Gewerbeimmobilien als Geldanlage: Arten, Erträge, Risiken

Gewerbeimmobilien sind Gebäude, die nicht zum Wohnen, sondern für eine wirtschaftliche Nutzung an Unternehmen vermietet werden: Büros, Handelsflächen wie Fachmarktzentren, Logistik- und Lagerhallen sowie Spezialobjekte wie Hotels oder Pflegeheime. Der laufende Ertrag stammt aus Mieten, der Wert hängt vor allem von Lage, Bonität der Mieter, Restlaufzeit der Mietverträge und Zustand des Gebäudes ab. Weil einzelne Objekte groß und teuer sind, investieren Privatanleger meist indirekt, etwa über Immobilienfonds oder einen ELTIF.

Dieser Beitrag erklärt, wie Gewerbeimmobilien funktionieren, was ihren Wert treibt und welche Risiken bestehen. Er enthält keine Marktdaten und ist keine Anlageempfehlung.

Was sind Gewerbeimmobilien?

Unter dem Begriff fassen Fachleute sehr unterschiedliche Objekte zusammen. Gemeinsam ist ihnen, dass der Mieter ein Unternehmen oder eine Organisation ist und die Fläche für ein Geschäft nutzt. Die wichtigsten Segmente:

Vertiefende Beiträge gibt es zu Büroimmobilien, Fachmarktzentren und Logistikimmobilien.

Wie funktionieren gewerbliche Mietverträge?

Gewerbliche Mietverträge unterscheiden sich deutlich von Wohnungsmietverträgen. Sie werden zwischen Unternehmen frei verhandelt und laufen oft über eine feste Dauer, in der keine Seite ordentlich kündigen kann. Häufig enthalten sie Verlängerungsoptionen für den Mieter.

Zentrale Bausteine sind:

• Laufzeit: Je länger der Vertrag noch läuft, desto planbarer ist der Ertrag. Fachleute sprechen von der gewichteten Restlaufzeit eines Portfolios.
• Indexierung: Viele Verträge koppeln die Miete an einen Preisindex, sodass sie in bestimmten Abständen oder ab einer Schwelle angepasst wird. Die genaue Ausgestaltung ist Verhandlungssache.
• Nebenkosten: Ein Teil der Betriebskosten kann auf den Mieter umgelegt werden. Was nicht umlegbar ist, trägt der Eigentümer und mindert seinen Ertrag.
• Anreize: Bei Neuvermietung sind mietfreie Zeiten oder Zuschüsse zum Ausbau üblich. Sie senken den tatsächlichen Ertrag in den ersten Jahren.
• Instandhaltung: Der Vertrag regelt, wer welche Reparaturen trägt. Für Dach, Fassade und Technik ist meist der Eigentümer zuständig.

Woraus entsteht der Ertrag einer Gewerbeimmobilie?

Der Ertrag hat zwei Teile. Der laufende Teil ist die Miete nach Abzug der Kosten, die der Eigentümer selbst trägt, etwa nicht umlegbare Betriebskosten, Verwaltung, Instandhaltung und Leerstand. Der zweite Teil ist die Wertänderung des Objekts, die positiv oder negativ sein kann.

Für das Verhältnis von Miete zu Kaufpreis gibt es die Kennzahl Mietrendite. Sie ist nützlich, aber nicht dasselbe wie der Ertrag eines Fonds. Warum, erklärt Mietrendite berechnen.

Leerstand verdient besondere Aufmerksamkeit. Steht eine Fläche leer, fällt nicht nur die Miete weg, der Eigentümer trägt auch die Nebenkosten selbst. Bei einem Objekt mit nur einem Mieter kann ein Auszug den gesamten Ertrag auf einmal kappen.

Was bestimmt den Wert einer Gewerbeimmobilie?

Vier Faktoren sind in fast jeder Bewertung entscheidend:

1. Lage. Erreichbarkeit, Umfeld, Nachfrage nach der jeweiligen Nutzung und künftige Entwicklung des Standorts.
2. Mieterqualität. Wie zahlungsfähig ist der Mieter, wie wichtig ist der Standort für sein Geschäft, und wie leicht ließe er sich ersetzen?
3. Mietvertragslaufzeit. Lange, feste Verträge mit bonitätsstarken Mietern erhöhen die Planbarkeit. Kurze Restlaufzeiten bedeuten Unsicherheit über Anschlussvermietung und Miethöhe.
4. Gebäudezustand. Technik, Energieeffizienz, Flexibilität der Grundrisse und anstehende Investitionen. Ein veraltetes Gebäude kann trotz guter Lage an Attraktivität verlieren.

Daneben beeinflussen das Zinsniveau und die allgemeine Nachfrage nach Immobilienanlagen, welchen Preis Käufer für einen bestimmten Mietertrag zu zahlen bereit sind. Bewertungen sind deshalb immer Schätzungen auf Basis von Annahmen.

Was ist der Unterschied zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilien als Anlage?

Wohnimmobilien haben viele kleine Mieter, deren Verträge meist stärker gesetzlich geschützt sind. Der Ausfall eines einzelnen Mieters wirkt sich wenig aus. Gewerbeimmobilien haben oft wenige große Mieter. Das kann planbare, lange Verträge bringen, aber auch eine hohe Abhängigkeit von einzelnen Unternehmen. Gewerbeimmobilien reagieren zudem stärker auf die wirtschaftliche Lage, weil Unternehmen in schwachen Phasen Flächen verkleinern oder aufgeben. Und sie sind meist größer und spezieller, was den Verkauf erschweren kann.

Welche Risiken haben Gewerbeimmobilien?

• Leerstand und Anschlussvermietung: Läuft ein Vertrag aus, ist offen, ob und zu welcher Miete neu vermietet wird.
• Mieterausfall: Gerät ein großer Mieter in Schwierigkeiten, fehlen Einnahmen, und die Neuvermietung kann dauern und Umbauten erfordern.
• Strukturwandel: Veränderte Arbeits- und Einkaufsgewohnheiten können ganze Segmente betreffen.
• Veralterung: Gebäude, die technische oder energetische Anforderungen nicht mehr erfüllen, verlieren Mieter oder brauchen teure Sanierungen.
• Zinsen und Finanzierung: Höhere Zinsen können Bewertungen drücken und Kredite verteuern.
• Illiquidität: Große Objekte lassen sich nicht kurzfristig zu einem verlässlichen Preis verkaufen.
• Bewertungsrisiko: Der ausgewiesene Wert ist eine Schätzung und kann vom erzielbaren Verkaufspreis abweichen.

Eine ausführliche Übersicht für Fonds gibt Risiken von Immobilienfonds.

Wie investiere ich in Gewerbeimmobilien?

Der direkte Kauf eines Gewerbeobjekts erfordert viel Kapital, Fachwissen und Verwaltungsaufwand. Privatanleger nutzen daher meist Fonds. Ein Fonds hält Objekte entweder direkt oder über eigene Objektgesellschaften, die jeweils ein oder mehrere Gebäude besitzen. Ein Verwalter kümmert sich um Ankauf, Vermietung, Instandhaltung und Verkauf. Unabhängige Gutachter bewerten die Objekte in Abständen, die die Fondsregeln festlegen.

Ein ELTIF kann ebenfalls in Gewerbeimmobilien investieren. Für ihn gelten EU-weite Regeln: Mindestens 55 % des Kapitals müssen in berechtigte Anlagen fließen, und höchstens 20 % dürfen in einem einzelnen Sachwert liegen (Art. 13 der Verordnung (EU) 2015/760 in der Fassung von ELTIF 2.0). Die frühere Mindestgröße von 10 000 000 EUR je Sachwert ist entfallen. Ein ELTIF, der Privatanlegern angeboten werden kann, darf Kredite bis zu 50 % seines Nettoinventarwerts aufnehmen. Der Verwalter unterliegt den Organisationsregeln der Richtlinie 2011/61/EU (AIFMD). Wie ein Immobilienfonds Schritt für Schritt funktioniert, zeigt So funktioniert ein Immobilienfonds.

Welche Rolle spielt das Management?

Bei Gewerbeimmobilien entscheidet die aktive Bewirtschaftung oft mit über den Ertrag. Der Verwalter verhandelt Mietverträge und Verlängerungen, sucht Nachmieter, plant Sanierungen und entscheidet, wann ein Objekt gekauft oder verkauft wird. Gute Arbeit kann Leerstand verkürzen und den Wert eines Gebäudes erhalten. Fehlentscheidungen, etwa ein zu teurer Ankauf oder aufgeschobene Instandhaltung, wirken sich über Jahre aus. Als Anleger haben Sie in einem Fonds keinen direkten Einfluss auf diese Entscheidungen. Umso wichtiger ist es, dass die Berichte nachvollziehbar darstellen, was der Verwalter getan hat und warum.

Wie prüfe ich ein Gewerbeportfolio in einem Fonds?

Ein Beispiel ohne Zahlen: Ein Fonds beschreibt sich als breit aufgestellt. Im Jahresbericht sehen Sie aber, dass ein großer Teil der Mieteinnahmen von wenigen Mietern stammt und viele Verträge in den nächsten Jahren auslaufen. Beides zusammen bedeutet ein erhöhtes Risiko bei der Anschlussvermietung, auch wenn die Objekte heute voll vermietet sind.

Fragen, die Sie stellen sollten:

• Wie verteilen sich die Objekte auf Segmente und Standorte?
• Welcher Anteil der Mieten entfällt auf die größten Mieter?
• Wann laufen die wichtigsten Mietverträge aus?
• Wie hoch ist der Leerstand, und wie hat er sich entwickelt?
• Welche Sanierungen stehen an, und wie werden sie finanziert?
• Wie hoch ist die Verschuldung des Fonds?

Für eine strukturierte Prüfung hilft das Checklisten-Werkzeug.

Häufige Fragen

Allgemeine Information. Keine Anlageberatung und keine Geeignetheitsprüfung.

Link kopieren