Kancelářské nemovitosti: nájmy, hodnota a rizika pro investory

Kancelářské nemovitosti jsou budovy, které vlastník pronajímá firmám pro administrativní práci. Vydělávají na nájemném a jejich hodnota závisí hlavně na lokalitě, třídě a technickém stavu budovy, energetické náročnosti, délce nájemních smluv a kvalitě nájemců. Soukromý investor se k nim obvykle dostane přes realitní fond. Hlavními riziky jsou neobsazenost, technické zastarávání a změny ve způsobu práce, například rozšíření hybridní práce, které může měnit, kolik a jakých prostor firmy potřebují. Kanceláře proto nelze hodnotit jako jeden celek: moderní budova na žádaném místě a starší budova na okraji se mohou vyvíjet velmi odlišně.

Jak investovat do kancelářských budov?

Přímé vlastnictví celé kancelářské budovy je pro soukromé investory obvykle nedostupné. Běžnou cestou je realitní fond, který budovy vlastní přímo nebo přes účelové společnosti. Investor drží podíl na fondu, nikoli na konkrétní budově, a jeho výsledek závisí na nájemném, ocenění budov, nákladech fondu a případném dluhu.

U ELTIF platí, že nejvýše 20 % kapitálu může být v jednom reálném aktivu a že ELTIF nabízený retailovým investorům si může půjčit nejvýše 50 % čisté hodnoty aktiv. Fond s kancelářemi může být zaměřen jen na tento segment, nebo ho kombinovat s jinými typy nemovitostí. Obecný přehled nabízí článek Komerční nemovitosti a fungování fondu vysvětluje článek Jak funguje realitní fond.

Co znamenají třídy kancelářských budov?

Na trhu se běžně používá neformální dělení kanceláří do tříd, nejčastěji A, B a C. Neexistuje jedna závazná definice a kritéria se liší podle země i podle toho, kdo budovu hodnotí. Obecně platí:

Třída sama o sobě o investici nerozhoduje. Budova vyšší třídy může mít vysokou pořizovací cenu, starší budova může nabízet příležitost k rekonstrukci, ale i vyšší riziko.

Jak fungují nájmy kanceláří?

Kancelářské nájemní smlouvy se uzavírají s firmami a obecně obsahují:

• Dobu nájmu a opce. Délka smlouvy a možnosti předčasného ukončení nebo prodloužení určují, jak dlouho je příjem smluvně podložen.
• Indexaci. Nájemné se často pravidelně upravuje podle dohodnutého indexu.
• Servisní poplatky. Provozní náklady budovy se z velké části přeúčtovávají nájemcům. Náklady, které přeúčtovat nelze, snižují čistý příjem.
• Pobídky. Období bez nájemného nebo příspěvek na vybavení prostor jsou při podpisu nájmu běžné. Skutečný ekonomický nájem je pak nižší než smluvní.
• Úpravy prostor. Kdo platí přestavbu kanceláří při příchodu nového nájemce, výrazně ovlivňuje ekonomiku pronájmu.

Rozdíl mezi nájemným a skutečným výnosem vysvětluje článek Výnosnost pronájmu.

Co ovlivňuje hodnotu kanceláří?

Lokalita. Dostupnost veřejnou dopravou, občanská vybavenost v okolí a prestiž adresy ovlivňují, zda budovu chtějí nájemci a za jakých podmínek.

Délka nájmů a kvalita nájemců. Dlouhé smlouvy s finančně stabilními nájemci dávají předvídatelnější příjem. Pokud mnoho smluv končí ve stejném období, roste riziko výpadku.

Rekonstrukce a energetické standardy. Požadavky nájemců i regulace na energetickou náročnost budov se zpřísňují. Budova, která jim neodpovídá, může ztrácet nájemce nebo vyžadovat nákladnou modernizaci. Naopak dobře provedená rekonstrukce může hodnotu budovy podpořit.

Flexibilita prostor. Budovy, které lze snadno rozdělit, přestavět nebo přizpůsobit jinému využití, mají širší okruh potenciálních nájemců.

Jak znalci tyto faktory promítají do ocenění, popisuje článek Oceňování nemovitostí ve fondech.

Jak se mění poptávka po kancelářích?

Firmy dnes často přemýšlejí o kanceláři jinak než dříve. Místo prostoru, kde každý zaměstnanec sedí celý týden u svého stolu, hledají místa pro setkávání, spolupráci a soustředěnou práci, která přitahují zaměstnance zpět do kanceláře. Důraz se klade na dostupnost, kvalitu vnitřního prostředí, služby v budově a v okolí i na energetické parametry, které jsou pro mnoho nájemců součástí jejich vlastních závazků.

Z toho mohou vyplývat odlišné trendy pro různé budovy. Moderní budovy na dobře dostupných místech mohou být pro nájemce atraktivnější, zatímco starší budovy bez rekonstrukce mohou ztrácet zájem. Taková změna ale není předem daná a liší se podle města, odvětví i konkrétní budovy. Pro investora je důležité, zda správce fondu tyto změny sleduje, zda má plán pro budovy, které jim neodpovídají, a zda počítá s náklady na jejich přizpůsobení. Některé starší budovy mohou být kandidáty na přestavbu nebo změnu využití, což přináší příležitosti i další rizika.

Jaká jsou rizika kancelářských nemovitostí?

• Hybridní práce. Pokud firmy kombinují práci z kanceláře a z domova, mohou potřebovat méně ploch nebo jiné uspořádání. Dopad se liší podle odvětví, lokality a kvality budovy a nelze ho předem přesně odhadnout. Jde o kvalitativní riziko, které je třeba sledovat.
• Neobsazenost. Prázdné plochy nepřinášejí nájemné, ale vlastník za ně dál nese náklady. Pojem vysvětluje heslo neobsazenost.
• Zastarávání. Starší budovy mohou bez investic ztrácet konkurenceschopnost vůči novějším.
• Náklady na rekonstrukci. Modernizace bývá nákladná a během ní může budova přicházet o část příjmu.
• Riziko nájemce. Odchod nebo platební neschopnost významného nájemce snižuje příjem.
• Ocenění, dluh a nelikvidita. Hodnota je odhad znalce, dluh zvyšuje dopad poklesu a budovu nelze prodat rychle bez rizika slevy.

Přehled rizik realitních fondů nabízí článek Rizika realitních fondů.

Praktický příklad bez čísel

Fond vlastní dvě kancelářské budovy. První je moderní budova blízko hlavního dopravního uzlu s několika nájemci na dlouhých smlouvách. Druhá je starší budova na okraji města, kde většina smluv končí v příštích letech a budova nesplňuje současné energetické nároky. U první budovy je otázkou hlavně to, zda ocenění odpovídá realistickým předpokladům. U druhé se investor musí ptát, zda fond plánuje rekonstrukci, kolik bude stát, kdo ji zaplatí a co se stane s příjmem, pokud nájemci odejdou dříve, než bude hotová. Obě budovy mohou být v portfoliu rozumné, ale každá nese jiný druh rizika.

Na co se zeptat fondu s kancelářemi?

1. Jaký podíl portfolia tvoří kanceláře a v jakých lokalitách?
2. Jaká je obsazenost a jak se vyvíjí?
3. Kdy končí hlavní nájemní smlouvy a kolik jich končí ve stejném období?
4. Jaký je technický a energetický stav budov a jaké rekonstrukce fond plánuje?
5. Jak fond hodnotí dopad hybridní práce na své nájemce?
6. Kolik dluhu fond používá a jak se budovy oceňují?

Odpovědi hledejte ve statutu, prospektu a výroční zprávě fondu.

Nejčastější otázky

Obecná informace. Nejde o investiční poradenství ani posouzení vhodnosti.

Kopírovat odkaz