Uredske nekretnine: kako uredi funkcioniraju kao ulaganje

Uredske nekretnine su zgrade u kojima tvrtke obavljaju administrativni, stručni i upravljački rad. Kao ulaganje donose prihod od najamnine, a njihova vrijednost ovisi o lokaciji, kvaliteti i standardu zgrade, trajanju ugovora o najmu i financijskoj snazi najmoprimaca. Mali ulagatelj u urede obično ulazi preko nekretninskog fonda. Važni rizici su nepopunjenost, zastarijevanje zgrade i promjena načina rada, primjerice hibridni rad, koji može promijeniti koliko prostora tvrtke trebaju.

Kako ulagati u uredske zgrade?

Uredska zgrada je za pojedinca obično prevelika i preskupa za izravnu kupnju, a upravljanje njome traži stručnost: pregovaranje s najmoprimcima, održavanje, tehničke sustave i planiranje obnove. Zato mali ulagatelj u urede najčešće ulaže neizravno, preko nekretninskog fonda, koji drži jednu ili više uredskih zgrada uz druge vrste nekretnina.

U tom slučaju ulagatelj ne bira zgradu, nego fond. Ključno je razumjeti koliki je udio ureda u portfelju, kakve su to zgrade i kakvi su ugovori s najmoprimcima. Šire o ostalim vrstama u tekstu poslovne nekretnine.

Kako se razlikuju uredske zgrade?

Na tržištu se uredske zgrade često neformalno dijele u razrede prema kvaliteti. Podjela nije jedinstveno propisana i razlikuje se od tržišta do tržišta, ali načelno izgleda ovako:

Tablica ne govori koji je razred privlačniji. Viša kvaliteta obično znači manji rizik zastarijevanja, ali i višu cijenu. Niži razred može nuditi priliku za obnovu, ali i veći rizik nepopunjenosti.

Kako funkcioniraju najmovi ureda?

Ugovori o najmu ureda poslovni su ugovori, obično na određeno vrijeme. Za ulagatelja su važni:

• preostalo trajanje ugovora, jer o njemu ovisi koliko je prihod predvidljiv,
• mogućnost ranijeg raskida, koja može skratiti stvarno trajanje prihoda,
• usklađivanje najamnine, primjerice prema indeksu ili dogovorenom rasporedu,
• raspodjela troškova zajedničkih prostora, održavanja i usluga,
• poticaji za najmoprimce, primjerice razdoblja bez najamnine ili doprinosi uređenju prostora, koji smanjuju stvarni prihod na početku ugovora.

Kvaliteta najmoprimca jednako je važna kao i ugovor. Dugi ugovor s financijski slabim najmoprimcem može biti manje vrijedan od kraćeg ugovora s pouzdanim.

Što utječe na vrijednost uredskih nekretnina?

Lokacija. Dostupnost javnim prijevozom, blizina usluga i ugled lokacije utječu na to koliko su tvrtke spremne platiti.

Najmoprimci i ugovori. Financijska snaga najmoprimaca i preostalo trajanje ugovora određuju koliko je prihod otporan na prekide. Pojam nepopunjenosti objašnjava natuknica nepopunjenost.

Stanje zgrade i obnova. Tehnički sustavi, raspored prostora i kvaliteta zajedničkih dijelova starenjem gube privlačnost. Obnova može vratiti ili povećati vrijednost, ali zahtijeva ulaganje i ponekad privremeno smanjenje prihoda.

Energetski standardi. Energetska učinkovitost sve je važnija najmoprimcima i financijerima, a regulatorni zahtjevi u tom području mogu se mijenjati. Zgrada koja ne prati te standarde može izgubiti najmoprimce ili zahtijevati skupe prilagodbe. Obrnuto, zgrada koja ih ispunjava može biti privlačnija.

Procjena. Vrijednost uredske zgrade u fondu utvrđuje se procjenom, a ne svakodnevnim trgovanjem. Više u tekstu procjena vrijednosti nekretnina.

Koji su rizici uredskih nekretnina?

Hibridni rad. Ako tvrtke dio rada trajno premjeste izvan ureda, mogu trebati manje prostora ili drukčije uređen prostor. To je kvalitativni rizik čiji učinak ovisi o tržištu, vrsti najmoprimaca i kvaliteti zgrade. Neke tvrtke smanjuju površinu, a druge traže kvalitetniji prostor koji potiče zaposlenike da dolaze.

Nepopunjenost. Prazan uredski prostor ne donosi prihod, a vlasnik snosi dio troškova. Pronalazak novog najmoprimca može trajati i zahtijevati ulaganje u uređenje prostora.

Zastarijevanje. Zgrade koje ne prate tehničke, energetske i funkcionalne zahtjeve mogu izgubiti konkurentnost.

Koncentracija. Zgrada s jednim najmoprimcem ili fond s malo zgrada osjetljiviji su na pojedinačne odluke.

Zaduženost. Ako fond koristi dug, pad vrijednosti zgrade jače utječe na vrijednost udjela. Kod ELTIF-a koji se nudi malim ulagateljima zaduživanje je ograničeno na 50 % neto vrijednosti imovine (članak 16. stavak 1. točka (a) Uredbe o ELTIF-u).

Likvidnost. Uredska zgrada ne može se prodati brzo bez rizika od niže cijene. Detaljniji pregled donosi tekst rizici nekretninskih fondova.

Kako fondovi drže urede?

Fond drži uredske zgrade izravno ili preko društava posebne namjene. Upravitelj odlučuje o kupnji, iznajmljivanju, obnovi i prodaji. Ulagatelj posjeduje udio u fondu, a ne dio zgrade.

Kod ELTIF-a vrijede zakonska pravila o sastavu portfelja: najmanje 55 % kapitala u prihvatljivoj ulagačkoj imovini i najviše 20 % kapitala u jednoj realnoj imovini (članak 13.). Fond koji poštuje te granice ipak može biti jako izložen uredima kao vrsti nekretnina, pa udio ureda u portfelju treba provjeriti u izvješćima.

Praktični primjer: obnova kao prilika i rizik

Primjer je hipotetski i ne opisuje stvarnu zgradu. Fond posjeduje stariju uredsku zgradu na dobroj lokaciji. Nekoliko ugovora ističe uskoro, a tehnički sustavi i energetska učinkovitost zaostaju za novijim zgradama. Upravitelj ima dvije mogućnosti: zadržati zgradu u postojećem stanju i nastojati produljiti ugovore uz nižu najamninu ili je temeljito obnoviti.

Obnova znači ulaganje i razdoblje s manje najmoprimaca, ali može zgradu učiniti privlačnijom na dulji rok. Zadržavanje postojećeg stanja štedi novac danas, ali povećava rizik da zgrada s vremenom izgubi najmoprimce. Nijedna odluka nije unaprijed ispravna. Ulagatelj iz izvješća fonda treba razumjeti što upravitelj planira, koliko to košta i kako će se financirati.

Zašto popunjenost nije cijela priča?

Visoka popunjenost uredske zgrade dobar je pokazatelj, ali ne govori sve. Zgrada može biti puna danas, a da većina ugovora ističe u istoj godini. Može biti puna zahvaljujući velikim poticajima najmoprimcima, pa je stvarni prihod niži od ugovorene najamnine. Može biti puna jer najmoprimci plaćaju nisku najamninu po starim ugovorima, koja se pri produljenju može promijeniti.

Zato je korisno uz popunjenost pratiti raspored isteka ugovora, prosječno preostalo trajanje ugovora i razliku između ugovorene i stvarno naplaćene najamnine. Ti podaci obično se nalaze u izvješćima fonda ili ih možete zatražiti od upravitelja. Ako ih fond ne objavljuje ni na upit, to je samo po sebi informacija o transparentnosti.

Što pitati prije ulaganja u fond s uredima?

1. Koliki je udio ureda u portfelju i na kojim lokacijama?
2. Kakve su zgrade po kvaliteti i energetskoj učinkovitosti?
3. Kada ističu najvažniji ugovori i postoje li mogućnosti ranijeg raskida?
4. Kolika je popunjenost i kako se mijenjala?
5. Koje se obnove planiraju i kako će se financirati?
6. Kako se zgrade procjenjuju?

Odnos najamnine i vrijednosti zgrade objašnjava tekst prinos od najma. Ovaj tekst je edukativan i nije investicijski savjet.

Česta pitanja

Opće informacije. Nije investicijski savjet niti procjena primjerenosti.

Kopiraj poveznicu