Wie funktioniert ein Immobilienfonds? Ertrag, Bewertung, Ausstieg

Ein Immobilienfonds sammelt Geld vieler Anleger ein, kauft damit Immobilien oder Beteiligungen an Immobilien und vermietet sie. Die Mieten abzüglich der Kosten fließen als Erträge an die Anleger. Zusätzlich kann der Wert der Objekte steigen oder fallen. Weil Immobilien nicht täglich gehandelt werden, beruht der Anteilswert auf Bewertungen unabhängiger Gutachter und ist eine Schätzung. Bei einem ELTIF ist ein Ausstieg vor Laufzeitende grundsätzlich ausgeschlossen. Danach hängt er von den Fondsregeln ab.

Im Folgenden sehen Sie Schritt für Schritt, wie das Modell funktioniert, woher Erträge stammen, wer bewertet, welche Kosten anfallen und worauf Sie vor einer Anlage achten sollten. Der Beitrag ist Information und keine Anlageempfehlung.

Wie funktioniert ein Immobilienfonds im Ablauf?

Der Ablauf ist bei fast allen Immobilienfonds ähnlich:

1. Kapital einsammeln. Der Verwalter legt einen Fonds mit einer Anlagestrategie auf, etwa Fachmarktzentren, Logistik oder Büros, und nimmt Geld von Anlegern auf.
2. Objekte auswählen und kaufen. Der Verwalter prüft Standort, Mieter, Mietverträge, Zustand und Preis. Er kann Objekte direkt halten oder über Objektgesellschaften.
3. Vermieten und bewirtschaften. Mieter zahlen Miete. Der Fonds trägt Instandhaltung, Verwaltung, Versicherung und weitere Betriebskosten, soweit sie nicht auf Mieter umgelegt werden.
4. Bewerten. Unabhängige Gutachter schätzen die Werte der Objekte. Daraus ergibt sich der Nettoinventarwert (NAV) des Fonds.
5. Ausschütten und halten. Die laufenden Überschüsse werden ganz oder teilweise ausgeschüttet oder im Fonds belassen, je nach Fondsregeln.
6. Verkaufen und abwickeln. Gegen Ende der Laufzeit verkauft der Verwalter Objekte, der Erlös geht an die Anleger.

Bei einem ELTIF mit Immobilienstrategie kommen gesetzliche Leitplanken hinzu, die in den folgenden Abschnitten erläutert werden. Was ein ELTIF grundsätzlich ist, erklärt der Beitrag Was ist ein ELTIF?.

Welche Rolle spielen reale Vermögenswerte und die gesetzlichen Grenzen?

Immobilien zählen zu den realen Vermögenswerten, auf die ELTIF ausgerichtet sind. Nach Art. 13 Abs. 1 der ELTIF-Verordnung in der Fassung von ELTIF 2.0 muss ein ELTIF mindestens 55 % seines Kapitals in zulässige Anlagen investieren. Eine Mindestgröße einzelner Objekte gibt es seit ELTIF 2.0 nicht mehr: Die frühere Anforderung, dass ein reales Vermögensobjekt mindestens 10.000.000 EUR wert sein muss, wurde abgeschafft (Erwägungsgrund 14 der Verordnung 2023/606). Dadurch können auch mittelgroße Objekte infrage kommen.

Zur Streuung gilt: Höchstens 20 % des Kapitals dürfen in ein einzelnes reales Vermögensobjekt fließen (Art. 13 Abs. 2 Buchst. b). In der Praxis kann ein Fonds mit wenigen Objekten also stark von einzelnen Gebäuden, Mietern oder Standorten abhängen, selbst wenn er die Grenze einhält. Fragen Sie deshalb immer nach der tatsächlichen Verteilung nach Objekt, Mieter, Region und Nutzungsart. Der Fachbegriff dafür ist Diversifikation.

Eine Besonderheit betrifft die Phase der Abwicklung: Beginnt der ELTIF nach Laufzeitende, Vermögenswerte zu verkaufen, um Anleger auszuzahlen, gelten die Anforderungen an Portfoliozusammensetzung und Streuung nicht mehr (Art. 17 Abs. 1). In dieser Auszahlungsphase kann sich das Portfolio also auch aus gesetzlichem Grund stärker verändern.

Wie verdient ein Immobilienfonds Geld?

Es gibt zwei getrennte Ertragsquellen, die man nicht vermischen sollte:

• Laufende Erträge aus Mieten, abzüglich Bewirtschaftungskosten, Verwaltungskosten, Zinsen und gegebenenfalls Steuern. Sie können ausgeschüttet werden, müssen es aber nicht. Eine Ausschüttung hängt von Mieteingängen, Leerstand und den Beschlüssen des Verwalters ab.
• Wertveränderungen der Objekte. Steigt der geschätzte Wert, erhöht sich der NAV, fällt er, sinkt er. Realisiert ist ein Wertgewinn erst, wenn Objekte verkauft werden.

Beide Quellen können sich gegenläufig entwickeln. Ein Fonds kann Mieten ausschütten, während der NAV sinkt. Umgekehrt kann der NAV steigen, obwohl wenig ausgeschüttet wird. Betrachten Sie deshalb den Gesamtertrag nach Kosten, nicht nur die Ausschüttung.

Wie wirkt Fremdfinanzierung bei Immobilienfonds?

Viele Immobilienfonds nehmen Kredite auf, um mehr Objekte zu erwerben, als das Eigenkapital der Anleger erlauben würde. Diese Hebelwirkung funktioniert in beide Richtungen: Liegen die Erträge der Objekte über den Finanzierungskosten, steigt der Ertrag auf das Anlegerkapital. Sinken Objektwerte oder Mieten oder steigen die Zinsen, schlägt der Hebel in die Gegenrichtung und verstärkt Verluste.

Bei ELTIF ist die Fremdfinanzierung auf höchstens 50 % des Nettoinventarwerts begrenzt, wenn der Fonds an Privatanleger vertrieben werden darf. Bei Fonds, die ausschließlich professionellen Anlegern angeboten werden, sind es höchstens 100 % (Art. 16 Abs. 1 Buchst. a). Vor ELTIF 2.0 galt eine Grenze von 30 % des Kapitals. Eine Grenze ist keine Empfehlung: Wie viel Hebel ein konkreter Fonds nutzt, steht in den Fondsunterlagen. Fragen Sie auch nach Laufzeit, Zinsbindung und Refinanzierungsterminen der Kredite.

Wer bewertet die Immobilien im Fonds und warum ist der NAV eine Schätzung?

Immobilien haben keinen Börsenkurs. Ihr Wert wird geschätzt, in der Regel mit anerkannten Verfahren wie dem Vergleichswert-, Ertragswert- oder Discounted-Cash-Flow-Verfahren. Die Bewertung durch unabhängige Gutachter soll verhindern, dass der Verwalter selbst die Werte festlegt. Die Rolle der Gutachter erklärt das Glossar unter Bewertung durch Gutachter.

Ein Gutachten bleibt eine fachliche Einschätzung zu einem Stichtag. Es hängt von Annahmen zu Mieten, Leerstand, Zinsniveau und Marktpreisen ab. Die Folgen für Anleger:

• Der NAV wird nicht täglich neu berechnet wie ein Börsenkurs und kann Marktveränderungen verzögert abbilden.
• Der tatsächliche Verkaufspreis eines Objekts kann vom Gutachterwert abweichen.
• Wer Anteile zu einem bestimmten NAV zurückgibt oder erwirbt, zahlt oder erhält einen geschätzten Wert, keinen Marktpreis.

Prüfen Sie, wie oft bewertet wird, wer die Gutachter sind, ob sie unabhängig vom Verwalter arbeiten und wie der NAV im Fondsbericht dargestellt wird.

Welche Kosten hat ein Immobilienfonds?

Kosten fallen auf mehreren Ebenen an. Die genaue Höhe steht im Basisinformationsblatt (KID), im Prospekt und in den Anlagebedingungen, hier werden keine Zahlen genannt:

• Beim Einstieg: mögliche Ausgabeaufschläge oder Einstiegskosten.
• Laufend auf Fondsebene: Verwaltungsvergütung, Vergütung der Verwahrstelle, Prüfung, Bewertung, Vertrieb.
• Auf Objektebene: Instandhaltung, Hausverwaltung, Vermietungskosten, Versicherung, Nebenkosten bei Leerstand. Teile davon sind im Fondsergebnis schon abgezogen, bevor die Kostenkennzahl berechnet wird.
• Bei Kauf und Verkauf: Transaktionskosten, Maklerprovisionen, Nebenkosten des Erwerbs.
• Erfolgsabhängig: Performance Fees, falls vorgesehen.
• Beim Ausstieg: mögliche Rücknahmeabschläge.

Wie sich Kosten über Jahre auswirken, zeigt der Beitrag ELTIF Kosten und Gebühren, mit einem hypothetischen Rechenbeispiel. Mit dem Kostenrechner können Sie eigene Annahmen durchspielen.

Kann ich jederzeit aus einem Immobilienfonds aussteigen?

Bei einem ELTIF nicht: Anleger können vor dem Ende der Laufzeit keine Rücknahme verlangen. Rücknahmen sind erst ab dem Tag nach Laufzeitende möglich. Die Fondsregeln müssen das Laufzeitende klar nennen und können eine zeitweise Verlängerung vorsehen (Art. 18 Abs. 1).

Rücknahmen während der Laufzeit gibt es nur, wenn die Fondsregeln sie erlauben und zusätzlich unter anderem gilt: Sie erfolgen nicht vor Ende einer Mindesthaltedauer, der Verwalter kann der Aufsicht eine angemessene Rücknahmepolitik und geeignete Liquiditätssteuerungsinstrumente nachweisen, und die Rücknahmen sind auf einen Prozentsatz der Fondsvermögenswerte begrenzt. Übersteigen die Anträge diese Grenze, werden sie anteilig gekürzt, unter Gleichbehandlung der Anleger (Art. 18 Abs. 2). Zusätzlich dürfen Anleger Anteile frei an Dritte übertragen, mit Ausnahme des Verwalters (Art. 19 Abs. 2). Ein mögliches Matching von Anteilen begründet keinen Anspruch auf Ausstieg (Art. 30 Abs. 2).

Warum das so konstruiert ist, liegt in der Natur des Geschäfts: Gebäude lassen sich nicht in Tagen verkaufen, ohne Preisabschläge hinzunehmen. Alle Details stehen im Beitrag ELTIF Liquidität und Rücknahme.

Ein vereinfachtes Beispiel

Das Beispiel ist rein illustrativ, die Zahlen sind frei gewählt und beschreiben keinen realen Fonds. Ein Fonds besitzt ein Fachmarktzentrum mit mehreren Mietern. Fällt ein größerer Mieter aus und das Objekt steht teilweise leer, sinken die Mieteinnahmen. Gleichzeitig laufen Zinsen und Betriebskosten weiter. Der Gutachter setzt bei der nächsten Bewertung niedrigere Mieten an, der Objektwert und damit der NAV sinken. Weil das Objekt teilweise fremdfinanziert ist, wirkt sich der Wertrückgang prozentual stärker auf das Eigenkapital der Anleger aus als auf den Objektwert. Ein Verkauf wäre in dieser Lage nur mit Abschlag möglich. Genau dieses Zusammenspiel aus Mieter, Bewertung, Hebel und Ausstiegsmöglichkeit sollten Sie bei jedem Fonds durchdenken.

Worauf achte ich vor einer Anlage?

• Strategie und Objekte: Welche Nutzungsarten, Regionen und Mieter? Wie hoch ist die größte Einzelposition?
• Hebel: Wie hoch ist die aktuelle Fremdfinanzierung gemessen am NAV, und wann laufen Kredite aus?
• Bewertung: Wer bewertet, wie oft, nach welchen Verfahren?
• Kosten: Alle Ebenen, nicht nur die laufenden Kosten im KID.
• Laufzeit und Rücknahme: Laufzeitende, Verlängerungsoption, Mindesthaltedauer, Kürzungsregeln.
• Beteiligte: Verwalter, Verwahrstelle, Vertriebspartner (siehe auch den Beitrag zur Anbieterprüfung).
• Eigene Lage: Brauchen Sie das Geld während der Laufzeit?

Für Privatanleger gilt außerdem: Ein ELTIF darf nur nach einer Geeignetheitsprüfung nach MiFID II und mit Geeignetheitserklärung angeboten werden (Art. 30 Abs. 1). Eine Alternative zum Fonds ist der direkte Kauf einer Wohnung, den der Beitrag Immobilienfonds oder vermietete Wohnung vergleicht.

Häufige Fragen

Allgemeine Information. Keine Anlageberatung und keine Geeignetheitsprüfung.

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