Immobilie direkt besitzen oder über einen Fonds investieren?

Ob Sie eine Immobilie direkt besitzen oder über einen Fonds investieren, ist vor allem eine Frage von Kapital, Kontrolle, Zeit und Streuung. Beim Direktbesitz entscheiden Sie selbst, brauchen aber viel Kapital, tragen den Aufwand und hängen an einem einzelnen Objekt. Ein Fonds verteilt das Kapital vieler Anleger auf mehrere Objekte und übernimmt die Verwaltung. Dafür entscheiden andere, es fallen Fondskosten an, und der Ausstieg richtet sich nach den Regeln des Fonds. Keine der beiden Varianten ist allgemein besser, es kommt auf Ihre Lage und Ihre Ziele an.

Der Beitrag vergleicht beide Wege nach klaren Kriterien. Er ist Information und keine Anlage- oder Steuerberatung.

Was ist der grundlegende Unterschied?

Beim Direktbesitz gehört Ihnen die Immobilie selbst, allein oder gemeinsam mit anderen. Sie stehen im Grundbuch, schließen Mietverträge ab, beauftragen Handwerker und tragen alle Chancen und Risiken des Objekts.

Bei einem Fonds besitzen Sie Anteile an einem Vermögen, das ein Verwalter für viele Anleger hält. Die Objekte gehören dem Fonds, nicht Ihnen persönlich. Sie haben Anspruch auf Ihren Anteil am Ergebnis, aber kein Mitspracherecht bei einzelnen Entscheidungen wie Kauf, Verkauf oder Vermietung. Wie das im Ablauf funktioniert, erklärt Wie funktioniert ein Immobilienfonds.

Wenn Sie speziell den Kauf einer einzelnen Wohnung zur Vermietung abwägen, finden Sie einen ausführlichen Vergleich im Beitrag Immobilienfonds oder vermietete Wohnung. Hier geht es allgemeiner um Direktbesitz jeder Art.

Wie unterscheiden sich Direktbesitz und Fonds im Überblick?

Wie viel Kapital brauche ich?

Für den Direktbesitz benötigen Sie in der Regel einen großen Betrag: den Kaufpreis oder einen erheblichen Eigenkapitalanteil, dazu Erwerbsnebenkosten und eine Reserve für Reparaturen und Leerstand. Ein großer Teil des Vermögens steckt dann oft in einem einzigen Objekt.

Bei einem Fonds kaufen Sie Anteile. Die Mindestanlage legt der Fonds fest. Für ELTIF hat ELTIF 2.0 die frühere gesetzliche Mindestanlage von 10 000 EUR für Privatanleger gestrichen, ebenso die Grenze von 10 % für Privatanleger mit einem Finanzinstrumente-Portfolio bis 500 000 EUR. Ein niedriger Einstieg bedeutet allerdings nicht, dass das Produkt für jeden passt. Für Privatanleger ist beim ELTIF eine Geeignetheitsprüfung vorgeschrieben.

Wie viel Kontrolle und Aufwand habe ich?

Direktbesitz bedeutet Kontrolle: Sie wählen Lage, Mieter, Ausstattung und Zeitpunkt des Verkaufs. Diese Kontrolle hat ihren Preis. Mietersuche, Abrechnung, Reparaturen, rechtliche Fragen und gelegentliche Konflikte kosten Zeit und Nerven, auch wenn Sie eine Hausverwaltung beauftragen.

Im Fonds geben Sie diese Kontrolle ab. Der Verwalter trifft Entscheidungen im Rahmen der Anlagestrategie und der gesetzlichen Regeln. Verwalter von ELTIF unterliegen den organisatorischen Anforderungen der AIFMD, einschließlich der Vermeidung von Interessenkonflikten. Ihr Aufwand verlagert sich vom Bewirtschaften zum Prüfen: Sie lesen Basisinformationsblatt, Prospekt und Berichte und beurteilen, ob Sie dem Verwalter vertrauen.

Wie gut ist das Risiko gestreut?

Ein einzelnes Objekt bedeutet Konzentration. Fällt der einzige Mieter aus, entwickelt sich die Lage ungünstig oder steht eine teure Sanierung an, trifft das Ihr gesamtes Investment.

Ein Fonds kann über mehrere Objekte, Nutzungsarten, Regionen und Mieter streuen. Bei einem ELTIF dürfen höchstens 20 % des Kapitals in einem einzelnen Sachwert angelegt sein (Art. 13 Abs. 2). Streuung mindert Einzelrisiken, schützt aber nicht vor einem allgemeinen Rückgang der Immobilienwerte. Mehr dazu im Beitrag zur Diversifikation im Immobilienfonds.

Welche Rolle spielt Fremdkapital?

Viele Direktkäufer finanzieren mit einem Kredit. Sie haften dann persönlich nach den Vertragsbedingungen, und steigende Zinsen bei einer Anschlussfinanzierung treffen Sie direkt. Fremdkapital verstärkt Gewinne und Verluste auf das eingesetzte Eigenkapital.

Auch Fonds nutzen Kredite. Bei einem ELTIF ist die Kreditaufnahme begrenzt: höchstens 50 % des Nettoinventarwerts, wenn er an Privatanleger vertrieben werden kann, und höchstens 100 % bei ausschließlich professionellen Anlegern (Art. 16 Abs. 1). Als Anleger haften Sie nicht persönlich für die Kredite des Fonds, der Hebel wirkt aber über den Anteilswert auf Ihr Ergebnis. Das Glossar erklärt den Hebel.

Wie schnell komme ich wieder an mein Geld?

Eine direkt gehaltene Immobilie können Sie grundsätzlich jederzeit zum Verkauf anbieten. Der Verkauf dauert aber oft Monate, verursacht Kosten, und in einer schwachen Marktphase kann der erzielbare Preis enttäuschen.

Bei einem Fonds bestimmen die Fondsregeln den Ausstieg. Bei einem ELTIF können Anleger vor Laufzeitende keine Rücknahme verlangen (Art. 18 Abs. 1). Rücknahmen während der Laufzeit sind nur möglich, wenn die Regeln sie vorsehen, und dann begrenzt und gegebenenfalls anteilig gekürzt (Art. 18 Abs. 2). Anteile dürfen an Dritte übertragen werden, ein Matching begründet aber keinen Anspruch auf Ausstieg. Details erklärt der Beitrag zur Liquidität und Rücknahme.

Welche Kosten und Steuern fallen an?

Beim Direktbesitz zahlen Sie Erwerbsnebenkosten, laufende Instandhaltung, Versicherung, Verwaltung und tragen Einnahmeausfälle bei Leerstand. Viele dieser Kosten fallen unregelmäßig an und sind schwer planbar.

Beim Fonds tragen Sie anteilig die Kosten der Objekte und zusätzlich die Kosten des Fonds, etwa Verwaltungsvergütung, gegebenenfalls Ausgabeaufschläge oder erfolgsabhängige Vergütungen. Die Kosten werden im Basisinformationsblatt ausgewiesen. Wie sich laufende Kosten über die Jahre auswirken, können Sie mit dem Kostenrechner mit eigenen Annahmen durchrechnen.

Die steuerliche Behandlung unterscheidet sich je nach Land, Rechtsform und persönlicher Situation erheblich. Allgemeine Aussagen lassen sich dazu nicht treffen. Lassen Sie sich im Zweifel steuerlich beraten.

Ein praktisches Beispiel ohne Zahlen

Eine hypothetische Anlegerin arbeitet gern handwerklich, lebt in der Nähe eines Objekts, das sie gut kennt, und hat Zeit für die Vermietung. Für sie kann Direktbesitz attraktiv sein, sofern sie die Konzentration auf ein Objekt und die Kreditrisiken bewusst trägt.

Ein hypothetischer Anleger hat wenig Zeit, möchte sich nicht um Mieter kümmern und will nicht einen großen Teil seines Vermögens in ein einzelnes Objekt stecken. Für ihn kann ein Fonds in Betracht kommen, sofern er die Kosten, die eingeschränkte Rückgabe und die fehlende Mitsprache akzeptiert.

Fazit

Direktbesitz und Fondsanlage sind zwei unterschiedliche Wege zu Immobilien. Direktbesitz bietet Kontrolle und unmittelbaren Bezug zum Objekt, verlangt aber viel Kapital, Zeit und die Bereitschaft, Konzentrationsrisiken zu tragen. Ein Fonds bietet Streuung und professionelle Verwaltung, verlangt aber Vertrauen in den Verwalter, die Bereitschaft, Fondskosten zu tragen, und Geduld beim Ausstieg. Welcher Weg passt, hängt von Ihrem Vermögen, Ihrer Zeit, Ihrem Anlagehorizont und Ihrer Risikobereitschaft ab.

Häufige Fragen

Allgemeine Information. Keine Anlageberatung und keine Geeignetheitsprüfung.

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