Jak funguje realitní fond: krok za krokem a na co si dát pozor

Realitní fond je kolektivní investice, v níž se peníze mnoha investorů spojí a společně se z nich nakupují nemovitosti, například kanceláře, sklady, obchodní centra nebo retail parky. Fond nemovitosti pronajímá, vybírá nájemné, hradí provozní náklady a výsledek promítá do hodnoty podílů. Hodnota podílu není cena z burzy, ale odhad opřený o ocenění znalce, a výstup z investice bývá omezený. Tento text popisuje celý řetězec od vložení peněz po jejich vyplacení.

Jak realitní fond funguje krok za krokem?

1. Investoři vloží peníze do fondu a získají podíly.
2. Správce fondu podle statutu vybírá nemovitosti, vyjednává nákup a řídí pronájem.
3. Nájemci platí nájemné. Z něj se hradí provozní náklady, úroky z úvěrů a poplatky.
4. Znalec pravidelně oceňuje nemovitosti a z ocenění se odvozuje čistá hodnota aktiv (NAV).
5. Fond vyplácí výnosy, pokud to pravidla dovolují, nebo je reinvestuje.
6. Investor se k penězům dostane odkupem, převodem podílu, nebo po konci životnosti fondu, když jsou nemovitosti prodány.

Pokud je fond veden jako ELTIF, vztahují se na něj ještě pravidla evropského nařízení. Základní vysvětlení najdete v článku co je ELTIF.

Z čeho realitní fond vydělává?

Zdroje výnosu jsou dva a je užitečné je odlišovat.

Příjem z provozu. Jde o nájemné po odečtení provozních nákladů, daní, údržby a úroků. Je to průběžná složka. Závisí na obsazenosti, délce nájemních smluv, platební morálce nájemců a na tom, jak se nájemné vyvíjí.

Změna hodnoty nemovitostí. Pokud se ocenění nemovitostí zvýší, roste NAV a tím i hodnota podílu. Pokud klesne, hodnota podílu se sníží. Tato změna se realizuje teprve při prodeji nemovitosti nebo při odkupu podílu, do té doby jde o oceňovací údaj.

Obě složky se mohou vyvíjet odlišně. Fond může vyplácet stabilní příjem z nájmů, zatímco hodnota podílu klesá, nebo naopak. Při porovnání produktů proto nestačí jedno procento. Zajímá vás, z čeho se skládá a jaký je podíl nákladů a pákového efektu. Čistá hodnota aktiv (NAV) je hodnota majetku fondu po odečtení závazků, přepočtená na podíl.

Jaké nemovitosti může fond držet a jak se řídí rozložení?

Termín reálná aktiva zahrnuje fyzický majetek, například budovy, pozemky nebo infrastrukturu. U ELTIF zrušila novela požadavek, aby jednotlivé reálné aktivum mělo hodnotu alespoň 10 000 000 EUR (odůvodnění 14 nařízení 2023/606). Fond tak může držet i menší nemovitosti.

Zároveň platí pravidla koncentrace. ELTIF investuje alespoň 55 % kapitálu do oprávněných investičních aktiv a nejvýše 20 % kapitálu smí být v jednom reálném aktivu (čl. 13 odst. 1 a 2 nařízení o ELTIF ve znění ELTIF 2.0). Příklad: ze sta jednotek kapitálu smí být v jedné budově nejvýše dvacet. Je to ochrana proti situaci, kdy by problém jediné nemovitosti poškodil celý fond. Tomu se říká diverzifikace.

Diverzifikace nemá jen jednu dimenzi. Mnoho různých budov ve stejném městě, od stejného typu nájemců, přesto sdílí stejné riziko. Při čtení statutu proto sledujte i rozložení podle regionu, typu nemovitosti, nájemců a splatnosti nájemních smluv.

Jak se používá pákový efekt?

Fond si může půjčit peníze a koupit za ně větší portfolio, než by dovolil čistý kapitál. Tomu se říká pákový efekt. Pokud nemovitosti rostou nebo vynášejí víc než úrok z úvěru, páka zvyšuje výsledek. Pokud klesají, páka ztrátu zvětšuje a úvěr se musí splácet bez ohledu na obsazenost.

Zadlužení (půjčení hotovosti) je u ELTIF nejvýše 50 % NAV, pokud ho lze nabízet retailovým investorům, a nejvýše 100 % NAV u ELTIF nabízených výhradně profesionálním investorům (čl. 16 odst. 1 písm. a) nařízení o ELTIF ve znění ELTIF 2.0). Dříve platilo omezení na 30 % kapitálu. Limit je horní hranice, nikoli doporučení. Skutečné zadlužení konkrétního fondu najdete v prospektu a výročních zprávách. Pojem popisuje heslo pákový efekt.

Praktický příklad bez čísel reálného fondu: dva fondy mají stejné nemovitosti. Jeden je financován jen z vlastního kapitálu, druhý využívá úvěr. Při poklesu ocenění se u druhého fondu sníží NAV výrazněji, protože dluh zůstává stejný, a navíc roste podíl nákladů na úroky.

Kdo oceňuje nemovitosti ve fondu a proč je NAV odhad?

Nemovitosti se neobchodují denně a nemají jednotnou tržní cenu. Správce proto využívá nezávislého znalce, který hodnotu odvozuje například z nájemních příjmů, porovnatelných obchodů a tržních výnosových měr. Za správné ocenění odpovídá správce alternativních investičních fondů (AIFM), který podle směrnice 2011/61/EU dodržuje organizační pravidla včetně předcházení střetům zájmů. Z toho plynou tři důsledky:

• NAV je odhad, ne zaručená prodejní cena. Skutečný prodej se může od ocenění lišit.
• Ocenění se provádí v určitých intervalech, proto NAV nekolísá den ode dne jako cena akcie. Klidná křivka neznamená nižší riziko, jen méně častý údaj.
• Ocenění se může zpožďovat za trhem. Pokud ceny nemovitostí klesají, může se pokles do NAV promítnout až později.

Při čtení dokumentace hledejte, jak často se oceňuje, kdo ocenění zadává, zda je znalec nezávislý a jak se řeší spory o hodnotu.

Jaké náklady má realitní fond?

Náklady se skládají do vrstev a jen část je vidět na první pohled.

Různé fondy ukazují náklady odlišně, proto požádejte distributora o úplný přehled, včetně vrstev, které nejsou v jednom čísle v KID. Jak se poplatky skládají v čase, ukazuje článek o poplatcích a kalkulačka dopadu poplatků.

Mohu vybrat peníze z realitního fondu kdykoli?

Zpravidla ne. U ELTIF nemohou investoři žádat odkup před koncem životnosti fondu a odkupy jsou možné od dne následujícího po jejím konci (čl. 18 odst. 1). Pravidla musí uvést datum konce životnosti a mohou připustit její dočasné prodloužení.

Odkupy během životnosti jsou možné, jen pokud to pravidla ELTIF dovolují a zároveň platí podmínky podle čl. 18 odst. 2: odkup se neposkytne před koncem minimální doby držení, správce umí orgánu dohledu prokázat vhodnou politiku odkupů a nástroje řízení likvidity, politika jasně uvádí postupy a podmínky, odkupy jsou omezeny na procento likvidních aktiv a při převisu žádostí se krátí poměrně (pro rata) při rovném zacházení s investory.

Investor má vždy možnost vyplacení v penězích. Vyplacení v naturáliích je možné jen při splnění podmínek, mimo jiné pokud to pravidla nabízejí, investor o to písemně požádá a převodu aktiv nic nebrání (čl. 18 odst. 4 a 5). Podíly lze také volně převádět na třetí strany, s výjimkou správce (čl. 19 odst. 2), ale možnost párování (matching) výstup nezaručuje. Podrobněji článek o likviditě.

Po skončení životnosti fond prodává aktiva, aby investory vyplatil. Požadavky na složení portfolia a diverzifikaci se přitom přestanou uplatňovat (čl. 17 odst. 1). Prodej může trvat a výtěžek se může lišit od posledního ocenění.

Jaká jsou hlavní rizika?

Hodnota podílu může klesnout, výnos není zaručen a při pákovém efektu se ztráta může zvětšit. Dalšími riziky jsou neobsazenost, platební neschopnost nájemců, růst úrokových sazeb, které snižují hodnotu nemovitostí a zvyšují náklady dluhu, a omezená likvidita. Při nabídce retailovým investorům musí distributor vydat upozornění, že při životnosti delší než 10 let nemusí být produkt vhodný pro investory, kteří nezvládnou dlouhý a nelikvidní závazek (čl. 30 odst. 2). Souhrn rizik najdete v článku rizika ELTIF. Srovnání s přímým nákupem bytu nabízí nemovitostní fond a byt k pronájmu.

Nejčastější otázky

Obecná informace. Nejde o investiční poradenství ani posouzení vhodnosti.

Kopírovat odkaz