljnijom robom i diskontni formati,
• trgovine odjećom, obućom i sportskom opremom,
• usluge, primjerice ljekarne, optičari, ugostiteljski objekti ili prostori za tjelovježbu.

Kombinacija najmoprimaca bitna je jer jedni drugima donose kupce. Trgovina koja privlači česte dolaske, primjerice prehrambena, može povećati posjećenost i ostalih jedinica.

Kako su strukturirani najmovi u retail parkovima?

Ugovori o najmu u retail parkovima obično su poslovni ugovori na određeno vrijeme. Za ulagatelja su važni sljedeći elementi:

• trajanje i preostalo trajanje ugovora, jer o njima ovisi koliko je prihod predvidljiv,
• mogućnost ranijeg raskida, koja može skratiti stvarno trajanje prihoda,
• usklađivanje najamnine, primjerice prema indeksu ili dogovorenom rasporedu,
• raspodjela troškova, odnosno koliko troškova održavanja i upravljanja snose najmoprimci, a koliko vlasnik,
• posebne odredbe, primjerice ograničenja konkurencije unutar parka ili uvjeti vezani uz prisutnost drugih najmoprimaca.

Neki ugovori uz fiksnu najamninu mogu sadržavati i dio vezan uz promet najmoprimca. To može povećati prihod u dobrim razdobljima, ali i smanjiti ga u slabijima.

O čemu ovisi prihod retail parka?

Posjećenost. Što više kupaca dolazi, to su najmoprimci uspješniji i spremniji produljiti ugovore. Posjećenost ovisi o lokaciji, prometnoj dostupnosti, broju stanovnika u okolici i konkurenciji.

Kombinacija najmoprimaca. Dobro složen park nudi razloge za čest i raznolik dolazak. Ako park ovisi o jednom velikom najmoprimcu, njegov odlazak može smanjiti posjećenost cijelog parka.

Uvjeti najma. Duljina ugovora, usklađivanje najamnine i raspodjela troškova određuju koliko prihoda stvarno ostaje vlasniku.

Popunjenost. Prazne jedinice ne donose najamninu, a mogu i smanjiti privlačnost parka za kupce i ostale najmoprimce. Pojam objašnjava natuknica nepopunjenost.

Koji su rizici retail parkova?

Tablica je kvalitativna i služi za strukturirano razmišljanje o riziku, a ne za ocjenu je li retail park dobar ili loš oblik ulaganja.

Nijedan od tih rizika nije presudan sam za sebe. Rizik retail parka proizlazi iz njihove kombinacije i iz toga koliko je park otporan ako se ostvari više njih istodobno.

Kako retail park procijeniti kao ulagatelj u fondu?

Ulagatelj u fondu ne bira pojedinačne nekretnine, ali može procijeniti kako fond pristupa ovoj vrsti imovine. Korisna pitanja su:

1. Koliki dio portfelja fonda čine retail parkovi i drugi trgovački prostori?
2. Koliko različitih objekata fond ima i na koliko lokacija?
3. Koliki dio najamnine dolazi od najvećih najmoprimaca?
4. Kakav je raspored isteka ugovora o najmu?
5. Kolika je popunjenost i kako se mijenjala?
6. Kako se objekti procjenjuju i koliko je često?
7. Koristi li fond zaduženje za financiranje tih objekata?

Kod ELTIF-a vrijedi zakonsko ograničenje da najviše 20 % kapitala smije biti u jednoj realnoj imovini (članak 13. stavak 2. točka (b) Uredbe o ELTIF-u). Reformom ELTIF 2.0 ukinut je zahtjev da pojedinačna realna imovina vrijedi najmanje 10 000 000 EUR, pa fond može držati i manje objekte. Zakonska granica ipak ne zamjenjuje analizu: fond može poštovati granicu i istodobno biti jako izložen jednoj vrsti nekretnina ili jednoj regiji. O raspršenosti više u tekstu diversifikacija nekretninskog portfelja.

Praktični primjer: dva retail parka

Primjer je hipotetski i ne opisuje stvarne objekte. Fond ima dva retail parka sličnih procijenjenih vrijednosti. Prvi ima mnogo manjih najmoprimaca iz različitih skupina, ugovore koji ističu u različitim godinama i nekoliko praznih jedinica. Drugi je potpuno popunjen, ali većinu prihoda donosi jedan veliki najmoprimac čiji ugovor ističe za nekoliko godina.

Na prvi pogled drugi park izgleda stabilnije, jer nema praznih prostora. Ipak, njegov je prihod osjetljiviji na odluku jednog najmoprimca. Prvi park ima stalan, ali raspršen rizik praznih jedinica. Nijedan nije jednoznačno bolji: ulagatelj treba razumjeti koji je rizik prihvatljiviji za njegov plan i kako ga upravitelj namjerava smanjiti.

Kako se retail park razlikuje od trgovačkog centra i pojedinačnog lokala?

Pojedinačni lokal u gradu ovisi o jednom najmoprimcu i o prolaznicima u ulici. Zatvoreni trgovački centar nudi mnogo najmoprimaca pod jednim krovom, ali ima velike zajedničke prostore, više troškove upravljanja i složeniju ponudu, primjerice ugostiteljstvo i zabavu. Retail park je između ta dva oblika: ima više najmoprimaca nego lokal, ali jednostavniju zgradu i manje zajedničkih prostora nego centar.

Za ulagatelja ta razlika znači i drukčiji profil rizika. Retail park je manje ovisan o doživljaju i boravku kupaca, a više o praktičnosti, dostupnosti automobilom i ponudi za svakodnevne potrebe. Ako se navike kupaca promijene, primjerice prema većoj dostavi kući ili manjem korištenju automobila, to može utjecati na posjećenost. Zato je za procjenu važno razumjeti zašto kupci dolaze baš u taj park i koliko je taj razlog otporan na promjene.

Zašto visoka najamnina nije uvijek dobar znak?

Ako retail park donosi visoku najamninu u odnosu na svoju cijenu, to može značiti dobru kupnju, ali i to da tržište u objekt ugrađuje veći rizik, primjerice kratke preostale ugovore ili slabiju lokaciju. Odnos najamnine i vrijednosti objašnjava tekst prinos od najma. Ukupni rezultat fonda uz to ovisi o promjeni vrijednosti, troškovima i zaduženosti. Detaljniji pregled rizika daje tekst rizici nekretninskih fondova.

Ovaj tekst je edukativan i nije investicijski savjet.

Česta pitanja

Opće informacije. Nije investicijski savjet niti procjena primjerenosti.

Kopiraj poveznicu