Što je ELTIF fond? Pravila, rizici i kome može odgovarati

ELTIF (europski fond za dugoročna ulaganja, engl. European Long-Term Investment Fund) jest vrsta alternativnog investicijskog fonda za koju vrijedi zajednički europski pravni okvir. Takvi fondovi namijenjeni su dugoročnim ulaganjima, najčešće u realnu imovinu poput nekretnina i infrastrukture. Oznaka ELTIF opisuje pravni okvir, a ne kvalitetu pojedinog fonda: ulagatelj može izgubiti dio uloženog ili cijeli iznos, a izlaz iz ulaganja uređen je pravilima fonda, a ne svakodnevnom trgovinom.

Što znači kratica ELTIF i što je to u praksi?

Kratica dolazi od engleskog naziva European Long-Term Investment Fund. U praksi je riječ o fondu koji prikuplja novac od više ulagatelja i ulaže ga u imovinu koja se ne može brzo prodati bez gubitka vrijednosti: poslovne zgrade, logističke objekte, energetske i prometne projekte ili udjele u nelistanim društvima. Zbog te dugoročne prirode i ulagatelj mora računati s dugim horizontom.

ELTIF nije posebna vrsta imovine nego pravni oblik s jasnim pravilima. Ista oznaka može stajati uz fond koji kupuje trgovačke centre i uz fond koji financira infrastrukturu, a njihovi rizici, troškovi i pravila izlaza bit će različiti. Zato je pitanje "što je ELTIF" tek prvi korak, a važnije je pitanje "što radi ovaj konkretan fond".

Kako je ELTIF uređen i što je ELTIF 2.0?

Okvir je utvrđen Uredbom (EU) 2015/760. Uredbom (EU) 2023/606 ona je izmijenjena, a izmjene se primjenjuju od 10. siječnja 2024. (članak 2. Uredbe 2023/606). U javnosti se ta verzija naziva ELTIF 2.0. Tehničke detalje, među ostalim o politici otkupa i alatima za upravljanje likvidnošću, dopunjuju standardi koje je pripremio ESMA, ali se ovaj tekst ne oslanja na njihove pojedinosti.

Što je ELTIF 2.0 promijenio, najkraće rečeno: proširena je prihvatljiva imovina, ublaženi su neki zahtjevi i okvir je prilagođen nuđenju malim ulagateljima, uz dodatne obveze informiranja i procjene primjerenosti. Pojedinosti o promjenama u ovom tekstu ograničene su na ono što je navedeno dolje i što se može provjeriti u izvornom tekstu uredbe.

U što ELTIF smije ulagati?

Prema članku 13. stavcima 1. i 2. Uredbe o ELTIF-u u verziji ELTIF 2.0, fond mora najmanje 55 % kapitala uložiti u prihvatljiva ulaganja. Istodobno vrijede ograničenja koncentracije: najviše 20 % kapitala smije biti u instrumentima jednog prihvatljivog portfeljnog društva ili u zajmovima tom društvu, a najviše 20 % kapitala u jednoj realnoj imovini, na primjer jednoj zgradi.

Preostali dio fond može držati drugačije, primjerice u likvidnijim instrumentima za potrebe otkupa i tekućeg poslovanja. Dodatno, izmjenama je ukinut zahtjev da pojedina realna imovina vrijedi najmanje 10 000 000 EUR (uvodna izjava 14. Uredbe 2023/606), pa ELTIF može ulagati i u manje objekte.

Ograničenje od 20 % često se pogrešno tumači kao jamstvo raznovrsnosti. Ono samo sprječava da cijeli fond ovisi o jednom objektu ili jednom društvu. Fond s nekoliko objekata i dalje može biti vrlo koncentriran u jednom gradu, jednom sektoru ili kod jednog zakupnika. Više o tome u tekstu o rizicima ELTIF-a.

Tko upravlja ELTIF-om i tko ga nadzire?

Upravitelj ELTIF-a mora poštovati organizacijska i administrativna pravila iz Direktive 2011/61/EU o upraviteljima alternativnih investicijskih fondova (AIFMD), uključujući sprječavanje sukoba interesa. Taj subjekt naziva se upravitelj alternativnih investicijskih fondova (AIFM), a pojam objašnjava i pojmovnik. Imovinu fonda u pravilu čuva depozitar, neovisan o upravitelju, o čemu više u pojmu depozitar.

ESMA vodi središnji javni registar ELTIF-a, koji među ostalim sadrži identifikator pravne osobe (LEI) i podatke o upravitelju. Nadzor nad upraviteljem provodi nacionalno nadležno tijelo. Kako to provjeriti korak po korak opisano je u tekstu kako provjeriti pružatelja.

Što ELTIF nije?

• Nije bankovni depozit i ne donosi unaprijed osiguran prinos. Vrijednost udjela može pasti.
• Nije likvidno ulaganje poput ETF-a kojim se trguje na burzi. Prema članku 18. stavku 1., ulagatelji ne mogu tražiti otkup prije kraja životnosti fonda, osim ako pravila fonda dopuštaju otkupe tijekom životnosti pod uvjetima iz stavka 2. Više u tekstu o likvidnosti ELTIF-a.
• Nije jedinstvena strategija. Fondovi se razlikuju po imovini, zaduženosti, naknadama i pravilima izlaza.
• Oznaka ELTIF i odobrenje upravitelja ne znače da je ulaganje bez gubitka ili da će ulagatelj ostvariti dobit.

Tko može ulagati u ELTIF i kome bi mogao odgovarati?

ELTIF se može nuditi profesionalnim i malim ulagateljima. Izmjenama je ukinuta početna minimalna investicija od 10 000 EUR i ograničenje od 10 % portfelja financijskih instrumenata za male ulagatelje s portfeljem do 500 000 EUR (uvodna izjava 47. Uredbe 2023/606). To ne znači da fond ili distributer nemaju vlastiti minimalni iznos uplate, nego da ga uredba više ne propisuje.

Malom ulagatelju ELTIF se smije ponuditi samo ako je provedena procjena primjerenosti prema članku 25. stavku 2. Direktive 2014/65/EU (MiFID II) i ako je ulagatelj primio izjavu o primjerenosti (članak 30. stavak 1. Uredbe o ELTIF-u). Ako procjena pokaže da ELTIF nije prikladan, ne radi se o investicijskom savjetovanju, a ulagatelj ipak želi nastaviti, potrebna je njegova izričita izjava da razumije rizike.

Distributer, odnosno upravitelj kod izravne ponude, mora malom ulagatelju dati i jasno pisano upozorenje: ako životnost fonda prelazi 10 godina, proizvod možda nije prikladan za ulagatelje koji ne mogu podnijeti tako dugu i nelikvidnu obvezu. Mogućnost uparivanja (engl. matching) udjela ne jamči niti zasniva pravo na izlaz ili otkup (članak 30. stavak 2.).

Iz toga proizlazi okvirni profil. ELTIF bi mogao odgovarati osobi koja:

• ima pričuvu za nepredviđene izdatke izvan ovog ulaganja,
• ulaže samo novac koji joj dugo neće trebati,
• razumije da vrijednost nekretnina u fondu proizlazi iz procjene, a ne iz dnevne cijene,
• je spremna pročitati dokument s ključnim informacijama (KID), prospekt i statut.

ELTIF vjerojatno ne odgovara osobi koja bi novac mogla trebati u razdoblju kraćem od životnosti fonda, koja ne može podnijeti znatan pad vrijednosti ili koja ulaže jer joj je netko obećao određeni prinos ili je izvršio pritisak da odluči brzo.

Kako ELTIF funkcionira kroz životni vijek?

ELTIF ima unaprijed određen datum kraja životnosti, koji pravila fonda moraju jasno navesti i mogu dopustiti njegovo privremeno produljenje (članak 18. stavak 1.). Životnost mora biti usklađena s dugoročnom prirodom ELTIF-a i životnim ciklusima pojedinačne imovine (članak 18. stavak 3.). Kada fond nakon isteka počne prodavati imovinu radi isplate ulagatelja, zahtjevi o sastavu portfelja i diversifikaciji iz članka 13. prestaju se primjenjivati (članak 17. stavak 1.). U toj fazi isplata ovisi o tome koliko brzo i po kojoj cijeni fond uspije prodati zgrade.

Jednostavan ilustrativan primjer: fond kupuje poslovne zgrade i iznajmljuje ih zakupnicima. Prihod od najma i promjena procijenjene vrijednosti zgrada utječu na vrijednost udjela. Zgradu nije moguće prodati preko noći, pa fond ne može uvijek odmah isplatiti ulagatelje koji žele izaći. Zato pravila određuju rokove, moguća ograničenja i razdoblja u kojima se otkup ne provodi. Mehanizam podrobnije opisuje tekst kako funkcionira nekretninski fond.

Što s financijskom polugom?

Prema članku 16. stavku 1. točki (a), zaduživanje je ograničeno na najviše 50 % neto vrijednosti imovine (NAV) za ELTIF koji se smiju nuditi malim ulagateljima, odnosno 100 % NAV-a za ELTIF namijenjene isključivo profesionalnim ulagateljima. Ranije je vrijedilo ograničenje od 30 % kapitala. Financijska poluga povećava i dobitke i gubitke, pa pad vrijednosti imovine ima veći učinak na udio. Pojam objašnjava pojmovnik.

Kako provjeriti konkretan ELTIF?

1. Pronađite fond u ESMA-inu registru ELTIF-a i zabilježite naziv upravitelja i LEI.
2. Provjerite ima li upravitelj odobrenje nacionalnog nadzornog tijela.
3. Pročitajte KID: ukupni pokazatelj rizika, preporučeno razdoblje držanja, troškove i ilustrativne scenarije. Vodič: kako čitati KID.
4. U statutu i prospektu potražite datum kraja životnosti, uvjete otkupa tijekom životnosti, ograničenja i naknade.
5. Provjerite tko je depozitar i tko procjenjuje imovinu.
6. Pitajte distributera za izjavu o primjerenosti i za upozorenja iz članka 30.
7. Prije odluke prođite kontrolni popis prije ulaganja.

Ograničenja ovog teksta

Tekst je edukativan i ne predstavlja investicijski savjet. Ne navodi podatke o konkretnim fondovima, a poreznu obradu treba provjeriti prema propisima vlastite države.

Koje su najčešće zablude o ELTIF-u?

• "Reguliran znači bez rizika." Regulacija određuje pravila, informiranje i nadzor, ali ne štiti od pada vrijednosti imovine ni od gubitka dijela uloga.
• "ELTIF 2.0 znači da je izlaz jednostavan." Izmjene su proširile prihvatljivu imovinu i olakšale nuđenje malim ulagateljima, ali zadano pravilo i dalje je da nema otkupa prije kraja životnosti fonda (članak 18. stavak 1.).
• "Nema zakonskog minimuma, pa je namijenjen svima." Ukidanje početnog minimuma od 10 000 EUR ne mijenja obvezu procjene primjerenosti za male ulagatelje (članak 30. stavak 1.).
• "Svi ELTIF-i su slični." Dva fonda s istom oznakom mogu imati posve različitu imovinu, zaduženost, naknade i pravila otkupa.
• "Procijenjena vrijednost je cijena." Vrijednost nekretnina u fondu je procjena, a prodajna cijena može biti drukčija.

Česta pitanja

Opće informacije. Nije investicijski savjet niti procjena primjerenosti.

Kopiraj poveznicu