Rizici nekretninskog fonda: što može poći po zlu

Nekretninski fond može izgubiti vrijednost, a ulagatelj ne mora moći povući novac kada mu zatreba. Glavni rizici proizlaze iz same imovine (procjena, nepopunjenost, neplaćanje najmoprimaca, razvojni projekti), iz načina financiranja (kamatne stope, refinanciranje, zaduženost) i iz strukture fonda (ograničeni otkupi, koncentracija, valuta, troškovi). Svaki od tih rizika ostavlja trag u dokumentima fonda, pa ih je moguće provjeriti prije ulaganja.

Može li nekretninski fond izgubiti vrijednost?

Da. Vrijednost udjela ovisi o vrijednosti nekretnina, prihodima od najma, dugu i troškovima. Ako vrijednost zgrada padne, najmoprimci odu ili se kamate povećaju, vrijednost udjela može pasti. Prošli rezultati ne jamče buduće, a nekretnine nisu imune na tržišne cikluse. Opći pregled rizika ELTIF-a nalazi se u tekstu o rizicima ELTIF-a.

Koji su glavni rizici i gdje ih pronaći?

Što je rizik procjene?

Nekretnine nemaju dnevnu tržišnu cijenu, pa se vrijednost fonda temelji na procjenama. Procjena je stručna prosudba zasnovana na pretpostavkama i može kasniti za tržištem. Na tržištu u padu NAV može neko vrijeme biti viši od cijene koju bi fond ostvario prodajom. Kako procjena funkcionira, objašnjeno je u tekstu o procjeni nekretnina u fondu.

Što je rizik nepopunjenosti i rizik najmoprimca?

Nepopunjenost znači da dio prostora nije iznajmljen. Prazan prostor ne donosi najamninu, a vlasnik i dalje plaća dio troškova održavanja, poreza i osiguranja. Za novog najmoprimca često treba uložiti u prilagodbu prostora ili ponuditi povoljnije uvjete.

Rizik najmoprimca znači da najmoprimac ne plati, zatraži smanjenje najamnine ili ode na kraju ugovora. Rizik je veći kada velik dio prihoda dolazi od malog broja najmoprimaca ili iz iste djelatnosti, i kada mnogo ugovora istječe istodobno.

Kako kamatne stope i refinanciranje utječu na fond?

Kamatne stope djeluju na dva načina. Prvo, kod fondova sa zaduživanjem viša kamata povećava trošak duga i smanjuje prihod koji ostaje ulagateljima. Drugo, kada kamatne stope rastu, ulagatelji obično traže viši prinos od nekretnina, što može sniziti njihove procijenjene vrijednosti.

Rizik refinanciranja nastaje kada kredit dospijeva, a novi se može dobiti samo po višoj kamati, uz strože uvjete ili uopće ne. Fond tada može biti prisiljen prodati imovinu u nepovoljnom trenutku.

Koliko se ELTIF smije zadužiti i zašto je to rizik?

Prema članku 16. stavku 1. Uredbe o ELTIF-u u verziji ELTIF 2.0, zaduživanje je dopušteno do 50 % neto vrijednosti imovine (NAV) kod ELTIF-a koji se mogu nuditi malim ulagateljima i do 100 % NAV-a kod ELTIF-a namijenjenih isključivo profesionalnim ulagateljima. Prije je granica iznosila 30 % kapitala.

Zaduživanje djeluje kao poluga: kad vrijednost imovine raste, povrat na kapital ulagatelja raste brže, a kad pada, gubitak je veći. Zakonska granica je najviša dopuštena razina, a ne preporučena. Stvarnu razinu duga i politiku zaduživanja treba pročitati u prospektu i godišnjem izvješću. Pojam je objašnjen u rječniku pod financijska poluga.

Zašto ne mogu brzo povući novac iz nekretninskog fonda?

Nekretnine se prodaju sporo, a ulagatelji ponekad žele izaći brzo. Taj nesklad likvidnosti je jedan od ključnih rizika. Kod ELTIF-a ulagatelji ne mogu tražiti otkup prije kraja životnosti fonda (članak 18. stavak 1.). Otkupi tijekom životnosti mogući su samo ako to dopuštaju pravila fonda i ako su ispunjeni uvjeti iz članka 18. stavka 2.: nakon minimalnog razdoblja držanja, uz primjerenu politiku otkupa i alate za upravljanje likvidnošću, ograničeno na postotak imovine i uz razmjerno (pro rata) kraćenje kada zahtjevi premaše taj postotak.

Prijenos udjela trećoj strani moguć je, a pravila mogu omogućiti uparivanje udjela, ali ono ne jamči izlaz (članak 19. i članak 30. stavak 2.). Detaljnije u tekstu o likvidnosti ELTIF-a.

Što je rizik koncentracije?

Ako fond ima malo nekretnina, jedan sektor ili jednu regiju, problem jednog objekta može snažno utjecati na cijeli fond. ELTIF smije u jednu pojedinačnu realnu imovinu uložiti najviše 20 % kapitala (članak 13.), ali to je gornja granica, a ne jamstvo raspršenosti. Kako provjeriti raspodjelu, objašnjava tekst o diversifikaciji nekretninskog fonda.

Koji su još rizici važni?

Razvojni rizik. Fondovi koji grade ili obnavljaju nekretnine izloženi su kašnjenjima, rastu troškova gradnje, dozvolama i riziku da nova zgrada ne pronađe najmoprimce. Prihod se kod takvih projekata pojavljuje kasnije, a neizvjesnost je veća.

Valutni rizik. Ako fond ulaže u nekretnine izvan eurozone ili su udjeli u drugoj valuti od one u kojoj ulagatelj troši, promjena tečaja može smanjiti povrat. Prospekt navodi štiti li se fond od tog rizika.

Rizik troškova. Naknade upravljanja, troškovi transakcija, procjena i održavanja smanjuju povrat svake godine. Kod dugoročnog ulaganja njihov učinak se zbraja. Utjecaj naknada možete provjeriti kalkulatorom naknada.

Regulatorni i porezni rizik. Promjene propisa o nekretninama, energetskoj učinkovitosti ili porezima mogu utjecati na prihode i vrijednost. Porezni tretman ovisi o državi ulagatelja.

Praktičan primjer: kako se rizici povezuju

Primjer je ilustrativan i bez brojki. Fond ima nekoliko uredskih zgrada i koristi kredit. Kamatne stope rastu, pa se poskupljuje dug i procjenitelji snižavaju vrijednosti zgrada. Istodobno jedan veći najmoprimac odlazi. Prihod pada, vrijednost imovine pada, a zbog poluge vrijednost udjela pada još više. Ulagatelji traže otkup, ali fond ograničava otkupe na dopušteni postotak i kraće ih razmjerno.

Nijedan od tih događaja nije neobičan sam po sebi. Rizik nastaje kada se pojave zajedno, pa je korisno pitati kako bi fond podnio upravo takvu kombinaciju.

Kako se rizici mogu ublažiti?

Rizike nije moguće ukloniti, ali ih je moguće razumjeti i ograničiti njihov utjecaj na osobne financije. Na razini fonda upravitelj koristi raspršenost po nekretninama i najmoprimcima, raspoređene datume isteka najmova, umjerenu razinu duga i različite rokove dospijeća kredita. Na razini ulagatelja najvažnije je da u fond ulaže samo novac koji ne treba prije kraja životnosti fonda, da drži pričuvu izvan fonda i da nekretninski fond ne čini većinu njegove imovine.

Korisno je i postaviti konkretna pitanja prije ulaganja: koliki je udio najvećeg najmoprimca, kada dospijevaju krediti, koliko je prostora prazno i kako se fond ponašao u razdobljima kada su zahtjevi za otkup bili veći. Odgovori na ta pitanja govore više od opisa strategije.

Kako rizik izgleda u KID-u?

KID prema Uredbi PRIIPs sadrži zbirni pokazatelj rizika na ljestvici od 1 do 7, preporučeno razdoblje držanja, troškove i ilustrativne scenarije uspješnosti. Pokazatelj rizika je koristan sažetak, ali ne mora u potpunosti odražavati rizik likvidnosti ili zaostajanje procjena. Zato KID treba čitati zajedno s prospektom, pravilima fonda i godišnjim izvješćem. Pristup čitanju opisan je u tekstu kako čitati KID.

Česta pitanja

Opće informacije. Nije investicijski savjet niti procjena primjerenosti.

Kopiraj poveznicu