Immobili in proprietà diretta o tramite un fondo: un confronto

Possedere immobili direttamente e investire tramite un fondo offrono entrambi un'esposizione al mattone, ma ripartiscono controllo, impegno e rischio in modo molto diverso. Come proprietari diretti scegliete l'immobile, l'inquilino e il finanziamento, trattenete l'intero reddito e sopportate l'intero rischio, di solito su una o poche attività. Come investitori in un fondo detenete quote di un portafoglio gestito da un professionista, vi servono meno capitale e meno tempo e il rischio è ripartito su più attività, ma non avete voce nelle singole decisioni, pagate i costi a livello di fondo e la possibilità di uscire dipende dal regolamento del fondo. Nessuna delle due strade è preferibile in assoluto. La scelta dipende dal vostro capitale, dal vostro tempo, dalle vostre competenze e da quanto presto potreste avere bisogno del denaro.

Che cosa comporta ciascuna strada?

La proprietà diretta significa che voi, o una società da voi controllata, acquistate un edificio o una parte di esso. Può essere un appartamento, una casa, un negozio o un piccolo edificio commerciale. Trovate gli inquilini, firmate i contratti di locazione, incassate i canoni, pagate le riparazioni e decidete quando vendere. Potete finanziare l'acquisto con un mutuo.

La proprietà indiretta tramite un fondo significa acquistare quote di un fondo di investimento collettivo che possiede immobili. Il gestore decide che cosa acquistare, come finanziarlo, come gestirlo e quando vendere. Il vostro rendimento deriva dalla variazione del valore patrimoniale netto del fondo e dalle eventuali distribuzioni. Un ELTIF è un tipo di fondo di questo genere, con regole fissate dal regolamento (UE) 2015/760 come modificato da ELTIF 2.0. Si veda come funziona un fondo immobiliare per il meccanismo.

Se state valutando nello specifico un singolo appartamento da affittare rispetto a un fondo, il confronto tra appartamento da affittare e fondo approfondisce quel caso.

Come si confrontano le due strade?

Quanto capitale serve?

Acquistare un immobile direttamente richiede di solito un importo consistente, più i costi di acquisto e una riserva di liquidità per riparazioni e periodi di sfitto. La maggior parte degli acquirenti privati ricorre a un mutuo, che aggiunge all'investimento debito e rischio di tasso di interesse.

Un fondo consente di investire un importo più piccolo. Con ELTIF 2.0 sono stati eliminati il precedente investimento minimo iniziale di 10.000 EUR e il limite del 10% del portafoglio per gli investitori al dettaglio con portafogli fino a 500.000 EUR. Un fondo può comunque fissare un proprio minimo, e la distribuzione agli investitori al dettaglio richiede una valutazione dell'adeguatezza ai sensi della MiFID II.

Quanto controllo e quanto impegno comporta ciascuna strada?

Il controllo è il principale vantaggio della proprietà diretta. Decidete quale immobile acquistare, a chi locarlo, quale canone chiedere, se ristrutturare e quando vendere. Se conoscete bene un mercato locale, potete sfruttare questa conoscenza.

Il controllo porta con sé lavoro e responsabilità. Trovare e selezionare gli inquilini, gestire le riparazioni, affrontare morosità e controversie, tenere la contabilità e rispettare le norme locali richiedono tempo. Potete esternalizzarne una parte, ma costa denaro e richiede comunque supervisione.

In un fondo è il gestore a svolgere questo lavoro. Non potete influire su quali edifici vengono acquistati o venduti, e vi affidate alla competenza e all'integrità del gestore. Il vostro compito principale è scegliere il fondo con cura e leggerne le relazioni. I gestori di ELTIF operano secondo le regole organizzative della AIFMD, anche in materia di conflitti di interesse, e ogni ELTIF compare nel registro centrale pubblico tenuto dall'ESMA.

In che cosa differiscono diversificazione e leva?

Un proprietario diretto detiene di solito uno o pochi immobili, quindi un singolo sfitto, una riparazione costosa o una crisi locale incidono su una quota rilevante dell'investimento. Un fondo ripartisce il denaro su più edifici, inquilini e talvolta settori e paesi. Questo riduce l'effetto dei problemi individuali, ma non protegge dai cali generalizzati del mercato. Si veda la diversificazione in un fondo immobiliare.

La leva esiste in entrambi i casi. Un proprietario diretto con un mutuo è in leva e sopporta per intero l'effetto delle variazioni di valore dell'immobile sul proprio capitale. Anche un fondo può indebitarsi, entro certi limiti. Ai sensi dell'articolo 16 del regolamento ELTIF come modificato, un ELTIF che può essere commercializzato presso investitori al dettaglio può indebitarsi fino al 50% del suo NAV. In entrambi i casi l'indebitamento amplifica guadagni e perdite.

Da quale è più facile uscire?

Nessuna delle due strade è liquida come un'azione quotata. Vendere un immobile richiede tempo: prepararlo, trovare un acquirente, negoziare e concludere la transazione. In un mercato debole può richiedere più tempo o un prezzo più basso.

La liquidità di un fondo dipende dal suo regolamento. Alcuni fondi immobiliari aperti consentono rimborsi periodici con periodi di preavviso e limiti. Un ELTIF, di norma, non consente il rimborso prima della scadenza. I rimborsi durante la durata sono possibili solo se il regolamento li consente e sono soddisfatte le condizioni dell'articolo 18, paragrafo 2, tra cui un periodo minimo di detenzione, un tetto e la riduzione pro rata. Gli investitori possono trasferire le quote a terzi, ma serve un acquirente. Si veda la liquidità degli ELTIF.

E i costi e le imposte?

La proprietà diretta comporta costi di acquisto, manutenzione corrente, assicurazione, imposte sugli immobili, periodi senza canone e, se esternalizzata, compensi di gestione. Un fondo prevede commissioni di gestione e altre commissioni, eventualmente di ingresso, uscita o performance, e gli stessi costi a livello degli immobili, sostenuti all'interno del fondo. Il KID indica i costi e il loro effetto sul periodo di detenzione raccomandato, il che consente di confrontare i fondi tra loro. Confrontare un fondo con la proprietà diretta richiede di stimare con onestà i propri costi. Il calcolatore dei costi può aiutare a illustrare come si sommano i costi correnti.

Il trattamento fiscale dei redditi da locazione, delle plusvalenze e delle distribuzioni dei fondi varia da paese a paese e dipende dalla situazione personale. Questa guida non tratta le norme fiscali nazionali. Rivolgetevi a un consulente fiscale qualificato nel vostro paese prima di decidere.

Un esempio pratico

Un'illustrazione ipotetica, non un dato relativo ad alcun fondo: un investitore ha passato anni a ristrutturare e locare immobili nella propria città, ha tempo per gestirli e desidera il pieno controllo. La proprietà diretta può essere adatta a lui, a condizione che accetti la concentrazione e mantenga una riserva per sfitto e riparazioni. Un secondo investitore lavora a tempo pieno, non ha esperienza con gli inquilini e desidera un'esposizione a immobili commerciali che da solo non potrebbe raggiungere. Un fondo può essere adatto a lui, a condizione che accetti le decisioni del gestore, i costi e le restrizioni all'uscita, e superi la valutazione dell'adeguatezza dove richiesta.

Quali sono i rischi di ciascuna strada?

Entrambe le strade comportano il rischio immobiliare: valori e canoni possono scendere, gli inquilini possono andarsene o non pagare e i tassi di interesse incidono sui valori e sul finanziamento. La proprietà diretta concentra questi rischi e aggiunge il rischio di errori personali nella gestione dell'immobile. Un fondo aggiunge il rischio legato al gestore, il peso delle commissioni, il ritardo delle valutazioni e le restrizioni all'uscita. Si veda i rischi di un fondo immobiliare.

Domande frequenti

Informazione generale. Non costituisce consulenza in materia di investimenti né valutazione dell'adeguatezza.

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