Büroimmobilien als Geldanlage: Wert, Mietverträge und Risiken

Büroimmobilien sind Gebäude oder Flächen, die an Unternehmen, Behörden und Organisationen als Arbeitsort vermietet werden. Als Geldanlage bringen sie Mieterträge und mögliche Wertänderungen. Der Wert hängt vor allem von Lage, Gebäudequalität, Restlaufzeit der Mietverträge, Bonität der Mieter und Energiestandard ab. Zu den wichtigsten Risiken gehören Leerstand, ein veränderter Flächenbedarf durch hybrides Arbeiten und hohe Kosten für Sanierung und Modernisierung. Privatanleger investieren in Büros meist über Immobilienfonds.

Dieser Beitrag erklärt, wie Büroimmobilien funktionieren, was ihren Wert bestimmt und worauf Sie in einem Fonds achten sollten. Er enthält keine Marktdaten und ist keine Anlageempfehlung.

Was unterscheidet gute und einfache Bürogebäude?

Fachleute teilen Bürogebäude oft in Qualitätsklassen ein, im Englischen als Grade A, B und C bezeichnet. Die Einteilung ist nicht gesetzlich geregelt, folgt aber ähnlichen Kriterien:

Die Tabelle ist eine allgemeine Orientierung. Welche Klasse ein Gebäude hat, hängt vom lokalen Markt ab. Den Gesamtmarkt beschreibt Gewerbeimmobilien als Geldanlage.

Wie funktionieren Büromietverträge?

Büromietverträge werden zwischen Vermieter und Unternehmen frei verhandelt. Sie laufen meist über eine feste Dauer, in der keine Seite ordentlich kündigen kann, und enthalten oft Verlängerungsoptionen. Viele sind an einen Preisindex gekoppelt. Bei Neuvermietung sind Anreize üblich, etwa mietfreie Monate oder Zuschüsse für den Ausbau der Flächen. Diese Anreize senken den tatsächlichen Ertrag, auch wenn die vereinbarte Miete auf dem Papier unverändert bleibt.

Wichtig für Anleger: Ein Gebäude mit vielen kleinen Mietern hat ein verteiltes Ausfallrisiko, aber mehr Verwaltungsaufwand und häufigere Vertragswechsel. Ein Gebäude mit einem großen Mieter ist einfacher zu verwalten, hängt aber stark von dessen Entscheidung bei Vertragsende ab.

Was bedeuten Mietanreize für Anleger?

Mietanreize sind ein Punkt, den viele Anleger übersehen. Vereinbart ein Vermieter mit einem neuen Mieter eine bestimmte Miete, gewährt aber zugleich mehrere mietfreie Monate und einen Zuschuss für den Innenausbau, dann liegt der tatsächliche Ertrag über die Vertragslaufzeit unter der vereinbarten Miete. Fachleute unterscheiden deshalb zwischen der vertraglich vereinbarten Miete und der effektiven Miete nach Abzug solcher Zugeständnisse.

Für die Bewertung eines Gebäudes ist diese Unterscheidung wichtig. Wenn ein Bericht nur die vereinbarten Mieten nennt, kann das Bild freundlicher wirken als die Wirklichkeit. Fragen Sie deshalb, wie ein Fonds Anreize erfasst und ob die genannten Mieteinnahmen bereits um sie bereinigt sind.

Wie unterscheiden sich Einzel- und Mehrmieterobjekte?

Ein Bürogebäude, das vollständig an einen einzigen Mieter vermietet ist, bietet bei einem langen Vertrag mit einem zahlungsstarken Unternehmen gut planbare Einnahmen und wenig Verwaltungsaufwand. Endet der Vertrag aber und zieht der Mieter aus, steht womöglich das ganze Gebäude leer. Oft muss es dann für mehrere kleinere Mieter umgebaut werden, was Zeit und Geld kostet.

Ein Gebäude mit vielen Mietern verteilt dieses Risiko. Verträge laufen zu unterschiedlichen Zeitpunkten aus, und der Auszug eines Mieters betrifft nur einen Teil der Fläche. Dafür sind Verwaltung, Gemeinschaftsflächen und Vertragswechsel aufwendiger. Keine der beiden Formen ist grundsätzlich vorzuziehen. Entscheidend ist, wie gut ein Fonds die jeweiligen Risiken kennt und steuert.

Was beeinflusst den Wert von Büroimmobilien?

1. Lage. Erreichbarkeit mit öffentlichem Verkehr, Umfeld mit Gastronomie und Dienstleistungen, Image des Standorts.
2. Mieterqualität. Zahlungsfähigkeit der Mieter und ihre Bindung an den Standort.
3. Mietvertragslaufzeit. Lange, feste Verträge mit bonitätsstarken Mietern machen Erträge planbarer. Kurze Restlaufzeiten erhöhen die Unsicherheit.
4. Gebäudequalität und Flexibilität. Flächen, die sich an neue Arbeitsformen anpassen lassen, sind leichter zu vermieten.
5. Energiestandard. Ein niedriger Energieverbrauch senkt Betriebskosten und erfüllt Anforderungen vieler Mieter an Nachhaltigkeit. Gebäude, die künftige Vorgaben nicht erfüllen, können an Wert verlieren.
6. Zinsen und Marktumfeld. Sie beeinflussen, welchen Preis Käufer für einen bestimmten Mietertrag zahlen.

Wie Gutachter diese Faktoren in einen Wert übersetzen, erklärt Immobilienbewertung im Fonds.

Wie wirkt sich hybrides Arbeiten auf Büroimmobilien aus?

Viele Unternehmen kombinieren Arbeit im Büro mit Arbeit von zu Hause. Das kann den Flächenbedarf verändern: Manche Firmen verkleinern bei Vertragsende ihre Flächen, andere gestalten sie neu, mit mehr Besprechungs- und Gemeinschaftsflächen und weniger festen Arbeitsplätzen. Wie stark und wie dauerhaft dieser Effekt ist, unterscheidet sich nach Branche, Region und Gebäude, und er lässt sich nicht verlässlich vorhersagen.

Für Anleger ist es ein qualitatives Risiko. Es betrifft vor allem Gebäude, die für neue Nutzungsformen wenig flexibel sind oder in Lagen stehen, die Mitarbeiter ungern aufsuchen. Moderne, gut gelegene Flächen können dagegen gefragt bleiben, weil Unternehmen das Büro als Ort der Zusammenarbeit attraktiv machen wollen. Pauschale Aussagen in die eine oder andere Richtung sollten Sie kritisch sehen.

Warum sind Sanierung und Energiestandard so wichtig?

Ein Bürogebäude altert technisch und wirtschaftlich. Haustechnik, Fassade, Fenster und Heizung müssen in Abständen erneuert werden. Hinzu kommen steigende Anforderungen an Energieeffizienz und Nachhaltigkeit, sowohl von Mietern als auch von Gesetzgebern. Ein Eigentümer, der rechtzeitig saniert, kann die Vermietbarkeit erhalten und den Wert stützen. Wer Investitionen aufschiebt, riskiert Leerstand und Abschläge.

Sanierungen kosten jedoch Geld und können eine Zeit lang Mieteinnahmen kosten, wenn Flächen während der Arbeiten nicht nutzbar sind. Für Fondsanleger ist deshalb wichtig, ob der Fonds Rücklagen oder Finanzierungen dafür eingeplant hat und wie er die Kosten in seinen Berichten darstellt.

Welche Risiken haben Büroimmobilien?

• Leerstand: Leere Flächen bringen keine Miete, und nicht umlegbare Kosten trägt der Eigentümer.
• Anschlussvermietung: Bei Vertragsende ist offen, ob der Mieter bleibt, zu welcher Miete und mit welchen Anreizen.
• Veränderter Flächenbedarf: Hybrides Arbeiten kann die Nachfrage nach bestimmten Flächen senken.
• Veralterung und Sanierungskosten: Gebäude, die technische oder energetische Anforderungen nicht erfüllen, brauchen Investitionen oder verlieren Mieter.
• Mieterausfall: Zahlungsschwierigkeiten eines großen Mieters treffen den Ertrag direkt.
• Zinsen, Bewertung und Liquidität: Höhere Zinsen können Bewertungen drücken, der ausgewiesene Wert ist eine Schätzung, und große Bürogebäude lassen sich nicht schnell verkaufen.

Eine vollständige Übersicht gibt Risiken von Immobilienfonds.

Wie halten Fonds Büroimmobilien?

Fonds besitzen Bürogebäude direkt oder über Objektgesellschaften und beauftragen Verwalter mit Vermietung und Instandhaltung. Manche investieren in fertige, vermietete Gebäude, andere in Sanierungs- oder Umbauprojekte, die mehr Aufwand und Risiko mit sich bringen.

Für einen ELTIF gelten EU-weite Grenzen aus Art. 13 der Verordnung (EU) 2015/760 in der Fassung von ELTIF 2.0: mindestens 55 % des Kapitals in berechtigten Anlagen und höchstens 20 % in einem einzelnen Sachwert. Die frühere Mindestgröße von 10 000 000 EUR je Sachwert ist entfallen. Ein ELTIF, der Privatanlegern angeboten werden kann, darf Kredite bis zu 50 % seines Nettoinventarwerts aufnehmen. Fremdkapital kann Wertschwankungen von Büroobjekten verstärken. Den Aufbau eines Fonds erklärt So funktioniert ein Immobilienfonds.

Wie prüfe ich Büroimmobilien in einem Fonds?

Ein Beispiel ohne Zahlen: Ein Fonds meldet eine hohe Vermietungsquote seiner Bürogebäude. Im Jahresbericht sehen Sie jedoch, dass mehrere große Verträge in den nächsten Jahren auslaufen, einige Gebäude älter sind und keine Sanierungen geplant sind. Die heutige Vermietung sagt dann wenig darüber, wie es nach Vertragsende aussieht.

Fragen für die Prüfung:

1. Wie verteilen sich die Büroflächen auf Lagen und Qualitätsklassen?
2. Wann laufen die wichtigsten Mietverträge aus, und gibt es Verlängerungen?
3. Welcher Anteil der Mieten stammt von den größten Mietern?
4. Welchen Energiestandard haben die Gebäude, und welche Sanierungen sind geplant?
5. Wie werden Anreize wie mietfreie Zeiten in den Berichten dargestellt?
6. Wie hoch ist die Verschuldung des Fonds?

Zur Einordnung von Mietkennzahlen hilft Mietrendite berechnen.

Häufige Fragen

Allgemeine Information. Keine Anlageberatung und keine Geeignetheitsprüfung.

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