Risiken von Immobilienfonds: Was schiefgehen kann

Ja, ein Immobilienfonds kann an Wert verlieren, und Sie können einen Teil oder im ungünstigen Fall einen großen Teil Ihres eingesetzten Geldes verlieren. Die wichtigsten Risiken sind Bewertungsrisiko, Leerstand, Zahlungsausfall von Mietern, Zinsen und Refinanzierung, Fremdkapital, eingeschränkte Rückgabe, Konzentration, Projektentwicklung, Währung und Kosten. Viele dieser Risiken hängen zusammen und können gleichzeitig auftreten. Die gute Nachricht: Die meisten lassen sich in den Unterlagen des Fonds erkennen, wenn man weiß, wo man suchen muss.

Dieser Beitrag beschreibt die Risiken einzeln, zeigt, wie sie sich in den Dokumenten bemerkbar machen, und ergänzt die ELTIF-spezifischen Regeln. Er ist Information und keine Anlageempfehlung.

Kann ein Immobilienfonds an Wert verlieren?

Ja. Der Wert eines Immobilienfonds ergibt sich aus dem Wert seiner Objekte, seiner liquiden Mittel und sonstigen Vermögenswerte, abzüglich Schulden. Sinken die Mieteinnahmen oder steigen die Zinsen, sinkt meist auch der geschätzte Wert der Objekte. Bei einem fremdfinanzierten Fonds wirkt ein solcher Rückgang auf das Eigenkapital der Anleger verstärkt. Immobilien gelten oft als beständig, doch auch sie durchlaufen Zyklen, in denen Werte über längere Zeit fallen.

Das Basisinformationsblatt nach der PRIIPs-Verordnung enthält einen Gesamtrisikoindikator auf einer Skala von 1 bis 7, eine empfohlene Haltedauer und Szenarien. Diese Angaben beruhen auf Modellen und sind keine Prognose. Wie Sie sie lesen, erklärt der Beitrag Basisinformationsblatt lesen.

Welche Risiken hat ein Immobilienfonds im Einzelnen?

Was ist Leerstandsrisiko, und wie wirkt Mieterausfall?

Leerstand bedeutet, dass Flächen nicht vermietet sind. Dann fehlen Mieteinnahmen, während Kosten wie Instandhaltung, Versicherung und nicht umlagefähige Nebenkosten weiterlaufen. Zusätzlich sinkt meist der Gutachtenwert, weil künftige Einnahmen weniger verlässlich erscheinen. Der Begriff wird im Glossar unter Leerstand erklärt.

Mieterausfall ist verwandt: Ein Mieter zahlt nicht mehr oder meldet Insolvenz an. Besonders spürbar ist das, wenn ein großer Mieter einen bedeutenden Teil der Einnahmen stellt. Achten Sie im Bericht auf die Liste der größten Mieter und auf die Übersicht, wann Mietverträge enden. Enden viele Verträge im selben Zeitraum, steigt das Leerstandsrisiko in diesem Zeitraum deutlich.

Wie wirken Zinsen, Refinanzierung und Fremdkapital?

Zinsen wirken auf zwei Wegen. Erstens rechnen Gutachter künftige Mieten mit einem Zinssatz auf einen heutigen Wert um. Steigt das allgemeine Zinsniveau, sinkt dieser Wert in der Regel. Zweitens verteuern höhere Zinsen die Kredite des Fonds, sobald diese neu abgeschlossen oder verlängert werden müssen. Das nennt man Refinanzierungsrisiko.

Fremdkapital verstärkt beide Effekte. Ein einfaches, rein hypothetisches Bild ohne konkrete Werte: Finanziert ein Fonds einen Teil seiner Objekte mit Krediten, trifft ein Wertrückgang der Objekte zuerst das Kapital der Anleger, weil die Schulden in voller Höhe bestehen bleiben. Für ELTIF gelten gesetzliche Grenzen: Die Kreditaufnahme darf höchstens 50 % des Nettoinventarwerts betragen, wenn der ELTIF an Privatanleger vertrieben werden kann, und höchstens 100 % des Nettoinventarwerts, wenn er ausschließlich professionellen Anlegern angeboten wird (Art. 16 Abs. 1). Mehr dazu im Glossar unter Hebel und Fremdfinanzierung.

Warum kann ich aus einem Immobilienfonds nicht schnell aussteigen?

Weil sich Immobilien nicht schnell verkaufen lassen. Ein Verkauf dauert oft Monate, und ein Verkauf unter Zeitdruck führt meist zu Abschlägen. Bietet ein Fonds häufige Rückgaben an, während seine Objekte langfristig gebunden sind, entsteht ein Missverhältnis zwischen der Liquidität der Anteile und der Liquidität des Vermögens.

Bei einem ELTIF ist dieses Thema gesetzlich geregelt. Anleger können vor dem Ende der Laufzeit keine Rücknahme verlangen, Rücknahmen sind ab dem Tag nach Laufzeitende möglich (Art. 18 Abs. 1). Während der Laufzeit sind Rücknahmen nur zulässig, wenn die Fondsregeln sie vorsehen und weitere Bedingungen erfüllt sind: nicht vor Ende einer Mindesthaltedauer, mit angemessener Rücknahmepolitik und Liquiditätsinstrumenten, begrenzt auf einen Prozentsatz der liquiden Vermögenswerte und bei Überzeichnung anteilig gekürzt (Art. 18 Abs. 2). Die Details beschreibt der Beitrag zur Liquidität und Rücknahme.

Anteile dürfen zwar an Dritte übertragen werden, und die Regeln können ein Matching vorsehen. Ein Matching begründet aber keinen Anspruch auf Ausstieg oder Rücknahme (Art. 19 und Art. 30 Abs. 2).

Welche Rolle spielen Konzentration und Projektentwicklung?

Ein Fonds mit wenigen großen Objekten hängt stärker von deren Schicksal ab. Bei einem ELTIF dürfen höchstens 20 % des Kapitals in einem einzelnen Sachwert angelegt sein (Art. 13 Abs. 2). Das begrenzt die Konzentration, verhindert sie aber nicht vollständig. Wie Sie die Streuung prüfen, zeigt der Beitrag zur Diversifikation im Immobilienfonds.

Projektentwicklungen bringen eigene Risiken mit sich: Baukosten können steigen, Genehmigungen können sich verzögern, und ob die fertige Fläche vermietet werden kann, ist bei Baubeginn oft offen. Prüfen Sie, welcher Anteil des Fonds in Projekten steckt und ob Flächen bereits vorvermietet sind. Fragen Sie außerdem, wer die Kostenüberschreitungen trägt und wie der Fonds Projekte bewertet, solange sie noch nicht fertiggestellt sind und keine Miete einbringen.

Welche weiteren Risiken sollte ich kennen?

• Bewertungsrisiko: Gutachtenwerte sind Schätzungen, und der NAV kann dem Markt hinterherlaufen. Mehr dazu unter Immobilienbewertung im Fonds.
• Währungsrisiko: Hält der Fonds Objekte außerhalb des Euroraums, können Wechselkursschwankungen den Wert in Euro verändern.
• Kosten: Verwaltungs-, Transaktions- und Objektkosten mindern das Ergebnis. Bei geringen Erträgen wirken Kosten stärker. Die Kosten stehen im Basisinformationsblatt und im Jahresbericht.
• Rechtliche und steuerliche Änderungen: Regeln zu Energieeffizienz, Mietrecht oder Besteuerung können Kosten und Erträge verändern.
• Verwalterrisiko: Die Qualität der Auswahl, Vermietung und Finanzierung hängt vom Verwalter ab. Verwalter von ELTIF unterliegen den organisatorischen Regeln der AIFMD, einschließlich der Vermeidung von Interessenkonflikten.

Ein praktisches Beispiel ohne Zahlen

Angenommen, ein hypothetischer Fonds hält überwiegend Büros in einer Region, finanziert einen Teil mit Krediten, deren Zinsbindung bald endet, und mehrere große Mietverträge laufen im selben Jahr aus. Steigen dann die Zinsen, treffen drei Risiken zusammen: Die Bewertungen sinken, die Finanzierung wird teurer, und gleichzeitig droht Leerstand. Jedes Risiko allein wäre beherrschbar, zusammen können sie den Wert spürbar belasten. Das Beispiel zeigt, warum es sinnvoll ist, Risiken nicht nur einzeln, sondern im Zusammenhang zu betrachten.

Wie erkenne ich die Risiken in den Unterlagen?

1. Basisinformationsblatt: Risikoindikator, empfohlene Haltedauer, Kosten und Szenarien.
2. Prospekt und Fondsregeln: Anlagestrategie, Grenzen für Fremdkapital, Rücknahmeregeln, Laufzeit, Bewertungsgrundsätze, Risikofaktoren.
3. Jahresbericht: Objektliste, Vermietungsquote, größte Mieter, Vertragsenden, Kredite und Fälligkeiten, Wertänderungen.
4. Schriftliche Hinweise beim ELTIF: Bei einer Laufzeit über 10 Jahre muss der Vertreiber auf die lange und illiquide Bindung hinweisen (Art. 30 Abs. 2).

Eine Übersicht der ELTIF-spezifischen Risiken bietet der Beitrag ELTIF Risiken.

Häufige Fragen

Allgemeine Information. Keine Anlageberatung und keine Geeignetheitsprüfung.

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