Fachmarktzentren als Geldanlage: Mieter, Erträge, Risiken

Ein Fachmarktzentrum (im Englischen Retail Park) ist eine Gruppe großflächiger Einzelhandelsgeschäfte, meist ebenerdig, mit gemeinsamem Parkplatz und guter Erreichbarkeit mit dem Auto, häufig am Stadtrand oder an Ausfallstraßen. Typische Mieter sind Lebensmittelmärkte, Drogerien, Bau- und Gartenmärkte, Textil- und Schuhdiscounter oder Elektronikmärkte. Der Ertrag für den Eigentümer stammt aus den Mieten. Ob er stabil bleibt, hängt von Kundenfrequenz, Mietermix und Vertragslaufzeiten ab. Die wichtigsten Risiken sind die Konkurrenz durch den Onlinehandel, die Abhängigkeit von wenigen großen Mietern und Leerstand.

Dieser Beitrag erklärt, wie Fachmarktzentren funktionieren und worauf Sie als Anleger in einem Fonds achten sollten. Er nennt keine Marktdaten oder Markennamen und ist keine Anlageempfehlung.

Was ist ein Fachmarktzentrum?

Ein Fachmarktzentrum unterscheidet sich von einem Einkaufszentrum vor allem durch seine einfache Bauweise. Statt einer geschlossenen Mall mit Gängen, Rolltreppen und aufwendiger Gestaltung gibt es nebeneinanderliegende Märkte mit eigenem Eingang vom Parkplatz aus. Gemeinschaftsflächen sind gering, die Betriebskosten meist überschaubar. Kunden fahren gezielt hin, erledigen ihre Einkäufe und fahren wieder.

Die Tabelle beschreibt typische Merkmale. Einzelne Objekte können abweichen. Einordnung in den Gesamtmarkt bietet der Beitrag Gewerbeimmobilien als Geldanlage.

Welche Mieter sind typisch für Fachmarktzentren?

Das Rückgrat bilden oft Händler des täglichen Bedarfs: Lebensmittelmärkte, Discounter und Drogerien. Sie ziehen regelmäßig Kunden an, auch in wirtschaftlich schwächeren Zeiten. Hinzu kommen Fachmärkte mit größeren Flächen, etwa für Baubedarf, Garten, Möbel, Tierbedarf, Elektronik, Sport oder Bekleidung zu günstigen Preisen. Manchmal ergänzen Dienstleister wie Fitnessstudios, Schnellrestaurants oder Tankstellen das Angebot.

Große Mieter, die Kunden anziehen, heißen Ankermieter. Sie sind für das Funktionieren des Standorts besonders wichtig, weil kleinere Mieter von deren Kundenstrom profitieren. Zieht ein Ankermieter aus, kann das die Frequenz für alle anderen senken.

Wie sind die Mietverträge in Fachmarktzentren aufgebaut?

Mietverträge mit Fachmärkten laufen typischerweise über eine feste Dauer und enthalten oft Verlängerungsoptionen für den Mieter. Eine Indexierung koppelt die Miete in vielen Fällen an einen Preisindex. Manche Verträge enthalten neben der festen Miete einen umsatzabhängigen Teil. Wie Betriebskosten verteilt werden und wer welche Instandhaltung trägt, ist Verhandlungssache.

Für Anleger sind drei Punkte entscheidend: Wie lange laufen die Verträge der wichtigsten Mieter noch? Gibt es Sonderkündigungsrechte, etwa wenn ein Ankermieter auszieht? Und wie viel Verhandlungsmacht haben große Mieter bei einer Verlängerung? Starke Mieter können bei Vertragsende bessere Konditionen oder Zuschüsse für Umbauten verlangen.

Wovon hängen die Erträge eines Fachmarktzentrums ab?

• Kundenfrequenz: Ohne regelmäßige Besucher setzen die Mieter wenig um und verlängern ihre Verträge seltener.
• Mietermix: Eine Mischung aus Nahversorgung und Fachmärkten verschiedener Branchen verteilt das Risiko und schafft Gründe für wiederholte Besuche.
• Einzugsgebiet: Bevölkerung, Kaufkraft und Konkurrenzstandorte im Umkreis bestimmen, wie viele Kunden realistisch kommen.
• Erreichbarkeit: Lage an wichtigen Straßen, ausreichende Parkplätze und gute Sichtbarkeit.
• Mietvertragskonditionen: Laufzeit, Indexierung, Kostenumlage und Anreize bei Neuvermietung.
• Zustand des Objekts: Auch einfache Gebäude brauchen Pflege, Dachsanierungen und Modernisierung der Technik.

Wie sich aus Miete und Kaufpreis eine Rendite berechnet und warum diese nicht dem Fondsertrag entspricht, erklärt Mietrendite berechnen.

Warum spielt die Nahversorgung eine so große Rolle?

Viele Fachmarktzentren werden um Händler des täglichen Bedarfs herum geplant. Der Grund ist einfach: Lebensmittel, Drogerieartikel und ähnliche Waren kaufen Menschen regelmäßig und meist vor Ort. Solche Mieter sorgen für wiederkehrende Besuche, von denen auch die übrigen Fachmärkte profitieren. Ein Standort, an dem Kunden mehrmals pro Woche vorbeikommen, ist für Mieter mit selteneren Einkäufen attraktiver als ein Standort, den Kunden nur gelegentlich ansteuern.

Für Anleger bedeutet das: Der Mietermix ist nicht nur eine Liste von Namen, sondern ein Zusammenspiel. Fehlt der Frequenzbringer, kann das ganze Zentrum leiden. Umgekehrt kann ein gut abgestimmter Mix den Standort widerstandsfähiger machen, auch wenn einzelne Branchen schwächeln. Eine Zusage über künftige Erträge ist das nicht. Auch Händler des täglichen Bedarfs können ihre Filialnetze umbauen, Flächen verkleinern oder neue Formate entwickeln, etwa kleinere Märkte in Wohngebieten oder Abholstationen für online bestellte Waren.

Wie wirken sich Umbauten und Neupositionierung aus?

Fachmarktzentren werden im Laufe der Zeit oft angepasst. Eigentümer teilen große Flächen, legen kleine zusammen, ergänzen Gastronomie oder Dienstleister oder modernisieren Fassaden, Parkplätze und Beleuchtung. Solche Maßnahmen können einen Standort beleben und neue Mieter anziehen. Sie kosten aber Geld, können vorübergehend Mieteinnahmen kosten und gelingen nicht immer. In den Berichten eines Fonds sollten geplante Umbauten, ihre Finanzierung und ihr Fortschritt nachvollziehbar dargestellt sein.

Welche Risiken haben Fachmarktzentren?

Onlinehandel. Je leichter sich Waren einer Branche online kaufen lassen, desto stärker steht der stationäre Handel unter Druck. Händler des täglichen Bedarfs und Sortimente, die Kunden gern sehen oder sofort mitnehmen, gelten als weniger betroffen. Diese Einschätzung kann sich mit der Zeit ändern.

Mieterkonzentration. Wenige große Mieter tragen oft einen erheblichen Teil der Mieteinnahmen. Gerät einer davon in Schwierigkeiten oder verkleinert sein Filialnetz, fehlen Einnahmen, und die Neuvermietung großer Flächen kann dauern.

Leerstand. Leere Flächen bringen keine Miete und senken die Attraktivität für Kunden und übrige Mieter. Nicht umlegbare Kosten trägt der Eigentümer.

Standortkonkurrenz. Ein neues Zentrum in der Nähe kann Kunden abziehen.

Planungsrecht. Genehmigungen und Vorgaben für großflächigen Einzelhandel beeinflussen, was an einem Standort möglich ist. Änderungen können Chancen oder Einschränkungen bringen.

Bewertung und Liquidität. Der Wert ist eine Schätzung, und ein Verkauf kann Zeit brauchen. Eine Gesamtübersicht bietet Risiken von Immobilienfonds.

Wie halten Fonds Fachmarktzentren?

Fonds erwerben Fachmarktzentren meist direkt oder über Objektgesellschaften. Ein Verwalter kümmert sich um Vermietung, Instandhaltung und Kontakt zu den Mietern. Bei einem ELTIF gelten EU-weite Grenzen: Höchstens 20 % des Kapitals dürfen in einem einzelnen Sachwert liegen, und mindestens 55 % müssen in berechtigte Anlagen fließen (Art. 13 der Verordnung (EU) 2015/760 in der Fassung von ELTIF 2.0). Seit ELTIF 2.0 gibt es keine Mindestgröße von 10 000 000 EUR je Sachwert mehr, sodass auch kleinere Objekte infrage kommen. Ein ELTIF, der Privatanlegern angeboten werden kann, darf bis zu 50 % seines Nettoinventarwerts an Krediten aufnehmen.

Ein Fonds mit mehreren Fachmarktzentren an verschiedenen Standorten verteilt das Risiko einzelner Objekte. Hält er aber nur Handelsimmobilien, bleibt er dem Strukturwandel im Handel insgesamt ausgesetzt. Mehr dazu in Streuung im Immobilienfonds.

Wie bewerte ich ein Fachmarktzentrum als Fondsanleger?

Ein Beispiel ohne Zahlen: Ein Fonds hält ein Fachmarktzentrum mit einem Lebensmittelmarkt als Ankermieter und mehreren Fachmärkten. Im Jahresbericht sehen Sie, dass der Vertrag des Ankermieters in absehbarer Zeit ausläuft und einige kleinere Mieter ein Sonderkündigungsrecht für den Fall seines Auszugs haben. Damit hängt ein großer Teil der Erträge an einer einzigen Verhandlung. Das muss nicht schlecht ausgehen, ist aber ein Risiko, das Sie kennen sollten.

Prüfen Sie in den Unterlagen:

1. Welcher Anteil der Mieten stammt von den größten Mietern?
2. Wann laufen deren Verträge aus, und gibt es Verlängerungsoptionen oder Sonderkündigungsrechte?
3. Wie stark ist der Mietermix auf Nahversorgung ausgerichtet?
4. Wie hoch ist der Leerstand, und wie lange stehen Flächen schon leer?
5. Welche Investitionen in das Objekt sind geplant?
6. Wie ist das Objekt im Fondsportfolio gewichtet?

Für die Gesamtprüfung hilft das Checklisten-Werkzeug.

Häufige Fragen

Allgemeine Information. Keine Anlageberatung und keine Geeignetheitsprüfung.

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