Diversification d'un fonds immobilier : portée et limites

La diversification d'un fonds immobilier consiste à répartir le portefeuille de sorte qu'un problème touchant un immeuble, un locataire ou un marché ne détermine pas à lui seul le résultat. Un fonds peut se diversifier par secteur immobilier, par pays ou par ville, par locataire, par calendrier d'échéance des baux et par taille des biens. Pour un ELTIF, le règlement fixe un plafond strict : au maximum 20 % du capital du fonds peut être investi dans un seul actif réel. La diversification limite les dégâts causés par des événements isolés, mais elle a ses limites. Les marchés immobiliers ont tendance à évoluer ensemble lorsque les taux d'intérêt ou la conjoncture changent, et répartir l'argent entre de nombreux immeubles ne les rend pas plus faciles à vendre.

Que signifie la diversification dans un fonds immobilier ?

Lorsque vous achetez un appartement ou un immeuble, tout dépend de ce seul actif : son emplacement, son locataire, son état et le marché où il se trouve. Un fonds réunit l'argent de nombreux investisseurs afin de pouvoir détenir plusieurs biens. Si l'un d'eux perd un locataire ou nécessite des réparations coûteuses, l'effet sur l'ensemble du portefeuille est plus faible.

C'est l'idée centrale, et c'est l'une des principales raisons pour lesquelles on envisage un fonds plutôt que la détention directe. Voir diversification pour une définition courte et immobilier en direct ou fonds pour une comparaison plus large.

Selon quelles dimensions un fonds immobilier peut-il se diversifier ?

Un portefeuille peut sembler diversifié selon un critère et concentré selon un autre. Il est utile d'examiner chaque dimension séparément.

Secteur

Les différents types de biens réagissent à des forces différentes. La demande de bureaux dépend de l'emploi et des modes de travail, celle de commerces de la consommation et des habitudes d'achat, celle d'immobilier logistique des échanges et des réseaux de distribution. Détenir plusieurs secteurs signifie qu'un segment en difficulté ne détermine pas à lui seul le résultat global. Un fonds spécialisé dans un seul secteur peut rester un choix raisonnable, mais vous devez savoir que vous prenez un pari ciblé. Les articles sur l'immobilier de bureaux et l'immobilier logistique décrivent les moteurs propres à chaque secteur.

Géographie

Les économies locales, les règles d'urbanisme, les régimes fiscaux et les devises diffèrent. Un fonds qui détient des immeubles dans plusieurs régions est moins exposé à un ralentissement local. Investir au-delà des frontières peut toutefois ajouter un risque de change si les biens sont évalués dans une devise différente de celle du fonds.

Locataires et leurs secteurs d'activité

Les revenus locatifs ne sont fiables que dans la mesure où les locataires qui les paient le sont. Un portefeuille de nombreux immeubles peut rester fragile si un locataire occupe une grande partie des surfaces, ou si la plupart des locataires exercent dans le même secteur d'activité. Les rapports indiquent souvent les principaux locataires et leur part des loyers. Cette liste est l'une des informations les plus utiles en matière de diversification.

Échéances des baux

Si de nombreux baux arrivent à échéance sur la même période, le fonds doit prendre en même temps une série de décisions de relocation, souvent dans les mêmes conditions de marché. Un échéancier étalé répartit ce risque dans le temps. Les rapports présentent fréquemment les échéances par année, parfois sous le nom d'échéancier des baux.

Taille des biens

Un portefeuille composé de nombreux petits actifs et d'un très grand est concentré dans les faits. Le grand immeuble peut à lui seul déterminer les résultats, et sa vente peut s'avérer difficile. C'est sur cette dimension que les règles ELTIF fixent une limite précise.

Que signifie la limite ELTIF de 20 % par actif ?

Selon l'article 13 du règlement (UE) 2015/760 tel que modifié par ELTIF 2.0, un ELTIF investit au moins 55 % de son capital dans des actifs d'investissement éligibles. Il ne peut pas investir plus de 20 % de son capital dans un seul actif réel, ni plus de 20 % dans des instruments émis par une seule entreprise de portefeuille éligible ou dans des prêts qui lui sont accordés.

Trois points aident à bien lire cette règle :

1. C'est un plafond, pas un objectif. Un fonds peut être bien plus diversifié que ne l'exige la limite. Il peut aussi en être proche.
2. Même à la limite, la concentration peut être importante. Un fonds dont quelques actifs sont proches du plafond peut dépendre fortement d'un petit nombre d'immeubles.
3. Les règles cessent de s'appliquer pendant la liquidation. Selon l'article 17, paragraphe 1, les exigences de composition et de diversification de l'article 13 cessent de s'appliquer dès que l'ELTIF commence à vendre des actifs pour rembourser les investisseurs après la fin de sa durée de vie. Dans cette phase, le portefeuille restant peut se concentrer.

ELTIF 2.0 a également supprimé l'ancienne exigence selon laquelle un actif réel devait avoir une valeur d'au moins 10 000 000 EUR. Des biens plus petits peuvent donc être éligibles, ce qui peut faciliter, pour certains fonds, la constitution d'un portefeuille réparti.

Quelles sont les limites de la diversification ?

La diversification protège bien contre les risques propres à un actif. Elle est beaucoup moins efficace contre les risques qui touchent l'ensemble du marché.

• Corrélation. Lorsque les taux d'intérêt montent, les évaluations de la plupart des types de biens ont tendance à subir des pressions en même temps. Une récession peut réduire la demande dans plusieurs secteurs à la fois.
• Illiquidité. Détenir de nombreux immeubles plutôt que quelques-uns ne permet pas de les vendre plus vite. Un fonds qui a besoin de liquidités peut tout de même devoir vendre à un moment défavorable. Voir la liquidité des ELTIF.
• Effet de levier. L'endettement peut amplifier les pertes sur l'ensemble du portefeuille. Un ELTIF pouvant être commercialisé auprès d'investisseurs de détail peut emprunter jusqu'à 50 % de sa VNI.
• Gestion commune. Tous les actifs sont gérés par le même gestionnaire selon la même stratégie : une mauvaise stratégie affecte donc l'ensemble.
• Frais. La constitution d'un portefeuille large entraîne des coûts de transaction et de gestion qui réduisent le rendement net.

Un exemple pratique

Une illustration hypothétique, qui ne repose sur les données d'aucun fonds : deux fonds détiennent chacun un certain nombre d'immeubles. Le premier détient des biens dans plusieurs secteurs et plusieurs pays, avec de nombreux locataires et des baux arrivant à échéance à des années différentes. Le second détient un nombre comparable d'immeubles, mais ce sont tous des bureaux situés dans une même ville, et deux locataires liés entre eux paient l'essentiel des loyers. À ne compter que le nombre d'actifs, les deux semblent diversifiés. Lorsque l'un des locataires liés décide de partir, le second fonds subit une vacance locative dans plusieurs immeubles à la fois et sur un seul marché, tandis que le premier absorbe un effet plus limité et plus isolé. Si les taux d'intérêt montent fortement, en revanche, les deux peuvent voir leurs évaluations baisser.

Comment vérifier la diversification dans les rapports du fonds ?

Recherchez les éléments suivants dans le prospectus, le rapport annuel et les éventuelles informations périodiques destinées aux investisseurs :

• La répartition du portefeuille par secteur et par pays ou région.
• Les principaux actifs et leur part de la valeur totale.
• Les principaux locataires et leur part des revenus locatifs.
• L'échéancier des baux et la durée résiduelle moyenne des baux.
• Les niveaux de vacance locative par secteur ou par bien.
• Le niveau d'endettement et les échéances des prêts.
• Les limites de la politique d'investissement fixées dans le règlement du fonds, et le fait de savoir si le portefeuille est encore en phase de montée en charge, période pendant laquelle la diversification peut ne pas être achevée.

Le guide des documents d'un ELTIF explique où chaque élément figure habituellement, et l'article sur les risques d'un fonds immobilier traite la concentration avec les autres risques principaux.

Questions fréquentes

Information générale. Ne constitue ni un conseil en investissement ni une évaluation de l'adéquation.

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