Diversifikation im Immobilienfonds: Streuung richtig prüfen

Diversifikation bedeutet in einem Immobilienfonds, dass das Kapital nicht an einem einzigen Objekt, Mieter oder Standort hängt. Gestreut wird nach Nutzungsarten, Regionen, Mietern, Auslaufterminen der Mietverträge und Objektgrößen. Für einen ELTIF setzt das Gesetz eine Untergrenze der Streuung: Höchstens 20 % des Kapitals dürfen in einem einzelnen Sachwert angelegt sein. Diversifikation verringert die Folgen einzelner Ausfälle. Sie schützt aber nicht davor, dass ein ganzer Markt fällt oder dass sich Immobilien in einer Krise nur schwer verkaufen lassen.

Der Beitrag zeigt, welche Formen der Streuung es gibt, wo ihre Grenzen liegen und wie Sie die Streuung eines Fonds in seinen Berichten prüfen. Er ist Information und keine Anlageempfehlung.

Was bedeutet Diversifikation bei einem Immobilienfonds?

Der Grundgedanke ist einfach: Wenn ein Objekt Probleme hat, sollen die übrigen den Fonds tragen. Ein Fonds mit einem einzigen Gebäude und einem einzigen Mieter hängt vollständig an diesem Mieter. Zieht er aus, fehlen die Einnahmen, und der Wert des Gebäudes sinkt. Ein Fonds mit vielen Objekten und vielen Mietern kann einen solchen Ausfall leichter verkraften. Allgemein erklärt das Glossar den Begriff unter Diversifikation.

Bei Immobilien hat Streuung allerdings einen Preis. Jedes Objekt ist teuer, braucht Verwaltung und verursacht Transaktionskosten. Ein kleiner Fonds kann deshalb nur begrenzt streuen. Außerdem ist die Zahl der Objekte allein wenig aussagekräftig. Zehn Bürogebäude in derselben Straße mit Mietern aus derselben Branche sind weniger gestreut, als es die Zahl vermuten lässt.

Nach welchen Merkmalen kann ein Fonds streuen?

Nutzungsarten reagieren unterschiedlich auf wirtschaftliche Veränderungen. Büros hängen stärker von Arbeitsmodellen ab, Handelsflächen vom Einkaufsverhalten, Logistikflächen von Lieferketten. Einen Überblick über diese Segmente gibt der Beitrag zu Gewerbeimmobilien.

Regionen unterscheiden sich in Wirtschaftslage, Nachfrage und Rechtsrahmen. Eine Streuung über mehrere Länder kann helfen, bringt aber zusätzliche Themen mit sich, etwa Steuern, Verwaltung vor Ort und mögliche Währungsrisiken.

Mieter sind die eigentliche Einnahmequelle. Entscheidend ist, wie groß der Anteil der größten Mieter an den gesamten Mieteinnahmen ist und ob diese Mieter aus derselben Branche stammen.

Auslaufende Mietverträge sind ein oft übersehener Punkt. Enden viele Verträge im selben Jahr, droht in diesem Jahr ein Leerstandsrisiko, selbst wenn Objekte und Mieter breit gestreut sind.

Welche Streuungsregeln gelten für einen ELTIF?

Die ELTIF-Verordnung in der Fassung von ELTIF 2.0 enthält Regeln zur Zusammensetzung des Portfolios (Art. 13). Ein ELTIF investiert mindestens 55 % seines Kapitals in zulässige Anlagevermögenswerte. Höchstens 20 % seines Kapitals dürfen in Instrumente eines einzelnen qualifizierten Portfoliounternehmens oder in Darlehen an dieses angelegt sein, und höchstens 20 % in einen einzelnen Sachwert, also zum Beispiel eine einzelne Immobilie.

Die 20 % Grenze ist eine Obergrenze und kein Ziel. Ein Fonds kann deutlich breiter streuen. Umgekehrt bedeutet die Grenze, dass ein ELTIF mit nur wenigen großen Objekten rechtlich zulässig sein kann, obwohl die Streuung dann begrenzt ist.

Mit ELTIF 2.0 wurde außerdem die frühere Anforderung gestrichen, dass einzelne Sachwerte einen Wert von mindestens 10 000 000 EUR haben müssen. Das erlaubt grundsätzlich auch kleinere Objekte im Portfolio. Was sich sonst geändert hat, erklärt der Beitrag zu ELTIF 2.0.

Ein weiterer Punkt betrifft das Laufzeitende: Die Anforderungen an Zusammensetzung und Streuung gelten nicht mehr, sobald der ELTIF beginnt, Vermögenswerte zu verkaufen, um Anleger nach dem Ende der Laufzeit auszuzahlen (Art. 17 Abs. 1 und Art. 18 Abs. 3). In dieser Phase kann das Portfolio konzentrierter werden.

Wo liegen die Grenzen der Diversifikation?

Streuung reduziert Risiken, die einzelne Objekte oder Mieter betreffen. Sie hilft deutlich weniger bei Risiken, die viele Objekte gleichzeitig treffen:

• Gleichlauf der Märkte: Steigen die Zinsen, geraten häufig alle Immobilienbewertungen unter Druck, unabhängig von Nutzungsart oder Region. In einer allgemeinen Wirtschaftsschwäche leiden viele Mieter gleichzeitig.
• Illiquidität: Immobilien lassen sich nicht kurzfristig verkaufen. Auch ein breit gestreutes Portfolio wird in einer Krise nicht liquider. Bei einem ELTIF kommen die gesetzlichen Regeln zur Rücknahme hinzu, die der Beitrag zur Liquidität erläutert.
• Fremdkapital: Ein fremdfinanzierter Fonds reagiert stärker auf Wertänderungen, gleich wie gut er gestreut ist.
• Kosten: Mehr Objekte und mehr Länder bedeuten oft mehr Verwaltungs- und Transaktionskosten.
• Scheinbare Streuung: Unterschiedliche Objekte können wirtschaftlich eng verbunden sein, etwa wenn viele Mieter von derselben Branche abhängen.

Wie verändert sich die Streuung im Lauf der Zeit?

Die Streuung eines Immobilienfonds ist keine feste Größe. In der Anfangsphase, wenn der Fonds noch Kapital einsammelt und die ersten Objekte erwirbt, kann das Portfolio zunächst aus wenigen Objekten bestehen. Mit jedem weiteren Kauf ändert sich das Bild. Später verändern Verkäufe, Neuvermietungen, auslaufende Verträge und Wertänderungen die Gewichte im Portfolio, auch ohne dass der Verwalter aktiv umschichtet. Steigt der Wert eines Objekts stark, wächst sein Anteil am Fondsvermögen. In der Abwicklungsphase am Ende der Laufzeit kann die Streuung wieder abnehmen, weil Objekte nacheinander verkauft werden. Vergleichen Sie deshalb mehrere Berichte über die Jahre und nicht nur eine einzelne Momentaufnahme.

Ein praktisches Beispiel ohne Zahlen

Stellen Sie sich zwei hypothetische Fonds vor. Fonds A besitzt viele Objekte, doch alle sind Bürogebäude in einer einzigen Stadt, und die Mietverträge laufen überwiegend im selben Jahr aus. Fonds B besitzt weniger Objekte, verteilt auf mehrere Nutzungsarten und Regionen, mit Vertragsenden über viele Jahre und ohne dominanten Mieter.

Auf den ersten Blick wirkt Fonds A breiter aufgestellt, weil er mehr Objekte hat. Bei näherem Hinsehen ist Fonds A jedoch stark von einem lokalen Büromarkt und einem einzigen Jahr der Wiedervermietung abhängig. Fonds B ist trotz geringerer Objektzahl in mehreren Dimensionen gestreut. Keiner der beiden ist damit vor einem allgemeinen Rückgang der Immobilienwerte geschützt.

Wie prüfe ich die Streuung eines Fonds?

Die Angaben finden Sie im Jahresbericht, in regelmäßigen Anlegerinformationen und teilweise im Prospekt. Hilfreich sind diese Fragen:

1. Wie verteilt sich das Vermögen auf Nutzungsarten und Regionen?
2. Welchen Anteil hat das größte Objekt am Fondsvermögen, und welchen die größten drei?
3. Welchen Anteil an den Mieteinnahmen haben die größten Mieter, und aus welchen Branchen kommen sie?
4. Wie verteilen sich die Vertragsenden über die kommenden Jahre?
5. Wie hoch ist das Fremdkapital, und wie hat es sich entwickelt?
6. Wie hat sich die Streuung seit dem letzten Bericht verändert, und welche Strategie nennt der Verwalter?

Eine strukturierte Prüfliste bietet das Checklisten-Werkzeug. Welche weiteren Risiken bei Immobilienfonds eine Rolle spielen, zeigt der Beitrag zu den Risiken von Immobilienfonds.

Häufige Fragen

Allgemeine Information. Keine Anlageberatung und keine Geeignetheitsprüfung.

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